Решение по делу № 2-3150/2022 от 23.12.2022 | Орехово-Зуевский городской суд (Московская область)

№ 2-3150/2022

50RS0033-01-2022-005014-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2022 года г. Орехово-Зуево

Орехово-Зуевский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Щипанова И.Н.,

при секретаре Вербиной А.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 на основании доверенности ФИО2, ФИО3,

представителей ответчика (истца по встречному иску) ФИО4 на основании доверенности ФИО5 и на основании доверенности и ордера адвоката Игошина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о расторжении договоров аренды, взыскании денежных средств,

и по встречному иску ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, указав в заявлении, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного выше имущества между сторонами были заключены два договора аренды. Согласно договора аренды здания и земельного участка с последующим выкупом ответчик обязался ежемесячно, до 15 числа каждого месяца, оплачивать истцу 100 % ежемесячной выплаты, предусмотренной графиком платежей. Выплаты рассчитаны исходя из выкупной стоимости имущества, определенной сторонами в размере 9 500 000 руб. В соответствие с графиком 500 000 руб. выплачивается при заключении договора, а начиная с ДД.ММ.ГГГГ – по 400 000 руб. ежемесячно; последняя выплата ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб. За нарушение обязательства договором предусмотрены пени в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки. Срок окончания договора – ДД.ММ.ГГГГ, с полной выплатой выкупной цены собственнику. Согласно договора аренды здания и земельного участка плата за пользование имуществом составляет 30 000 руб. ежемесячно, с ее внесением не позднее 15 числа следующего месяца. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, с последующей пролонгацией. В соответствие с передаточным актом № от ДД.ММ.ГГГГ арендатору переданы указанные выше объекты недвижимости со всеми принадлежностями, ключами и документацией, в том числе въездные ворота с электроприводом, линия электропередач, забор, паспорт БТИ, свидетельства о регистрации права, копии документов по использованию линии электропередач. Истец свои обязательства по договорам исполнил надлежащим образом, претензий со стороны ответчика не было. Ответчик допускает просрочку внесения платежей – по выкупной цене и по арендным платежам. Часть выкупных платежей не внесена, а с ДД.ММ.ГГГГ платежи вносились в сумме 70 000 руб., тогда, как графиком предусмотрены суммы по 400 000 руб. В декабре 2021 г. ответчик прекратил свою деятельность в качестве юридического лица. Претензия истца о надлежащем исполнении обязательств по оплате указанных договоров аренды или о возврате арендованного имущества оставлены ответчиком без удовлетворения. Кроме того, в связи с нарушениями требований действующего земельного законодательства, истцу, как собственнику объектов недвижимости, направлялись претензия ООО «Аграрное» о самозахвате и использовании не по назначении принадлежащего данному обществу земельного участка, а также предписание администрации Орехово-Зуевского городского округа об устранении нарушений земельного законодательства. Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с марта по июнь 2022 года составляет 120 000 руб. Просит о расторжении указанных выше договоров аренды, взыскании задолженности по арендным платежам и о возврате указанного имущества со всеми принадлежностями.

ФИО4 в ходе рассмотрения дела иск ФИО1 не признал и обратился со встречным исковым заявлением к ней о взыскании денежных средств в связи с расторжением договоров аренды. В обоснование указал, что факт заключение указанных в иске ФИО1 договоров аренды и их условий сторонами не оспаривается. В соответствие с договором № аренды здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в счет выплаты выкупной цены имущество он оплатил ФИО1 3 430 000 руб. В связи с тем, что указанный договор ФИО1 расторгает в одностороннем, судебном порядке, то указанная сумма должны быть взыскана в его пользу с ФИО1, как неосновательное обогащение. Также просит о взыскании с ФИО1 штрафа на основании п.4.2 договора № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере выплаченной суммы 3 430 000 руб. – за односторонний отказ арендодателя от исполнения обязательств по договору аренды. Кроме того требует взыскать денежную компенсацию за неотделимые улучшения в размере 5 380 000 руб., поскольку п.3.4 договора № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право, предоставленное арендодателем арендатору на производство любых улучшений и перепланировок помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. За время аренды им были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 5 380 000 руб. Понесенные при подаче встречного иска расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб. также просит взыскать с ФИО1

После проведения по делу судебной строительно-технической и оценочной экспертизы сторона истца ФИО1 с учетом выводов эксперта уточнила заявленные требования и просила суд:

-расторгнуть договор № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. Малое Кишнево, <адрес> договор № аренды здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. Малое Кишнево, <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО4;

-обязать ФИО4 передать ей объекты недвижимости в виде нежилого здания с кадастровым номером № земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево, <адрес> со всеми принадлежностями, ключами и документацией (здание, земельный участок, въездные ворота с электроприводом, линия электропередач, забор, паспорт БТИ, свидетельства о регистрации права, копии документов по использованию линии электропередач.);

-взыскать с ФИО4 в свою пользу сумму арендных платежей по договору № аренды здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 руб., пени 45 810 руб., а также денежную сумму стоимости работ по обследованию и подготовке проектной документации по приведению здания в первоначальное положение - 1 420 250 руб.

В судебном заседании сторона истца ФИО1 в лице своих представителей уточненные исковые требования поддержала по основаниям, указанным в заявлениях, встречный иск ФИО4 не признала. Также заявлено в случае удовлетворения требований о взыскании оплаченной выкупной цены недвижимого имущества о применении срока исковой давности по указанным требованиям. Также данная сторона пояснила, что произведенная ответчиком реконструкция не является улучшением арендованного имущества, поскольку произведена с нарушениями действующих норм и правил, что следует из заключения эксперта. Также экспертом указано, что в настоящее время на этом этапе нельзя установить сумму расходов, которая будет потрачена на приведение объектов недвижимости в первоначальное положение.

Сторона ответчика ФИО4 в лице своих представителей в судебном заседании настаивает на удовлетворении своего встречного иска, иск ФИО1 не признает по основаниям, указанным в письменных возражениях. При этом указала, что требования о взыскании пени являются чрезмерными, в связи с чем имеются основания для применения ст. 333 ГК РФ. Также просит учесть право ответчика на устранение ущерба, причиненного имуществу истца, за свой счет, поэтому требования о взыскании причиненного ущерба являются преждевременными.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора – представители ООО «Аграрное» и администрации Орехово-Зуевского городского округа <адрес> - в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. Малое Кишнево, <адрес>.

В соответствие с условиями указанного договора аренды здания и земельного участка, ответчик обязался ежемесячно, до 15 числа каждого месяца, оплачивать истцу 100 % ежемесячной выплаты, предусмотренной графиком платежей. Выплаты рассчитаны исходя из выкупной стоимости имущества, определенной сторонами в размере 9 500 000 руб. В соответствие с графиком 500 000 руб. выплачивается ответчиком истцу при заключении договора, а начиная с ДД.ММ.ГГГГ – по 400 000 руб. ежемесячно; последняя выплата - ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб. За нарушение обязательства договором предусмотрены пени в размере 0,1% от невыплаченной суммы за каждый день просрочки. Срок окончания договора – ДД.ММ.ГГГГ, с полной выплатой выкупной цены собственнику (ФИО1).

Также ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор № аренды здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. Малое Кишнево, <адрес>, в соответствие с условиями которого плата за пользование имуществом составляет 30 000 руб. ежемесячно, с ее внесением не позднее 15 числа следующего месяца.

Оба договора аренды заключены на срок 11 месяцев, с последующей пролонгацией.

Кроме того ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан передаточный акт № (Приложение № к договору № аренды здания и земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствие с которым арендатору (ФИО4) арендодателем (ФИО1) переданы указанные выше объекты недвижимости со всеми принадлежностями, ключами и документацией, в том числе въездные ворота с электроприводом, линия электропередач, забор, паспорт БТИ, свидетельства о регистрации права, копии документов по использованию линии электропередач.

В судебном заседании установлено и при рассмотрении дела не оспаривается, что истец свои обязательства по передаче арендованного имущества с приложениями ответчику исполнил надлежащим образом, претензий со стороны ответчика не было.

Также судом установлено и не оспаривается, что ответчик допустил просрочку внесения платежей по указанным выше договорам - по выкупной цене и по арендным платежам: часть выкупных платежей, согласно представленного графика, не была внесена, а с ДД.ММ.ГГГГ платежи вносились в сумме 70 000 руб., тогда, как графиком предусмотрены суммы по 400 000 руб. Всего ответчиком оплачено 3 430 000 руб., при том, что выкупная стоимость имущества была определена сторонами договоре в размере 9 500 000 руб. и должна быть выплачена ДД.ММ.ГГГГ, согласно графика.

Согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ, пени за просрочку исполнения указанного обязательства составили 45 810 руб., расчет которых также не оспаривается.

Досудебная претензия истца о надлежащем исполнении обязательств по оплате указанных договоров аренды или о возврате арендованного имущества оставлена ответчиком без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ФИО1 в суд с настоящим иском к ответчику ФИО4 При разрешении настоящего спора, суд считает необходимым исходить из следующего. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что при заключении договоров аренды и подписании передаточного акта стороны подтвердили факт передачи-получения имущества и принадлежностей к нему в надлежащем состоянии; объекты недвижимости и другое имущество было передано ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ и с этого времени и находилось в его пользовании, в том числе в настоящее время.

При этом суд учитывает факт осуществления арендатором платежей по договору аренды здания и земельного участка с последующим выкупом в сумме 3 430 000 рублей и факт получения этой денежной суммы арендодателем.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением ФИО1 указала, что ответчиком допускается ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей и выкупной цены. Как было отмечено выше, ответчик допустил просрочку внесения платежей по указанным выше договорам - по выкупной цене и по арендным платежам: часть выкупных платежей, согласно представленного графика, не была внесена, а с ДД.ММ.ГГГГ платежи вносились в сумме 70 000 руб., тогда, как графиком предусмотрены суммы по 400 000 руб. Всего ответчиком оплачено 3 430 000 руб., при том, что выкупная стоимость имущества была определена сторонами договоре в размере 9 500 000 руб. и должна быть выплачена ДД.ММ.ГГГГ, согласно графика.

Также ответчик не оплатил сумму арендных платежей по договору № аренды здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 10 месяцев из расчета 30 000 руб/мес, в размере 300 000 руб. В судебном заседании сторона ФИО4 не отрицала, что обязательства по внесению арендных платежей, а также по выплате выкупной цены арендованного имущества им исполнялись не надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд полагает доказанным факт ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению платежей во исполнение заключенных ДД.ММ.ГГГГ договоров аренды недвижимого имущества.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, доказательств обратного материалы дела не содержат, а ответчиком не представлены.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт обращения истца к ответчику с требованием устранить нарушение обязательства или расторгнуть договор, послужившее основанием для обращения с настоящим требованием в суд, подтверждается письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку факт невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа подтверждается материалами дела, требование о погашении задолженности по арендной плате ответчиком не исполнено, ответ на предложение расторгнуть договор и передать имущество в адрес истца ответчик не направил, арендуемое имущество истцу не возвратил, требования истца о расторжении договоров аренды и возврате имущества заявлены истцом правомерно и подлежат удовлетворению судом на основании ч. 3 ст. 619 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ.

Досрочное расторжение договоров аренды недвижимого имущества с последующим его выкупом от ДД.ММ.ГГГГ и возложение на ответчика обязанности по возврату переданного оборудования прекращает обязательство арендодателя по передаче спорного оборудования арендатору в собственность. Следовательно, оснований для удержания той части денежных средств, которые фактически были уплачены последним в счет погашения выкупной цены предмета аренды в составе арендных платежей, у арендодателя также не имеется.

Таким образом, в порядке расторжения указанных выше договоров аренды и прекращения обязательств сторон по ним арендатор должен уплатить арендодателю арендную плату в сумме 300 000 руб. (задолженность по арендным платежам по договору № аренды здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 10 месяцев из расчета 30 000 руб/мес.), а также предусмотренную договором сумму пени в 45 810 руб.

При этом оснований для снижения размера пени с учетом положений ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает, поскольку размер пени предусмотрен сторонами договора при его заключении, с учетом принципа свободы заключения договора; указанный выше размер пени не является чрезмерным, соответствует принципу восстановления нарушенных прав истца, как стороны договора, с учетом срока нарушения обязательства (с марта 2022 года по ноябрь 2022 года включительно).

Кроме того, в порядке расторжения указанных выше договоров аренды и прекращения обязательств сторон по ним арендодатель должен возвратить арендатору денежные средства излишне уплаченные арендатором счет выкупной стоимости оборудования по договору № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 3 430 000 рублей.

Принимая решение в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО4 денежной суммы в размере 3 430 000 руб., суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно же ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Соответственно в данном случае ответчик вправе требовать с истца только неосновательное обогащение.

Таким образом, разрешая встречные исковые требования ответчика ФИО4 о взыскании денежных средств, уплаченных арендатором по договору аренды с правом выкупа, суд пришел к выводу о том, что право требования арендатора в данной части ограничено размером денежных средств, уплаченных арендатором в счет оплаты выкупной стоимости оборудования, право на удержание которых у арендодателя в связи с досрочным расторжением договора аренды объектов недвижимости с последующим выкупом, в силу приведенных выше правовых позиций и норм права, отсутствует.

При этом суд не соглашается с доводами стороны истца о необходимости применения к указанным встречным требованиям ответчика срока исковой давности, поскольку этот срок в данному случае не пропущен, поскольку встречный иск заявлен после того, как истец предъявил иск к ФИО4 в июне 2022 года, до этой даты указанные выше договоры аренды являлись действующими, т.к. пролонгировались по соглашению сторон ежегодно, по истечении 11 месяцев их действия.

Определяя размер подлежащей взысканию суммы неосновательного обогащения, суд считает, что в нее не входят уплаченные арендатором суммы арендной платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ, за время пользования им указанным недвижимым имуществом. В том случае, если бы ответчику была бы присуждена уплаченная по договору сумма без вычета указанной суммы арендной платы, причитающейся истцу, неосновательное обогащение возникло бы у ответчика, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Рассматривая оставшиеся встречные требования ФИО4 о взыскании с ФИО1 штрафа на основании п.4.2 договора № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 430 000 руб. и компенсации за неотделимые улучшения, произведенные им в арендованном имуществе, в размере 5 380 000 руб., суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

Действительно п.4.2 договора № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена уплата штрафа в размере выплаченной арендатором суммы по графику платежей в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору аренды.

Требуя взыскать с ФИО1 в виде указанного штрафа сумму 3 430 000 руб., ФИО4 исходит из того, что на момент предъявления настоящего иска он частично выплатил ФИО1 выкупную цену арендованного имущества на данную сумму.

Вместе с тем судом установлено и из материалов дела следует, что размер выкупной цены арендованного имущества, сроки и порядок внесения платежей сторонами согласованы при заключении договора № аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Истец ФИО1 инициировала одностороннее расторжение договора аренды в судебном порядке, поскольку именно арендатором ФИО4 нарушены существенные условия договора: арендная плата в установленном договором размере и сроки арендатором не вносилась. С учетом изложенного, принимая во внимание, что причиной расторжения договора аренды является бездействие ответчика по оплате его цены, у суда отсутствуют основания для возложения на ФИО1 обязанности по выплате арендатору штрафа, предусмотренного п.4.2 договора № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с его расторжением.

Рассматривая требования ФИО4 о взыскании с ФИО1 денежной компенсации за неотделимые улучшения в размере 5 380 000 руб., суд исходит из отсутствия в деле относимых и допустимых доказательств несения соответствующих затрат на указанную сумму ФИО4

Сама по себе ссылка данной стороны на п.3.4 договора № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, которой предусмотрено право, предоставленное арендодателем арендатору на производство любых улучшений и перепланировок помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности, таким доказательством не является.

При этом суд исходит и из выводов проведенной по делу судебной строительно-технической и оценочной экспертизы, согласно выводов которой у нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево имеются признаки реконструкции, произведенной в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время; они выражены в изменении параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, объема) – высота увеличена на 1,8 м., объем увеличен с 6165,0 м3 до 9330,0 м3; указанная реконструкция является неотделимым улучшением (изменением).

При этом в примечании к ответу на указанный вопрос эксперт отметил, что под улучшениями необходимо понимать изменения в состоянии имущества, повышающее эффективность его использования, расширяющие возможности его применения, или иным образом повышающие стоимость имущества, сданного в наем, ввиду выполнения выше перечисленных работ с нарушениями требований ГрК РФ, технических регламентов, строительных норм и правил, невозможно утверждать, что выполненные работы являются – улучшением.

Также экспертом сделаны выводы о том, что работы по реконструкции, нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево, произведенные в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, а также конечный результат этих работ, требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, санитарным правилам и иным нормам действующего законодательства – не соответствует:

1)Не соответствие работ по реконструкции действующим нормам указаны в разделе «Выявленные дефекты, повреждения, брак» на стр. 30-37 заключения.

2)Реконструкция выполнена без разрешения на строительство в нарушение ст. 51 ГрК РФ.

3)В соответствие с переданной документацией процент исчерпания, несущий способности при расчете основания по деформации 250,3%, перегруз 150,3%, т.е. фундаменты перегружены и дополнительная нагрузка, связанная с надстройкой, не допустима.

4)Переданная проектная документация, представленная на исследование, имеет существенные нарушения норм и правил РФ, не содержит полной информации, необходимой для производства СМР, нарушение статьи 15 Закона № 384-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ9 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

5)Перемычка над откатными воротами имеет значительный прогиб, поверочный расчет (Приложение №) показал превышение предельно допустимых значений по прочности (I предельное состояние) в 3,Э88 раза, по прогибу (II предельное состояние) в 4,76 раза.

6)Место установки котла в производственном помещении не отделено от остальной части помещения перегородками из негорючих материалов (несгораемыми перегородками) по всей высоте котла, но не ниже 2 м., с устройством дверей, нарушение П.6.8 СП 89.13330.2016.

Выполненные работы создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Неотделимые улучшения у нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево выполнены с нарушениями требований ГрК РФ, технических регламентов, строительных норм и правил, для подсчета стоимости улучшений необходимо выполнить работу по приведению нежилого здания в состояние, соответствующее действующим нормам и правилам РФ (разработать проектную и рабочую документацию, на основании которой произвести строительно-монтажные работы). В условиях отсутствия проектной документации на приведение нежилого здания в состояние, соответствующее действующим нормам и правилам РФ, просчитать влияние неотделимых улучшений на рыночную стоимость не представляется возможным.

Приведение нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево в первоначальное положение с технической точки зрения без нанесения существенного ущерба самому зданию – невозможно, так как в процессе реконструкции затронуты несущие конструкции (демонтированы, перестроены). Стоимость работ и услуг, а также материалов на дату оценки по приведению нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево в первоначальное положение складывается из двух этапов:

Первый этап – проведение обследования, подготовка проектной документации на проведение работ по реконструкции нежилого здания, определена в приложении № и соответствует 1 420 250 руб.

Второй этап – строительно-монтажные работы, стоимость которых возможно будет определить после выполнения первого этапа работ, обследования и разработки проектно-сметной документации,

Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется, сторона ответчика его выводы в установленном порядке не опровергла; каких-либо вопросов к эксперту по проведенной судебной экспертизы у сторон не возникло.

С учетом изложенного, суд принимает указанное выше экспертное заключение в качестве доказательства по делу и приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО4 в части взыскания с ФИО1 денежной компенсации за неотделимые улучшения, произведенные им в нежилом здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево в период с ДД.ММ.ГГГГт г. по настоящее время, в размере 5 380 000 руб., поскольку самовольная реконструкция ответчиком произведена с нарушениями требований ГрК РФ, технических регламентов, строительных норм и правил, в связи с чем невозможно утверждать, что выполненные работы являются улучшением.

Кроме того, согласно выводов указанной выше судебной экспертизы, конечный результат работ по реконструкции, проведенной ФИО4, требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, санитарным правилам и иным нормам действующего законодательства не соответствует, выполненные работы создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, встречные исковые требования ФИО4 подлежат лишь частичному удовлетворению.

Рассматривая требования ФИО4 о взыскании с ФИО1 оплаченной им при обращении со встречным иском госпошлины, суд принимает во внимание, что согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы; если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание, что встречный иск ФИО4 удовлетворен частично, с ФИО1 (ответчика по его встречному иску) в его пользу подлежат взыскания понесенные расходы по госпошлины в размере 25 350 руб., т.е. пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Также судом установлено, что сторона ФИО1 при подаче основного иска и уточненного иска к ответчику ФИО4 оплатила и доплатила госпошлину от заявленных исковых требований в общем размере 17 030 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Частью 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда. Резолютивная часть решения суда, принятого мировым судьей, также должна содержать указание на срок и порядок подачи заявления о составлении мотивированного решения суда.

Таким образом, поскольку понесенные сторонами при рассмотрении дела судебные расходы являются производными от основным материальных требований о возмещении ущерба, соответственно, с учетом приведенных положений законодательства при удовлетворении исковых требований суд обязан и распределить судебные расходы, понесенные истцом.

Разрешение данного не является выходом за пределы исковых требований и не свидетельствует о нарушении части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку исковые требования истца ФИО1 к ответчику ФИО4 были удовлетворены полностью, с ответчика в ее пользу подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 17 030 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 619 ГК РФ, ст.ст. 56, 67, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт РФ серия 45 98 №) удовлетворить.

Расторгнуть договор № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. Малое Кишнево, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4.

Расторгнуть договор № аренды здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. Малое Кишнево, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4.

Обязать ФИО4 передать ФИО1 объекты недвижимости в виде нежилого здания с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево, <адрес> со всеми принадлежностями, указанными в передаточном акте № (Приложение № к договору № аренды здания и земельного участка с последующим выкупом от ДД.ММ.ГГГГ).

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 сумму арендных платежей по договору № аренды здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 руб., пени 45 810 руб., а также 1 420 250 руб. в счет оплаты этапа проведения обследования и подготовки проектной документации на проведение работ по реконструкции нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Горское с/п, д. Малое Кишнево с целью приведения его в первоначальное положение, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины 17 030 руб., а всего взыскать 1 783 090 (один миллион семьсот восемьдесят три тысячи девяносто) руб.

Встречные исковые требования ФИО4 (паспорт РФ серия 46 11 №) удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 денежные средства, уплаченные арендатором арендодателю по договору аренды № с последующим выкупом здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, д. Малое Кишнево, <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4, в размере 3 430 000 и расходы по уплате государственной пошлины 25 350 руб., а всего взыскать 3 455 350 (три миллиона четыреста пятьдесят пять тысяч триста пятьдесят) руб.

В иске ФИО4 в части взыскания с ФИО1 штрафа на основании п.4.2 договора № аренды с последующим выкупом здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 430 000 руб. и компенсации за неотделимые улучшения 5 380 000 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины 36 650 руб. – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья: И.Н. Щипанов

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ