54RS0010-01-2023-005308-61

Дело №2-5117/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 декабря 2023 года город Новосибирск

Центральный районный суд города Новосибирска в составе:

судьи

Коцарь Ю.А.

при секретаре судебного заседания

ФИО1

с участием представителя истца

ФИО2

представителя ответчика

ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

истец обратилась в суд с иском к ответчику и просила взыскать задолженность по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 425000 рублей.

В обоснования требований истец указала, что по договору аренды нежилого помещения №/БН-2021 от ДД.ММ.ГГГГ она сдала в аренду ответчику помещение площадью 24,7 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, пом. 200, на условиях ежемесячной авансовой арендной платы. Целью заключения договора являлось предоставление арендатором краткосрочных услуг по аренде данного помещения иным лицам. Размер арендной платы составил 25000 рублей, помещение было передано ответчику ДД.ММ.ГГГГ. Изначально срок договора составил с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, однако, фактически имущество было возвращено арендодателю только в феврале 2023 г. В связи с изложенным, с учетом осуществления ответчиком частичного погашения суммы долга, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 425000 рублей из расчета: 25000 руб. х 17 мес. = 425000 рублей.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании требования поддержал, дал пояснения по иску.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, дал пояснения по иску.

Истец и ответчик в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили суду.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводами.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ).

В материалы дела истцом представлен договор аренды нежилого помещения №/БН-2021, датированный ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 (арендатор) и ФИО4 (арендодатель), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за арендную плату нежилое помещение под №, находящееся по адресу: <адрес>. Цель использования помещения – предоставление услуг по краткосрочной аренде гражданам РФ и других стран с уведомлением о прибытии в органы миграционного учета (пп. 1.1-1.2 договора).

<адрес> помещения – 24,7 кв.м, передача помещения оформляется отдельным пронумерованным актом приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором и является неотъемлемой частью договора (пп. 1.3 – 1.4 договора).

Пунктом 3 договора была предусмотрена арендная плата, вносимая ежемесячно в срок с 1 по 5 число каждого месяца, указано, что арендная плата вносится авансовым платежом.

Согласно п. 5.2 договора арендная плата составляет 25000 рублей в месяц.

В п. 6.1 договора было оговорено, что договор вступает в силу ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, также было указано, что в случае, если в течение 11 месяцев с даты подписания договора обеими сторонами не будет произведена его государственная регистрация, договор аренды продлевается на новый срок на тех же условиях на срок 11 месяцев (л.д. 5-8).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передала, а ФИО5 принял во временное владение и пользование апартаменты, расположенные по адресу: <адрес>, №, вместе с находящимся в них имуществом, которое было поименовано в акте (л.д. 9-11).

Ответчик в ходе рассмотрения гражданского дела не отрицал факт подписания им данного договора аренды и акта приема-передачи помещения, однако, оспаривал дату заключения и подписания договора, указывал, что фактически договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, что также согласуется с периодом его действия, указанным в п. 6.1 договора. Дата ДД.ММ.ГГГГ была указана ошибочно, была допущена опечатка, на данную дату дом еще не был введен в эксплуатацию. Сама ФИО4 получила помещение от застройщика только ДД.ММ.ГГГГ и далее делала в помещении ремонт. Аналогичные пояснения в судебном заседании дала представитель истца ФИО6, указав, что текст договора составляла она лично, в дате договора была допущена ошибка при указании даты его заключения, верной датой является ДД.ММ.ГГГГ. Ремонт в помещении был окончен в конце декабря 2021 г., а с сентября 2022 г. в помещении проживал Свидетель №1, ключи от помещения ответчик передал Свидетель №1, так как истец сказала, чтобы все вопросы по помещению ответчик решал с ФИО7

Оценивая данные возражения ответчика в совокупности с представленными по делу письменными доказательствами, суд приходит к следующему.

Разрешение на строительство многоквартирного дома по <адрес>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:101295:14, было выдано ООО Специализированный застройщик «ТЕХПРОЕКТ» ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 57-62).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО Специализированный застройщик «ТЕХПРОЕКТ» передало ФИО4 помещение №, расположенное на 13 этаже здания гостиницы со встроено-пристроенными административными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> (л.д. 79). Право собственности на данное помещение за ФИО4 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ЕГРН разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> (л.д. 80-82).

Согласно договору на выполнение ремонтно-отделочных работ и комплектацию мебелью и бытовой техникой от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО4 и ООО «Апартамент Сервис», исполнитель ООО «Апартамент Сервис» обязался выполнить работы по заданию истца, осуществить ремонтно-отделочные работы и комплектацию мебелью и бытовой техникой апартаментов № по <адрес>. Срок выполнения работ был установлен с ДД.ММ.ГГГГ по полного окончания работ (л.д. 63-67).

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд полагает, что срок действия договора аренды составил с ДД.ММ.ГГГГ, как об этом указано в п. 6.1 договора. Дата ДД.ММ.ГГГГ содержит исправления, однако, оснований полагать, что данная дата соответствует дате ДД.ММ.ГГГГ, которая указана в преамбуле договора, и что срок действия договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ, суд не усматривает в виду следующего.

Так, помещение было передано истцу от застройщика только ДД.ММ.ГГГГ. Договор на выполнение ремонтно-отделочных работ и комплектацию мебелью и бытовой техникой был заключен ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.

При сравнении спецификации, являющейся приложением № к договору от ДД.ММ.ГГГГ, с перечнем имущества, которое было передано ответчику согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды, суд полагает необходимым отметить, что перечень переданного ответчику имущества совпадает с тем перечнем имущества, который содержится в спецификации. Например, ответчику была передана подвесная кухня 5 элементов, металлокаркас с керамогранитной столешницей под заказ, была передана посуда – кастрюля с крышкой цвет черный 3 л Хемлагад, сковорода цвет черный 24 см Кавалькад, тарелка глубокая белый цвет 20 см Офтаст, также был передан матрац размер 90х200 см (высота матраса 27 см), премиальная линейка с эффектом памяти, наматрасник размер 90х200 см, подушка стандарт лебяжий пух 50х70 (1\диван и 1\кровать), шторы black out комплекс 2 шт + 1 тюль (вуаль) цвет молочный, двухкамерный холодильник Tesler rct-100 black и так далее. Все данное имущество, указанное в акте приема-передачи, соотносится с имуществом, указанным в спецификации. Следовательно, ранее ДД.ММ.ГГГГ, то есть даты заключения договора с ООО «Апартамент Сервис», помещение не могло быть передано ответчику.

Далее, в акте приема-передачи указано, что коммунальные услуги подлежат оплате включительно с ДД.ММ.ГГГГ, что также опровергает факт передачи помещения ДД.ММ.ГГГГ.

Суд также учитывает, что в письменных дополнительных пояснениях, предоставленных суду в ходе рассмотрения дела, истец указала, что акт приема-передачи фактически был подписан ДД.ММ.ГГГГ (после введения дома в эксплуатацию) и что в эту же дату фактически был заключен договор аренды, обговорены его условия (л.д. 78). Суд учитывает данную непоследовательность позиции истца, которая сначала в иске утверждала о заключении договора и передаче помещения ДД.ММ.ГГГГ, а, впоследствии, скорректировала свою позицию в части даты заключения договора и передачи помещения на дату - ДД.ММ.ГГГГ, с учетом ввода жилого помещения в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, суд критически относится к данным дополнительным пояснениям истца и оснований принимать их во внимание не усматривает. Суд также критически относится к данной дате ДД.ММ.ГГГГ еще и потому, что помещение от застройщика истец получила только ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд соглашается с доводами стороны ответчика о том, что фактически помещение было передано ответчику в аренду ДД.ММ.ГГГГ, как указано в п. 6.1 договора. Оснований полагать, что помещение было передано ответчику в иную дату в 2021 г., не имеется, поскольку такая дата не подтверждается представленными по делу доказательствами. Само по себе возможное заключение и подписание договора аренды в 2021 г. не свидетельствует о том, что именно в данную дату помещение было передано, поскольку стороны в договоре установили начало действия договора с ДД.ММ.ГГГГ (п. 6.1 договора), что являлось правом сторон. Дата ДД.ММ.ГГГГ, указанная в акте приема-передачи, опровергается вышеуказанными доказательствами и не соответствует действительности, а также условиям договора (п. 6.1).

Кроме того, из представленных истцом и ответчиком платежных документов не следует, что в 2021 г. ответчик вносил оплату в счет арендных платежей, все оплаты датированы с января 2022 <адрес> истца на то, что ответчик вносил ДД.ММ.ГГГГ при подписании договора аренды 25000 рублей наличными денежными средствами, относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждена. Ответчик факт передачи истцу наличными денежными средствами 25000 рублей ДД.ММ.ГГГГ отрицал, указал, что данные денежные средства были переданы ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендная плата подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ, то есть с даты начала действия договора аренды. Ответчик не оспаривал то обстоятельство, что именно в данную дату получил в аренду помещение, а истец не представила доказательств того, что помещение было фактически передано в аренду ответчику ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Определяя дату прекращения правоотношений по договору аренды, суд полагает возможным согласиться с доводами стороны истца о том, что отношения по договору аренды были прекращены в феврале 2023 г.

Согласно условиям договора аренды арендатор обязуется сдать помещение по акту приема-передачи по истечении срока аренды (п. ДД.ММ.ГГГГ договора).

Согласно условиям п. 6.1 договора срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

В возражениях ответчик указал, что внес арендную плату за 12 месяцев (с момента заключения договора ДД.ММ.ГГГГ и по декабрь 2022 г.), однако, фактически пользовался помещением до сентября 2022 <адрес> утверждал о том, что с сентября 2022 г. в помещении проживал Свидетель №1, бывший супруг истца, что он передал ему ключи от помещения (л.д. 43).

Оценивая содержание п. 6.1 договора и пояснения ответчика, суд приходит к выводу о том, что ответчик своими пояснениями подтвердил то обстоятельство, что фактически пользовался арендованным помещением до конца 2022 г., то есть после истечения срока действия договора аренды, поскольку внес за этот период арендную плату.

Оснований полагать договор пролонгированным на 11 месяцев в соответствии с п. 6.1 договора суд не усматривает, поскольку согласно условиям п. 6.1 договор считается пролонгированным в случае, если в течение 11 месяцев с даты подписания договора обеими сторонами не будет произведена его государственная регистрация. Суд отмечает, что право собственности истца на помещение было зарегистрировано только ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, в 2022 г. и до ДД.ММ.ГГГГ договор аренды никак не мог быть зарегистрирован, поскольку не было зарегистрировано право собственности на помещение. Следовательно, условия данного пункта суд не принимает в виду его фактической неисполнимости на период спорных правоотношений.

Суд также не усматривает оснований полагать, что фактически правоотношения сторон по договору были прекращены с сентября 2022 г., как указывает ответчик. Если ответчик отдал ключи от помещения Свидетель №1, то ответчик таким образом не осуществил надлежащее исполнение своей обязанности по возврату арендованного имущества арендодателю. Свидетель №1 не является стороной договора аренды, следовательно, ответчик не должен был передавать ему ключи от помещения. Доводы ответчика о том, что Свидетель №1 являлся супругом истца, также не свидетельствуют о правомерности передачи ответчиком ключей Свидетель №1 Само по себе нахождение супругов в браке не презюмирует полномочие второго супруга на получение помещения по договору аренды, заключенному с другим супругом. Кроме того, какой-либо письменный акт о передаче ключей Свидетель №1 ответчиком не представлен. Суд также учитывает, что ФИО4 была в разводе с ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20), следовательно, Свидетель №1 в принципе не был уполномочен получать ключи от помещения. Суд полагает, что ответчик при возврате ключей не убедился в наличии у Свидетель №1 полномочий на получение ключей от арендованного помещения.

Таким образом, поскольку срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ, ответчик подтвердил, что пользовался помещением и после ДД.ММ.ГГГГ, оплатив арендную плату за 12 месяцев 2022 г., суд приходит к выводу о том, что ответчик должен компенсировать истцу арендную плату после ДД.ММ.ГГГГ за фактическое пользование арендованным имуществом, поскольку относимых и допустимых доказательств того, что ответчик передал истцу помещение по истечении установленного договором срока, в материалы дела не представлено.

Как указывает истец, помещение было ей возвращено ответчиком в феврале 2023 г., в связи с чем истец просила взыскать арендную плату до ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом не представлен акт приема-передачи арендованного помещения, однако, суд учитывает, что ответчиком также не представлен акт приема-передачи арендованного помещения истцу, как того требуют условия п. ДД.ММ.ГГГГ договора.

Доводы ответчика о том, что фактически арендованным помещением с сентября 2022 г. пользовался Свидетель №1, основанием к освобождению ответчика от оплаты арендной платы с сентября 2022 г. послужить не могут, поскольку передача ответчиком помещения Свидетель №1 не может быть расценена как надлежащий возврат арендованного имущества.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что в феврале 2023 года правоотношения сторон по договору аренды были прекращены, доказательств обратного не представлено, следовательно, с ответчика в пользу истца может быть взыскана арендная плата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 13 месяцев. Размер арендной платы за 13 месяцев составит: 325000 рублей из расчета: 25000 х 13 мес.

Как указывает истец, ответчик ей оплатил в счет арендной платы 225000 рублей с учетом платежа в сумме 25000 рублей, который был передан ответчиком наличными денежными средствами.

Ответчик не отрицал факт передачи истцу платежа в сумме 25000 рублей наличными денежными средствами, но в дату ДД.ММ.ГГГГ, представил суду аналогичные квитанции, которые были представлены истцом, на сумму оплаты 293197 рублей с учетом платежа в размере 25000 рублей.

Истец указала, что три платежа в январе, феврале, марте 2022 г. были в размере 48000 рублей за два помещения, которые истец сдавала ответчику, арендной платой 25000 рублей и 23000 рублей. Ответчик данный платеж в сумме 48000 рублей засчитывает полностью в арендную плату по спорному помещению.

Оценивая обстоятельства спора, суд приходит к выводу о том, что фактически ответчиком оплачено истцу 224 167 рублей за 9 месяцев (с января по сентябрь 2022 г. включительно с учетом платежа наличными в сумме 25000 рублей, который стороны не оспаривали) из расчета: 25000 руб. (платеж наличными) + 25000 руб. (от ДД.ММ.ГГГГ) + 25000 руб. (от ДД.ММ.ГГГГ) + 25000 руб. (от ДД.ММ.ГГГГ) + 25000 руб. (от ДД.ММ.ГГГГ) + 25000 руб. (ль ДД.ММ.ГГГГ) + 24 167 руб. (от ДД.ММ.ГГГГ) + 25000 руб. (от ДД.ММ.ГГГГ) + 25000 руб. (от ДД.ММ.ГГГГ).

Поскольку арендная плата по договору составляла 25000 рублей и из платежных документов за январе, феврале, марте 2022 г. не следует, что 48000 рублей вносилось в счет оплаты будущих периодов аренды, суд полагает в данных платежных документах возможным зачесть в счет оплаты аренды только 25000 рублей из 48000 рублей.

Таким образом, с учетом внесенных ответчиком в счет оплаты по договору аренды денежных средств в сумме 224 167 рублей, остаток долга по оплате арендных платежей за ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (325000 рублей) составляет 75000 рублей (325000 руб. – 224 167 руб.), которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

решил :

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 (паспорт № в пользу ФИО4 (паспорт №) задолженность по арендной плате в размере 75000 рублей.

В удовлетворении требований в остальной части – отказать.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано ими в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Новосибирский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение суда с оставлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ю.А. Коцарь