УИД: 18RS0013-01-2021-002089-48

Дело № 2-201/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 апреля 2023 года село ФИО1

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Кочуровой Н.Н., при секретаре судебного заседания Кривоноговой М.С.,

с участием:

- представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия на пять лет,

- ответчика ФИО4 и его представителя ФИО5, допущенной к участию в деле на основании устного ходатайства,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о взыскании денежных средств на устранение недостатков жилого дома,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором с учётом уточнения исковых требований просит взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в качестве возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, приобретённого у ответчика по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 504440 рублей.

Требования мотивированы тем, что истец приобрела у ответчика по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом с земельным участком, расположенные по указанному адресу. Спустя несколько месяцев после вселения в зимний период времени в доме стали промерзать стены, несмотря на полностью исправное и работающее на полную мощность отопительное оборудование, температура в помещении была достаточно низкой не более 10 градусов по Цельсию. Кроме того, на полу первого этажа наблюдалось промерзание, на нём образовался лёд, были скрипы и вибрация при ходьбе, то есть зыбкость конструкции, вследствие промерзания испорчена внутренняя отделка стен. Покупатель при осмотре квартиры и покупке дома не выявил его недостатки, а продавец не сообщил о недостатках дома. Ответчик не признаёт наличие недостатков жилого дома, отказывается объяснить причину их возникновения и устранить недостатки. Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме имеются строительные недостатки и дефекты. Все выявленные недостатки являются производственными и произошли ввиду использования некачественных материалов и нарушения производства работ. Выявленные недостатки являются критическими, эксплуатация объекта недопустима в том виде, в котором он находится на момент осмотра. Для дальнейшей безопасной эксплуатации необходимо устранение указанных недостатков для приведения в соответствие с нормативными требованиями, предъявляемыми к аналогичным строениям. Стоимость всех видов работ, объёма работ и материалов, необходимых для устранения имеющихся недостатков и дефектов на дату проведения экспертизы составляет 507310 рублей. На основании статей 15, 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации просит удовлетворить заявленные требования.

Истец ФИО2 в суд не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом, просила суд о рассмотрении дела без её участия, воспользовавшись правом ведения дела через представителя.

Представитель истца ФИО3 исковые требования ФИО2 поддержала в уточнённом виде, ссылаясь на основания и доводы, изложенные в заявлении, просит иск удовлетворить в полном объёме. Дополнительно суду пояснила, что для устранения имеющихся недостатков жилого дома истец была вынуждена заключить договор подряда с ФИО9, стоимость работ составила 504440 рублей. Объём работ соответствует перечню, установленному экспертным заключением.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО5 исковые требования не признали, ссылаясь на то, что ответчик о недостатках жилого дома на момент купли-продажи не знал и умышленно не скрывал данные недостатки. Дом строил исключительно для своих личных нужд, истец при подписании акта приёма-передачи осматривала дом, никаких претензий не высказывала. Стоимость дома при заключении договора купли-продажи была предусмотрена с отступлениями от тех или иных обязательных требований норм и правил, несмотря на это покупатель согласился его принять.

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) состоялся договор купли-продажи, по условиям которого Продавец продал Покупателю земельный участок с кадастровым номером № площадью 707+/-9 кв. м и жилой дом с кадастровым номером № площадью 86,9 кв. м, находящиеся по адресу: <адрес>. Стоимость предмета договора согласована сторонами в размере 1000000 рублей, из которых стоимость земельного участка 100000 рублей, стоимость жилого дома 900000 рублей.

Согласно пункту 4 Договора отчуждаемое имущество до подписания сторонами договора осмотрено, передача Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство Продавца передать Покупателю отчуждаемое имущество считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта. С момента передачи к Покупателю переходит бремя его содержания и риск случайной гибели.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанное в договоре недвижимое имущество (записи о государственной регистрации права собственности за № и за №).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан передаточный акт, согласно которому ФИО4 передал, а ФИО2 приняла земельный участок с кадастровым номером № площадью 707+/-9 кв. м и жилой дом с кадастровым номером № площадью 86,9 кв. м, находящиеся по адресу: <адрес>, претензий к техническому состоянию объекта от Покупателя не поступило. Денежный расчёт по Договору купли-продажи произведён в полном объёме. Стороны друг к другу претензий не имеют.

Изложенные обстоятельства установлены в судебном заседании представленными письменными доказательствами.

По определению пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (статья 556 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с правилами, установленными статьёй 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Как следует из заключения судебной комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертами общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки "Центр"» в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, имеются следующие строительные недостатки и дефекты:

Утепление стен каркаса дома произведено материалами, по плотности не предназначенными для вертикального расположения утеплителя (должен применяться жёсткий либо полужёсткий утеплитель);

Имеются места, где вместо пароизоляционной плёнки применена п/э упаковка утеплителя (пол, стены, потолок);

Сортность древесины каркаса и другого пиломатериала не соответствует нормативам (множество мест с неокорёнными участками);

Завышен шаг потолочного каркаса для укладки утеплителя (утеплитель провисает);

Стыки пароизоляционной плёнки не проклеены;

Обработка деревянных конструкций каркаса огнебиозащитными составами не подтверждена документально;

Установка дверных и оконных заполнений выполнена за тепловым контуром;

С оконных конструкций не удалена монтажная плёнка;

Расстояние от выгребных ям до жилого дома менее 5 метров, нарушен пункт 2.3.2 СанПиН-42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населённых пунктов», который декларирует данное расстояние не менее 20 метров;

Повышенная зыбкость конструкций пола;

Радиатор отопления установлен со сверхнормативным отклонением от горизонтали;

Отсутствие пароизоляционной плёнки на монтажных швах оконных конструкций;

Отмостка и продыхи отсутствуют;

Под кровельным покрытием, а также на утеплении чердачного перекрытия отсутствует парогидроизоляционная плёнка;

Фасадная черепица не проклеена на стыках;

Отсутствует подшив карниза;

По результатам представленного эксперту термографического обследования следует, что эффективность утепления конструкций каркасного дома не соответствует нормативным требованиям;

Отсутствие исполнительной документации.

При изучении фактически выполненных работ на объекте эксперт пришёл к выводу, что все указанные недостатки являются скрытыми или классифицируются как недостатки, для обнаружения которых требуются специальные познания, которыми покупатель не обладает.

Выявленные недостатки являются критическими, устранимыми, требующими вложения значительных денежных средств для их устранения и затратны по времени.

Все указанные недостатки являются производственными, так как произошли из-за нарушения технологии производства работ, использования некачественного материала и отсутствия надлежащего контроля за производством работ и низкой квалификацией исполнителей.

Определив способы устранения недостатков (дефектов) – явных и скрытых, явившихся следствием неправильного строительства жилого дома, эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения таких недостатков на дату заключения договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ составит 438000 рублей.

Допрошенные в судебном заседании эксперты ФИО6 и ФИО7 подтвердили выводы, изложенные в экспертном заключении, пояснили, что установленные недостатки строительного происхождения были скрытыми, поскольку для их обнаружения необходимо было вскрыть стены, пол и потолок, часть недостатков можно было определить визуально, но для их классификации как недостатков необходимы специальные познания. Данные недостатки стали возможными в результате некачественного выполнения строительных работ, а также использования некачественного либо неподходящего для таких работ материала.

Помимо экспертного заключения наличие существенных недостатков строительства жилого дома подтверждено в судебном заседании показаниями свидетелей ФИО8 и ФИО9, пояснившего суду, что ФИО2 приобрела спорный жилой дом осенью 2020 года и в первую же зиму стала жаловаться на то, что в доме холодно. Когда он (ФИО9) в зимний период времени осматривал дом, в помещении и на полу было очень холодно, несмотря на то, что радиаторы отопления работали в полную мощность. Без вскрытия внутренней отделки определить причину было невозможно. При вскрытии обнаружилось некачественное выполнение строительных работ, нарушение технологии строительства, в том числе использование материалов, которые при таких работах не должны использоваться. Всё это привело к загниванию и образованию плесени. После выполнения им работ по устранению недостатков, проблема с низкой температурой в доме была решена.

Из представленной суду технической документации следует, что спорный жилой дом, как объект недвижимости, поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ, застройщиком данного объекта индивидуального жилищного строительства является ФИО4.

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, привлечение к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно при установлении совокупности следующих условий: доказанности наличия убытков и их размера; противоправности поведения причинителя вреда; наличия причинно-следственной связи между его противоправным поведением и возникшими убытками.

Разрешая требования истца, суд исходит из того, что факт продажи истцу ответчиком жилого дома с недостатками, имеющими производственный (строительный) характер, являющимися скрытыми либо классифицированными как недостатки, для обнаружения которых требуются специальные познания, которыми покупатель не обладает, критическими, устранимыми, требующими вложения значительных денежных средств и временны?х затрат, несоответствие жилого дома требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, доказан материалами дела, в частности пояснениями стороны истца, экспертным заключением и показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей. Данный факт стороной ответчика не опровергнут.

Установленные недостатки, связанные с теплосодержанием жилого помещения, были выявлены покупателем в зимний период времени после передачи объектов недвижимости и на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не могли быть обнаружены.

Данные недостатки, вызванные нарушением технологии строительства, не были оговорены продавцом в момент отчуждения жилого дома, несмотря на наличие у ответчика строительных навыков, что последним в судебном заседании не отрицалось, информация о недостатках жилого дома до покупателя не была доведена.

Вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной ответчика каких-либо безусловных доказательств, опровергающих изложенные обстоятельства, как и доказательств отсутствия своей вины в причинении истцу убытков, а также доказательств соответствия установленной договором купли-продажи цены жилого дома его стоимости с учётом выявленных недостатков суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу денежных средств в счёт устранения выявленных недостатков, поскольку истец до заключения договора купли-продажи не был поставлен в известность о состоянии дома, о скрытых недостатках, которые невозможно было обнаружить при первоначальном осмотре жилого дома и которые не были оговорены продавцом при покупке дома.

При определении размера убытков суд исходит из следующего.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учётом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО10 (Исполнитель) и ФИО2 (Заказчик), Исполнитель принял на себя обязательство оказать услуги по выполнению работ, необходимых для устранения недостатков. Услуги выполняются силами и материалами исполнителя (пункт 1).

Перечень работ согласован в Спецификации (Приложение № к Договору) и соответствует объёму работ и способу устранения недостатков, установленных экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость работ составила 504440 рублей.

В соответствии с Актом от ДД.ММ.ГГГГ работы по Договору № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объёме, претензий к объёму, срокам, количеству и качеству выполненных работ и материалов не заявлено.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснено, что если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространённый в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Доказательств, подтверждающих возможность устранения недостатков иным более разумным и распространённым в обороте способом исправления таких недостатков, ответчик не представил, поэтому в данном случае стоимость работ, предусмотренных Спецификацией, в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации является необходимыми расходами на восстановление нарушенного права истца и входит в состав реального ущерба, подлежащего возмещению.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие каких-либо объективных данных, опровергающих установленные по делу обстоятельства, суд находит требования истца о взыскании в его пользу с ответчика стоимости расходов на устранение недостатков жилого дома в размере 504440 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

Исходя из размера поддержанных истцом требований и наличия оснований для их удовлетворения в полном объёме, сумма уплаченной им государственной пошлины подлежит возмещению ответчиком в размере 8244,40 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО4 о взыскании денежных средств на устранение недостатков жилого дома удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 денежные средства в размере 504440 (Пятьсот четыре тысячи четыреста сорок) рублей в качестве возмещения расходов на устранение недостатков жилого дома, расположенного по адресу: Удмуртская <адрес>, приобретённого истцом у ответчика по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также расходы на уплату государственной пошлины в размере 8244 (Восемь тысяч двести сорок четыре) рубля 40 копеек.

Вернуть ФИО2 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 28 (Двадцать восемь) рублей 60 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики через суд, вынесший решение, в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 июня 2023 года.

Председательствующий судья Н.Н. Кочурова