Дело № 2-220/2025
УИД 02RS0003-01-2024-003042-10
Номер строки статотчета 2.219
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 апреля 2025 года село Майма
Майминский районный суд Республики Алтай в составе председательствующего судьи Бируля С.В., при секретаре Суразовой Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ВСЭ к КРА, Управлению Росреестра по Республике Алтай, КОВ, СНО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Республики Алтай» о переквалификации договора, признании права собственности, снятия запрета на регистрационные действия, понуждении зарегистрировать право собственности,
установил:
ВСЭ обратилась в суд с иском к КРА о переквалификации предварительного договора купли-продажи б/н от 04.06.2008г на недвижимое имущество незавершенный строительством жилой дом по адресу <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> на основной договор купли-продажи, признании права собственности на него, снятии запрета на исполнение постановления о запрете на совершение действий по регистрации от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, выданное УФССП по РА на незавершенный строительством жилой дом понуждении Управления Росреестра зарегистрировать за ВСЭ право собственности на незавершенный строительством жилой дом в <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, указывая, что <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> между КРА и ФИО1 ( ныне ВСЭ) С.А. заключен предварительный договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома, по условиям которого основной договор должен быть заключен не позднее 10 дней после регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости. Цена объекта составила 350000 рублей и передана истцом КРА. Решением суда от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> за КРА признано право собственности на спорный объект, зарегистрировано право собственности, но основной договор так и не заключен. Фактически объект построен истцом. На незавершенный строительством жилой дом наложен арест в виду наличия у ответчика долга.
Протокольным определением суда в качестве ответчиков привлечены Управление Росреестра по Республике Алтай, КОВ, СНО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Республики Алтай», третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора ОСП по Майминскому и Чойскому районам УФССП по РА, Администрация МО «Майминский район».
В судебном заседании представитель истца на иске настаивала. Истец, ответчики, представители ответчиков и третьих лиц не явились в судебное заседание, надлежащим образом извещены о его времени и месте, истец просит о рассмотрении дела без её участия, остальные о причинах неявки не сообщили, поэтому дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Из материалов дела следует, что <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> между КРА (продавец) и МСА (покупатель) заключен предварительный договор купли –продажи незавершенного строительством жилого дома общей площадью 64 кв.м., в т.ч. жилой 64 кв.м, расположенного на земельном участке размером 1000 кв.м. в <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>. Стоимость отчуждаемого объекта составила 350000 рублей. В пункте 4 стороны договорились подписать основной договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома не позднее 10 дней после регистрации права собственности на указанный незавершенный строительством жилой дом.
Из расписки от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> следует, что КРА получил от МСА 350 000 рублей за проданный незавершенный строительством жилой дом.
Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
В пункте 25 упомянутого постановления Пленума разъяснено, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Как следует из пояснений представителя истца, при заключении предварительного договора купли-продажи от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> на земельном участке в <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>А не существовало незавершенного строительством объекта, участок был пуст.
Кадастровый паспорт на объект незавершенный строительством площадью застройки 43,1 кв.м, степенью готовности 18% составлен <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, технический паспорт <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>.
По справке Администрации Кызыл-Озекского сельского поселения от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> земельный участок, ранее числившийся по адресу <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> в настоящее время числится <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>.
Решением мирового судьи Майминского судебного участка <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> за КРА признано право собственности на незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 43,1 кв.м в <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>.
По выписке из ЕГРН от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости в <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> площадью застройки 43,1 кв.м., степенью готовности 18% зарегистрировано за КРА
Приведенные доказательства дают основания для вывода о том, что на день заключения предварительного договора не существовало указанного в нем объекта недвижимости- жилого дома площадью 64кв.м, в этом договоре нет указаний на то, что этот объект либо объект площадью застройки 43,1 кв.м, степенью готовности 18%, будет создан в будущем и будет являться предметом купли-продажи, поэтому нет оснований квалифицировать его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате и он не может повлечь возникновение права собственности истца на незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 43,1 кв.м, степенью готовности 18%, к.н. <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>
Само по себе вложение истцом денежных средств в строительство спорного объекта, что она подтверждала свидетельскими показаниями, пользование объектом и уплата коммунальных платежей не влекут автоматически возникновения права собственности истца на спорный объект.
Из материалов дела следует, что в ходе исполнительных производств <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>-ИП, <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН>-ИП, возбужденных в отношении КРА ( взыскатели КОВ и СНО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Республики Алтай» судебный пристав-исполнитель ОСП по Майминскому и Чойскому районам объявил запрет на совершение регистрационных действий, арестовал объект незавершенного строительства в <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> ( постановление от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и от 01.10.2021г). По выписке из ЕГРП запрет на действия по регистрации не отменен. Исполнительное производство окончено.
Поскольку истец не имеет прав на спорный незавершенный строительством объект, то требовать отмены запрета на совершение действий по регистрации она не может и иск в этой части не подлежит удовлетворению.
В силу статьи 3 ГПК РФ защите подлежит нарушенное право.
Управление Росреестра по <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> прав истца не нарушало, оснований для регистрации за истцом права собственности на незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 43,1 кв.м, степенью готовности 18%, к.н. <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> по адресу <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, не имеется, поэтому нет оснований к понуждению указанного ответчика к государственной регистрации.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ВСЭ к КРА, Управлению Росреестра по <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, КОВ, СНО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Республики Алтай» о переквалификации предварительного договора купли-продажи б/н от 04.06.2008г на недвижимое имущество незавершенный строительством жилой дом по адресу <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> на основной договор купли-продажи, признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 43,1 кв.м, степенью готовности 18%, к.н. <НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН> по адресу <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, снятии запрета на исполнение постановления о запрете на совершение действий по регистрации от <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА> и <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>, выданное УФССП по РА на незавершенный строительством жилой дом, понуждении Управления Росреестра зарегистрировать за ВСЭ право собственности на незавершенный строительством жилой дом площадью застройки 43,1 кв.м, степенью готовности 18% в <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН> Республики Алтай, <АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН>, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья Бируля С.В.
Решение изготовлено <ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА>