Дело№2а-916/2022

16RS0007-01-2022-001330-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2022 года г. Арск

Арский районный суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Рахимова А.Х., при секретаре судебного заседания Валиуллиной А.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Межмуниципальному отделу по Арскому и Атнинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права,

установил:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанными административными исковыми требованиями.

В обоснование административного иска указано следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Аграрий-Самара» и ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества- земельного участка с кадастровым номером №, с категорией земель – для сельскохозяйственного производства, площадью 26 496 993 руб., расположенного по адресу местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, общая долевая собственность, доля в праве 1/747. ДД.ММ.ГГГГ с целью регистрации перехода права, указанный договор с пакетом документов был подан ответчику в электронном виде. ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор вынес уведомление о приостановлении государственной регистрации права, указывая на ничтожность сделки по купле продаже земельного участка, так как договор заключен с нарушением положений п. 1 ст. 12 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также на нарушение порядка реализации указанной земельной доли, ссылаясь на возможность реализации либо среди лиц, определенных в ст.ст. 13,14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», либо при условии предварительного выдела земельной доли для реализации.

Решение о приостановлении государственной регистрации права собственности является незаконным и нарушает права административного истца.

Создаются препятствия к реализации права собственности административного истца, при том, что административный истец является добросовестным участником гражданских правоотношений, приобретшим долю в рамках процедуры, проведенной в соответствии с требованиями закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим утвержден ФИО2

В процедуре банкротства установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит вышеуказанная доля в праве общей долевой собственности в размере 1/747, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с кадастровым номером №.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ФИО1, согласно которому установлен порядок реализации вышеобозначенной Доли (Лот №). Данное определение не было обжаловано участниками процесса.

Электронные торги в форме открытого аукциона, с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника по лоту № признаны несостоявшимися, к участию в торгах был допущен только один участник, победителем признан ООО «Аграрий-Самара», о чем в ЕФРСБ от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано сообщение №.

Заявления о признании торгов недействительными в Арбитражный суд Республики Татарстан не направлялись.

Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

Законом "О несостоятельности (банкротстве)" не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли имущества в натуре. Нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" также не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей долевой собственности, лишь остальным участникам общей собственности.

Сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества ФИО1, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок, о нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли, на момент заключения договора, подачи заявления о государственной регистрации перехода права и на настоящий момент не имеется.

Таким образом, порядок реализации земельной доли полностью соответствует текущему законодательству.

Административный истец просит суд признать незаконным решение административного ответчика, оформленное в виде уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости, а именно на земельный участок с кадастровым номером: №, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию перехода права на земельный участок, с кадастровым номером №, на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества и приложенных к ним документов.

В судебное заседание финансовый управляющий административного истца ФИО1 – ФИО2 не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель административного ответчика Межмуниципального отдела по Арскому и Атнинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ФИО3 в судебном заседании с административными исковыми требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении в полном объеме, пояснив, что выделение доли предусмотрено по Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" только участникам долевой собственности. Так как ООО «Аграрий-Самара» не является участником долевой собственности, продажа этой доли невозможно без выделения.

Представитель заинтересованного лица ООО «Аграрий-Самара» в судебное заседание не явился, представил отзыв на административное исковое заявление.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате судебного разбирательства.

Суд, выслушав представителя административного ответчика, исследовав материалы дела в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее КАС РФ) суды в порядке, предусмотренном этим кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений органов государственной власти, иных государственных органов, должностных лиц.

Конкретизируя указанную правовую норму, Верховный Суд Российской Федерации в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума от 27.09.2016 № 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" разъяснил, что к административным делам, рассматриваемым по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся дела, возникающие из правоотношений, не основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, в рамках которых один из участников правоотношений реализует административные и иные публично-властные полномочия по исполнению и применению законов и подзаконных актов по отношению к другому участнику.

В силу ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Часть 1 статьи 218 КАС РФ закрепляет право граждан, организаций, иных лиц обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти или местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных или муниципальных служащего, если они полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно статье 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" порядке.Перечень документов, являющихся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также требования к ним, установлены статьями 14, 21 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Статьей 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 данного Федерального закона предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ.

В соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В соответствии с частью 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей. В случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора (статья 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим ФИО1 – ФИО2 в Межмуниципальный отдел по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по РТ было подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом договора является доля в праве 1/747 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, реализованная путем проведения открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным Законом № 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ Межмуниципальным отделом по Арскому и Атнинскому районам Управлением Росреестра по РТ была приостановлена государственная регистрация права собственности в соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости".

Суд считает, что решение административного ответчика о приостановлении государственной регистрации права собственности является незаконным и нарушает права административного истца по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества сроком на 6 месяцев, финансовым управляющим утвержден ФИО2

В процедуре банкротства установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит 1/747 доля в праве на земельный участок, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина ФИО1, согласно которому установлен порядок реализации вышеобозначенной Доли (Лот №). Данное определение не было обжаловано участниками процесса.

По результатам электронных торгов в форме открытого аукциона, с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника по лоту №, заключен договор с единственным участником– ООО «Аграрий-Самара», о чем в ЕФРСБ ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано сообщение №.

Заявления о признании торгов недействительными в Арбитражный суд Республики Татарстан не направлялись.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 и ООО «Аграрий-Самара» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет договора: земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, площадью 26 496 993 кв.м., адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: РФ, РТ, Арский муниципальный район, Шушмабашское сельское поселение, тер. Паевые земли, з/у 377, общая долевая собственность, доля в праве 1/747.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор указывает в качестве основания для приостановления регистрационных действий п. 7 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости": форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. Также регистратор ссылается на нарушение порядка реализации указанной земельной доли, ссылаясь на возможность реализации либо среди лиц, определенных в ст. 13, 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, либо при условии предварительного выдела земельной доли для реализации.

Судом установлено, что ООО «Аграрий-Самара» является приобретателем доли в праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи, заключенным в результате торгов, проведенных в рамках процедуры, установленной Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Вместе с тем, Законом о банкротстве предусмотрены специальные нормы, регулирующие порядок продажи имущества должника.

Как указано в пункте 1 статьи 1 Закона о банкротстве, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации данный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.03.2006 № 54-О, в случае коллизии между различными законами равной юридической силы приоритетным признается последний закон и закон, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений, в связи с чем при рассмотрении настоящего спора приоритетными являются нормы Закона о банкротстве, специально регулирующие отношения по реализации имущества должника в рамках дела о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 указанной статьи (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Таким образом, нормы Закона о банкротстве не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам общей собственности, не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли в натуре. Реализация имущества гражданина, части этого имущества осуществляется исключительно на торгах в целях продажи имущества должника по наиболее высокой цене и, таким образом, максимального удовлетворения требований кредиторов.

Доказательств того, что на момент принятия решения о приостановлении действий по регистрации, регистрирующий орган имел сведения о том, что торги, равно как и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ признаны недействительными, в установленном законом порядке, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества на торгах, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов банкрота за счет его имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности, исходя из того, что продажа доли в праве общей долевой собственности ФИО1 на земельный участок производилась в рамках процедуры банкротства, на торгах, посредством публичного предложения, с единственным участником торгов ООО «Аграрий-Самара» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому предметом договора является доля в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, в отсутствие сведений о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, суд приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода к ООО «Аграрий-Самара» права собственности на земельную долю ФИО1 в соответствии с данным договором.

Аналогичной позиции придерживается Шестой кассационный суд общей юрисдикции в кассационном определении от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Вместе с тем, разрешая вопрос о способе восстановления нарушенных прав административного истца, суд приходит к следующему.

В рассматриваемом случае, в связи с признанием судом незаконным решения о приостановлении регистрационных действий от ДД.ММ.ГГГГ Межмуниципальный отдел по Арскому и Атнинскому районам Управления Росреестра по РТ после возобновления регистрационных действий обязано будет в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" повторно рассмотреть заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности и при отсутствии иных оснований для отказа, произвести испрашиваемую государственную регистрацию права собственности.

При таких обстоятельствах исковые требования в части возложения на административного ответчика обязанности осуществления заявленных регистрационных действий удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО1 к Межмуниципальному отделу по Арскому и Атнинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права, обязании осуществить государственную регистрацию перехода права, удовлетворить частично.

Признать незаконным решение Межмуниципального отдела по Арскому и Атнинскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ № о приостановлении государственной регистрации права на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером №.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Арский районный суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья ___________________А.Х. Рахимов

Решение31.10.2022