Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Дело №3а-55/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
4 августа 2022 года Липецкий областной суд
в составе:
председательствующего Михалевой О.В.,
при секретаре Прокопенко И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС-48/2022/000008 от 14.04.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/000008 от 14.04.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 4471,3 кв.м., равной его рыночной стоимости на основании отчёта об оценке №, выполненного ООО «Профит Консалтинг», в размере 77897000 рублей по состоянию на 1.10.2021г.
Требования мотивированы тем, что во исполнение положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1.10.2021г., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость существенно превышает определенную в отчете об оценке рыночную стоимость, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости. Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 14.04.2022г. в удовлетворении заявления ФИО1 отказано в связи с нарушением при составлении отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. Просит признать указанное решение незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в размере, определенном в отчете об оценке, по состоянию на 1.10.2021г.
В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о рассмотрении дела извещен.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержала, полагала выводы судебной экспертизы не обоснованными.
Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании против иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа в удовлетворении ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости здания. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется.
Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Липецкой области, администрации г.Липецка, Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.
Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.
В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).
Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.
Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).
В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности Бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.
Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером №- здания магазина автозапчастей с автосервисом и складом, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 4471,3 кв.м.
Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №121 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Липецкой области по состоянию на 1 января 2021г.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, утверждённая Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №121, по состоянию на 01.01.2021г. составляет 143078961,9 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.01.2022г. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022г.
Полагая кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, административный истец 16.03.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 14.04.2022г. ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке №16-02/2022 от 01.03.2022г., выполненным ООО «Профит Консалтинг», а именно: анализ рынка выполнен не в полном объёме – нарушены требования п.5 ФСО №3, п.11 ФСО №7; при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов отсутствует обоснование значений характеристик объектов-аналогов в части местоположения – нарушены требования п.5 ФСО №3; при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов нарушено требование п.8и ФСО №3 в части обоснования корректировок; в рамках доходного подхода оценщиком допущена техническая ошибка при указании площади объекта оценки – нарушение требований п.5 ФСО №3; в качестве объектов-аналогов необоснованно использованы объекты недвижимости, которые не относятся к сегменту рынка объекта оценки-нарушение требований п.22б ФСО №7 и п.5 ФСО №3; при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода ценообразующие факторы аналогов не подтверждены – нарушено требование п.5 ФСО №3.
Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.
В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:
- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);
- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;
- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).
Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы.
Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.
В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ "ЦКО" относительно выявленных нарушений в отчете оценщиком, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка»» ФИО6
Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 01.03.2022г., выполненный ООО «Профит Консалтинг», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как следует из заключения судебной экспертизы, оценщиком нарушены требования ст. 11 ФЗ-135 и п.5 ФСО №3 - содержание отчета допускает неоднозначное толкование результатов проведения оценки объекта оценки и вводит в заблуждение его пользователей, также в нарушении требований п. 22б ФСО№7 для расчета доли стоимости земельных участков в стоимости ЕОН используются объекты недвижимости, которые относятся к иному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Кроме того, в ходе составления исследуемого экспертом отчета об оценке оценщиком допущены следующие методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
На стр. 56 отчета об оценке при расчете рыночной ставки арендной платы оценщик не применяет корректировки на местоположение к объектам-аналогам. При этом подобранный объект-аналог №1 расположен по адресу: <адрес>, то есть в центральной части <адрес>. Объект исследования расположен <адрес> на удалении от центра в районе крупных автомагистралей города. Однако, на данное различие, оценщиком не было внесено соответствующего поправочного коэффициента на различие в местоположении. На стр. 59 отчета об оценке указано «Поправка на местоположение не требуется, поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному фактору», пояснения, почему оценщик считает местоположения объекта оценки и объекта-аналога №1 сопоставимым в отчете не представлено, оценщик не ссылается на какой-либо источник с указанием территориальных зон, к которым относит объект оценки и объекты-аналоги (рисунок 2-13). Таким образом, оценщик, необоснованно не применяет корректировку по одному из основных ценообразующих параметров - местоположение, что может привести к искажению итоговой величины рыночной стоимости. В отчете отсутствует обоснование значений характеристик объектов-аналогов в части местоположения, оценщик нарушил положения п.5 ФСО №3, а именно «информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».
На стр. 72-73 отчета об оценке оценщик определяет долю стоимости земельных участков в стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН) через кадастровые стоимости объектов капитального строительства и кадастровые стоимости земельных участков, на которых расположены эти объекты. При этом земельный участок объекта-аналога №1 имеет вид разрешенного использования «для промышленного использования», т.е. при расчете кадастровой стоимости относится к 6 сегменту «производственная деятельность», а земельные участки под объектами-аналогами №2 и №3 относятся к 4 сегменту «предпринимательство». Согласно методическим указаниям о государственной кадастровой оценке №226 от 12.05.2017г. (методические указания актуальны на дату оценки - 01.10.2022г.), кадастровая стоимость объектов, относящихся к разным сегментам рынка, рассчитывается по-разному, соответственно определение доли земельных участков по разным сегментам, может привести к искажению итоговой величины рыночной стоимости, таким образом, нарушены требования п.22б ФСО №7 и п.5 ФСО №3.
Кроме того, оценщиком не учитывается тот факт, что при расчете долей стоимости земельных участков в стоимости ЕОН он за базу принимает кадастровые стоимости объектов (в том числе и для объекта оценки на стр. 63 отчета), при этом в отчете № от 01.03.2022г., предполагаемое использование которого установление кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости, оценщик считает, что рыночная стоимость объекта оценки равна 77 897000 рублей, что в 1,84 раза меньше его кадастровой стоимости (143 078 961,93 рублей) от которой ведется расчет посчитанной доли в размере 7,25% (стр. 63 отчета), таким образом, оценщик противоречит своим выводам.
По объекту-аналогу №1 ситуация схожа, если сравнить стоимость, по которой он предлагается на продажу на открытом рынке 35 млн. руб. (стр. 108-109 отчета - данные приложенных объявлений) с его кадастровой стоимостью за единый объект недвижимости 55 717 857,95 руб. (стр. 73 отчета), то видно, что кадастровая стоимость на 37% выше стоимости предложения на рынке. При таком расчете стоимости доли земельного участка в стоимости ЕОН необходимо проводить анализ кадастровых стоимостей на соответствие рыночным стоимостям объектов, так как у каждого земельного участка и ОКСа кадастровая стоимость может быть как равна рыночной, так и отличатся в большую или меньшую стороны. Такой анализ не был проведен оценщиком, в результате такой расчет может привести к значительному искажению результатов оценки.
Для расчета рыночной ставки арендной платы оценщик использует в качестве объекта-аналога объект, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> (объект-аналог №3). Согласно данным скриншота на стр.115-116 отчета арендная плата 280 000 рублей в месяц представлена за 1000 кв.м - 2 этаж здания автосалона, а не за всё здание площадью 2080 кв. м. При этом в тексте объявления указано, что в аренду может быть сдано всё здание, однако арендная плата приведена для помещений 2 этажа площадью 1000 кв. м, а за всё здание она может отличаться.
Оценщик в расчете рыночной ставки арендной платы предполагает, что арендная ставка, указанная в объявлении (3 360 рублей за кв.м в год, 280 рублей за кв.м в месяц) указана за всё здание и далее производит корректировку на этаж в размере -8,73% (стр. 56 отчета), предполагая, что по такой ставке будет сдан 1 и 2 этаж общей площадью 2080 кв.м, однако, данная ставка корректна для помещения 1000 кв.м, для здания в целом (другой тип объекта) и большей площади она может отличаться. Таким образом, оценщик нарушил положения п.5 ФСО №3, а именно «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».
В отчете об оценке отсутствуют скриншоты по объектам из первичной выборки (за исключением объектов-аналогов), при этом представленные в таблицах 9.11, 9.12 отчета источники информации приведены из закрытой базы объявлений, что делает невозможным проверку основных характеристик объектов, указанных оценщиком. В результате, нет возможности установить, корректность приведенного оценщиком диапазона цен по продаже и аренде. Данный факт нарушает п.5 ФСО №3: «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».
Экспертом ФИО6 сделан вывод о том, при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № от 01.03.2022г., выполненного ООО «Профит Консалтинг», допущены нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости № от 01.03.2022г., не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости здания не может быть признана достоверной.
Таким образом, разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» № ОРС-48/2022/000008 от 14.04.2022г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.
Вместе с тем вопреки доводам административного ответчика о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным, суд
считает подлежащими удовлетворению требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном рыночной стоимости ввиду следующего.
Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.
Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем судебная коллегия, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложения и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.
В соответствии с заключением судебной экспертизы №В-220712/С от 12.07.2022г., выполненным ООО «АКГ «Инвестоценка», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 4471,3 кв.м по состоянию на 01.10.2021г. составляет 109914443 рубля.
Анализируя экспертное заключение №В-220712/С от 12.07.2022г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.
В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, а также материалов инвентаризационного дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки с применением фотофиксации.
При определении рыночной стоимости нежилого здания эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный и сравнительный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.
Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
В соответствии с пунктами 15-16 ФСО №1 доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки, применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.
Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.
Расчет рыночной стоимости нежилого здания произведен экспертом мотивированно и корректно.
В рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.
Для оценки стоимости нежилого здания доходным подходом экспертом применен метод прямой капитализации. Подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки. К заключению приложены скриншоты использованных объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений. Экспертом обоснованы примененные корректировки.
В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.
Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.
Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные истцом вопросы.
Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости.
Доводы представителя административного истца о том, что экспертом необоснованно сделан вывод о том, что в период с 1.10.2020 г. по 1.10.2021 г. на рынке земельных участков Липецкой области не произошло каких-либо значимых событий, средний срок экспозиции земельных участков в исследуемом сегменте составляет 5 месяцев, опровергаются содержанием заключения эксперта, а также письменными пояснениями эксперта ФИО6, в которых он на основе анализа общедоступной информации Ассоциации Статриелт, Справочника оценщика и эксперта Черноземья сделал вывод о типичном сроке экспозиции для земельных участков Липецкой области под придорожный сервис в диапазоне от 1 до 14 месяцев, соответственно, выводы эксперта основаны на достоверной информации.
Ссылка представителя административного истца на некорректное использование при исследовании объекта-аналога № 2, имеющего отличную от объекта исследования этажность, нельзя признать состоятельной, поскольку согласно Справочнику оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.2021. под ред.ФИО4, этаж расположения как элемент сравнения подлежит учету при оценке помещений, а не отдельно стоящих зданий. Проанализировав специфику объекта исследования и объектов-аналогов, эксперт пришел к выводу, что в данном случае этаж как ценообразующий фактор при определении рыночной стоимости не будет иметь значения. Экспертом применена корректировка на площадь объектов. Доказательств необходимости дополнительной корректировки на наличие подземного этажа в материалы дела не представлено.
Анализируя выводы эксперта, суд считает, они соответствуют пункту 25 ФСО №7 предусматривающему, что оценщик вправе использовать методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Оспаривая заключение эксперта, представитель административного истца указал, что были использованы объекты-аналоги, имеющие более дорогостоящую отделку. Однако как следует из заключения эксперта и письменных пояснений эксперта, сопоставляя объект оценки и объекты-аналоги, во внимание были приняты не только сведения, содержащиеся в тексте объявления, но и фотографии, из которых следует, что отделка объектов является сопоставимой.
Экспертом ФИО6 в суд представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний представителя истца, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.
Суд приходит к выводу о том, что вопреки доводам представителя административного истца, заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы по доводам представителя административного истца не имеется.
С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 4471,3 кв.м. подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2021г. – 109914443 рубля.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.
В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.
Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.
Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка», суд исходит из следующего.
Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.
Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания с кадастровым номером № – 143078 961 рублей и размером его рыночной стоимости 109914 443 рублей составляет 23.5 %, не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.
Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.
В силу изложенного с ФИО1 в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, №, площадью 4471,3 кв.м. в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 1 октября 2021 года – 109914443 (сто девять миллионов девятьсот четырнадцать тысяч четыреста сорок три) рубля.
В удовлетворении заявленных административных исковых требований ФИО1 к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС-48/2022/000008 от 14.04.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной отказать.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № считать 16.03.2022 г.
Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» оплату за проведение судебной экспертизы 50000 ( пятьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.В. Михалева
Решение в окончательной
форме принято 15.08.2022г.