Производство № 2-1489/2025
УИД 0
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2025 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Кузьмина Т.И.,
при секретаре Лобода Т.А.,
при участии в заседании представителя ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы неустойки, судебных расходов, морального вреда, штрафа, возложении обязанности, внесении изменений в договор,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований которого указала, что в конце февраля 2024 истцом было решено приобрести жилой дом для проживания. По объявлениям на торговой площадке АВИТО был подобран соответствующий жилой дом. В объявлении о продаже дома ответчиком было указано: продается коттедж 112 кв.м, на участке 8,4 сот. в с. Чигири, цена 7 000 000 руб., комнат 4, этажей - 2, санузел в доме, из коммуникаций: электричество, отопление, канализация и т.д. Дом был предоставлен к осмотру 2 раза в конце февраля 2024 г., при осмотре в устной форме представитель ответчика пояснил, что дом будет в ближайшее время введен в эксплуатацию, за 3-4 дня подключат свет и запустят отопление для проверки. 01.03.2024 года с ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи индивидуального жилого дома. Согласно пункту 3.1 договора ответчик был обязан подготовить необходимые документы и передать их истцу в соответствии с законодательством РФ. В указанном помещении ответчик должен установить котел отопления марки «Zota», а также установить лестницу-люк на второй этаж, а истец в качестве задатка в день подписания предварительного договора от 01.03.2024 выплачивает денежную сумму в размере 200 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств. В соответствии с п. 4.2 предварительного договора передача объекта продавцом и принятие его покупателем на момент подписания договора не осуществлена. Продавец обязуется передать земельный участок при полном расчете не позднее 15.04.2024 года. Пунктом 4.4. предварительного договора предусмотрено, что ответственность за сохранность покупатель несет с момента подписания акта приема-передачи. Условия предварительного договора от 01.03.2024 на момент подписания основного договора купли-продажи от 10.04.2024 ответчиком в части предоставления истцу каких-либо документов не исполнены, котел не установлен, лестница не предоставлена, земельный участок не передавался до настоящего времени. Вход в помещение после заключения предварительного договора купли-продажи истцу не предоставлялся. После подписания предварительного договора 01.03.2024 и внесения суммы задатка в размере 200 000 рублей ответчик сообщил, что подключение электроэнергии будет произведено только примерно к 15 мая 2024 года, т.к. заявка на подключение электричества подана в ноябре 2023 года (в итоге подключение электроэнергии произведено только 24.06.2024). Таким образом, ответчиком предоставлены недостоверные данные по подключению электроэнергии. Договор купли-продажи объекта недвижимости с ответчиком заключен 10.04.2024 с использованием кредитных средств. В соответствии с договором истец был обязан оплатить и принять объект недвижимости в течение 5 календарных дней с момента полного расчета. Расчет Истцом произведен 15.04.2024 в полном объеме на сумму 7 000 000 руб. в следующем порядке: 200 000 руб. за счет задатка по предварительному договору от 01.03.2024; 1 207 000 руб. за счет собственных средств покупателя; 5 593 000 за счет кредитных средств, представленных Банком ПАО ВТБ. Согласно условиям договора, ответчик обязуется (пункт 3.1. договора) передать покупателю объект недвижимости не позднее 10 календарных дней с момента полного расчета. При этом пунктом 5.8. договора купли-продажи от 10.04.2024 установлено, что данный договор является документом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка без каких-либо актов и дополнительных документов. Данный пункт договора не соответствует Гражданскому кодексу и противоречащим условиям пункта 3.1. этого же договора, поскольку фактически передача жилого дома и земельного участка в момент подписания договора не производилась, а сам по себе договор купли-продажи не имеет силы акта приема-передачи, поскольку в договоре отсутствуют сведения о его осмотре сторонами на дату передачи, о выявленных недостатках и др. До подписания договора купли-продажи доступа в жилой дом у истца не было, а в момент подписания договора купли-продажи не были даже переданы комплекты ключей от входной двери, 1 ключ от входной двери был передан только 19.04.2024. Расчет по договору купли-продажи от 10.04.2024 года полностью произведен 15.04.2024 года. Таким образом, срок передачи имущества истек 24.04.2024 года. Жилой дом без подключения электричества, водоснабжения, отопления не может использоваться по назначению. В целях урегулирования спора в досудебном порядке в адрес ответчика 17.05.2024 заказным письмом с уведомлением направлена претензия о выплате неустойки в размере 850 000 рублей (7 000 000 руб. х 0,5% х 23 дней) и предложено в срок до 31.05.2024 года: исполнить обязанность по передаче жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, пригодном для проживания, а именно: завершить работу по тех. подключению электроэнергии, установить котел отопления, проверить исправность отопительной системы, водоснабжения и канализации, установить лестницу на 2 этаж, без которой эксплуатация помещения 2 этажа невозможна, передать комплекты ключей от входной двери. Претензия ответчиком не получена, при этом ответчиком: заменены замки на входной двери и переданы ключи 23.05.2024; лестница на 2 этаж установлена 28.05.2024; свет подключен 24.06.2024; котел установлен 26.06.2024. Акт приема-передачи жилого дома до настоящего времени сторонами не подписан, документы и гарантийные документы на котел, на скважину не предоставлены. Претензия истца об уплате неустойки и передаче жилого дома в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, направленная в адрес ответчика 17.05.2024 заказным письмом с уведомлением, оставлена без удовлетворения.
Истец ФИО2 просит суд:
1. Взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму неустойки по п. 3 ст. 23.1 Закона «О защите прав потребителей» в размере 2 240 000 рублей за нарушение ответчиком срока передачи недвижимого имущества.
2. Взыскать с ФИО3 в свою пользу штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы неустойки.
3. Взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму понесенных истцом расходов по уплате госпошлины в размере 12 400 рублей.
4. Взыскать с ФИО3 в свою пользу сумму морального ущерба в размере 100 000 рублей.
5. Обязать ФИО3 исполнить обязанность по передаче жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, передать соответствующие документы на оборудование, находящееся на гарантии.
6. Признать недействительным пункт 5.8. договора купли-продажи от 10.04.2024 года.
7. Внести в договор купли-продажи от 10.04.2024 года изменения в части установления гарантийного срока на жилой дом - сроком 5 лет с даты заключения договора купли-продажи.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «ДРСК», БАНК ВТБ (ПАО), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, на иске настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также дополнениях к иску.
Ответчик ФИО3 в свадебное заседание не явился, извещен надлежаще, обеспечил явку своего представителя ФИО1, которая против доводов иска возразила по основаниям, приведенным в письменном отзыве. Привела доводы о том, что к спорным правоотношениям нормы законодательства о защите прав потребителей не применимы, ответчик во взаимоотношениях с истцом в качестве индивидуального предпринимателя не выступал, передал ей дом в состоянии пригодном для проживания, недостатки носили явный характер и были очевидны для истца, в предварительном договоре сторонами достигнуто предварительное соглашение только относительно купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***, поскольку только относительно земельного участка стороны предусмотрели все существенные условия для заключения сделки в будущем, в иной части предварительный договор является не заключенным, поскольку боронами не достигнуто в отношении этих объекта и услуг всех существенных условий для возникновения обязательств по заключению основного договора в будущем. 10 апреля 2024 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств. Заключение основного договора купли-продажи свидетельствует о том, что предварительный договор между сторонами был исполнен 10 апреля 2024 года и обязательства сторон по нему полностью прекратились. Ввиду того, что покупатель полностью произвел расчет по договору 15 апреля 2024 года, продавец выполняя свои обязательства передал объект недвижимости и ключи от жилого дома 19 апреля 2024 года, то есть на четвертый день после расчета. Таким образом, ответчик полностью исполнил надлежащим образом, свои обязательства перед покупателем-истцом, по передаче имущества. Стороны предусмотрели в пункте 5.8 договора купли-продажи, что в соответствии со статьей 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием жилого дома и земельного участка покупатель ознакомлен и согласен. Указанное условие договора, где стороны передают объект без составления отдельного документа - акта приема-передачи, полностью соответствует действующему законодательству РФ и обычаям делового оборота. Законодатель в статье 556 ГК РФ предусмотрел, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Требование неустойки за нарушение срока передачи объекта недвижимости не может быть удовлетворено судом, поскольку объект передан истцу 19 апреля 2025 года, что подтверждается п. 5.8. договора, фактической передачей истцу ключей от дома и фактическим владением объектом недвижимости со стороны ФИО2 Требование штрафа в размере 50%, также заявлено необоснованно, поскольку права и интересы истца не были нарушены, передача объекта ФИО2 состоялась в обусловленный договором срок. Требование расходов по оплате государственной пошлины, разрешается судом по исходу дела. Требование компенсации морального вреда, истцом не подтверждено, не имеет оснований. Требование о передаче жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи, документов на оборудование не подлежит удовлетворению, поскольку с 19 апреля 2025 истец фактически владеет и пользуется объектом недвижимости. Договор купли-продажи сторонами полностью исполнен и прекратил свое действие исполнением. Покупатель оплатил денежные средства в полном объеме за приобретаемое недвижимое имущество, а продавец в установленный договором срок передал объект покупателю. Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Требование о признании недействительным пункта 5.8 договора купли-продажи от 10.04.2024 не подлежит удовлетворению ввиду того, что договор прекратил свое действие фактическим исполнением. Истцом не представлено доказательств недействительности данного пункта договора, не приведены правовые нормы в связи с которыми пункт является недействительным. Требование истца внести в договор купли-продажи от 10.04.2024 изменения в части установления гарантийного срока на жилой дом - сроком 5 лет с даты заключения договора купли-продажи также является незаконным и необоснованным. В договор, который исполнен и прекратил свое действие не могут быть внесены никакие изменения и дополнения. Относительно гарантийного срока на объект - жилой дом ФИО4 имеет права основанные на нормах гражданского, градостроительного законодательства предъявить требование о недостатках объекта к застройщику, не смотря на то имеется в договоре пункт о гарантийном сроке эксплуатации или нет. В данной части права и интересы истца не нарушены. Просила в удовлетворения иска отказать. В случае удовлетворения судом требований просила снизить размер неустойки и компенсацию морального вреда.
Третьи лицо без самостоятельных требований в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежаще по правилам ст. 113 ГПК РФ.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть гражданское дело при данной явке.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что на торговой площадке АВИТО ответчиком размещено объявление о продаже дома следующего содержания: продается коттедж 112 кв.м, на участке 8,4 сот. в с. Чигири, комнат 4, этажей - 2, из коммуникаций: электричество, отопление, канализация.
01.03.2024 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи индивидуального жилого дома, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества: двухэтажного индивидуального жилого дома, общей площадью 112 кв.м, расположенного на земельном участке общей площадью 840 кв.м, с кадастровым номером ***, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), разрешённое использование: для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1). Стоимость приобретаемого покупателем земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 7 млн. рублей (п. 2.1). Продавец обязуется подготовить необходимые документы и поставить двухэтажный индивидуальный жилой дом, общей площадью 112 кв.м, расположенный на земельном участке общей площадью 840 кв.м., с кадастровым номером ***, на кадастровый учет как объект недвижимости, подготовить и передать покупателю в соответствии с законодательством РФ документы покупателю. Продавец монтирует в указанном индивидуальном жилом доме котел марки «Zota», а также предоставляет лестницу-люк на второй этаж (п. 3.1).
10.04.2024 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, по условиям которого покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТЮ (ПАО), предоставляемых покупателю в кредит согласно кредитному договору №V623/3056-0001261 от 10.04.2024 года, заключенному в городе Благовещенске Амурской области между покупателем и кредитором, покупает в собственность у продавца следующее недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 110,3 кв.м, этажность 2, находящийся по адресу: ***, кадастровый номер: ***, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь: 840+/-5.94 кв.м. находящийся по адресу: ***, кадастровый номер: *** (п. 1.1). Объект недвижимости продается по цене в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей Российской Федерации, из них: Жилой дом продается по цене в размере 6 700 000 (шесть миллионов семьсот тысяч) рублей, земельный участок продается по цене в размере 300 000 (триста тысяч) рублей (п. 1.4).
Согласно п. 2 договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.04.2024 года оплата объекта недвижимости покупателем продавцу производится в следующем порядке: Сумма, равная 200 000 (Двести тысяч) рублей Российской Федерации, уплачена покупателем за счет собственных средств продавцу до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской продавца. Оплата суммы 6 800 000 (шесть миллионов восемьсот тысяч) рублей Российской Федерации производится с использованием номинального счета, открытого Банком ВТБ (ПАО) обществу с ограниченной ответственностью «Экосистема недвижимости «Метр квадратный», сокращенное наименование ООО «Экосистема недвижимости М2» (далее – номинальный счет). Покупатель в течение 1 (одного) рабочего дня с даты заключения настоящего договора, обязуется внести сумму 6 800 000 (шесть миллионов восемьсот тысяч) рублей Российской Федерации на номинальный счет № ***. Расходы по расчетам с использованием номинального счета несет покупатель. Оплата покупателем суммы, указанной в настоящем пункте, осуществляется за счет собственных средств и за счет средств предоставленного покупателю ипотечного кредита по кредитному договору, в том числе: в сумме 1 207 000 (один миллион двести семь тысяч) рублей Российской Федерации за счет собственных средств покупателя, в сумме 5 593 000 (пять миллионов пятьсот девяносто три тысячи) рублей Российской Федерации за счет кредитных средств, предоставленных по кредитному договору.
К обязанностям продавца отнесено, в том числе: с даты заключения настоящего договора до фактической передачи объекта недвижимости покупателю
не ухудшать состояния вышеуказанного объекта недвижимости, не сдавать его в аренду, наём, не передавать в безвозмездное пользование, не обременять имущественными правами третьих лиц и правами пользования членов семьи продавца; передать покупателю вышеуказанный объект недвижимости – не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента полного расчета (п. 3. 1).
К обязанностям покупателя отнесено, в том числе: оплатить приобретаемый объект недвижимости по цене, указанной в п.1.4 настоящего договора, в соответствии с условиями, описанными в п.2 настоящего договора. Принять от продавца вышеуказанный объект недвижимости – не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента полного расчета (п. 3.3).
Договор считается заключенным и вступает в силу с даты его подписания сторонами. Переход права собственности по договору на объект недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Одновременно с подачей на государственную регистрацию перехода права собственности по договору на объект недвижимости к покупателю в Росреестр представляется заявление/заявления покупателя о государственной регистрации ипотеки в силу закона (п. 5.1). Право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права. При этом покупатель становится собственником объекта недвижимости и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт объекта недвижимости, участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории (п. 5.2).
Согласно п. 5.8 договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.04.2024 года в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор является документом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием жилого дома и земельного участка покупатель ознакомлен и согласен.
Право собственности ФИО2 на жилой дом с кадастровым номером *** зарегистрировано в ЕГРН 11.04.2024 года (запись ***-28/030/2024-3).
Обязательство покупателя перед продавцом по оплате объекта недвижимости окончательно исполнено 12.04.2024 года путем перечисления в безналичном порядке 6 800 000 рублей, что подтверждено выпиской по операциям на счете ответчика №*** в ПАО Сбербанк.
Полагая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по передаче объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.04.2024 года, в том числе жилой дом передан без подключения к электричеству, без подключённого и функционирующего водогрейного котла, без лестницы на 2 этаж, без утвержденных границ земельного участка под домом, без второго комплекта ключей, истец 12.09.2024 направила в адрес ответчика претензию, в которой просила устранить недостатки, передать дом в надлежащем состоянии по акту приема-передачи, уплатить неустойку в размере 850 000 рублей.
Требования претензии ответчиком не были удовлетворены, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском.
Закон о защите прав потребителей регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Потребителем признается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; изготовителем выступает организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, производящие товары для реализации потребителям; исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.
Согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.
Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (пункт 4 статьи 23 ГК РФ).
На основании абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Материалами дела подтверждено, что ответчик на момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.04.2024 года имел статус индивидуального предпринимателя, который возник с 19.01.2024 года, основным видом экономической деятельности ответчика является строительство жилых и нежилых зданий, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 29.04.2025года № ИЭ9965-25-13007640.
Также из материалов дела усматривается, что ФИО3 являлся собственником 14 земельных участков в с. Чигири Благовещенского муниципального округа, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, на двух из них возвел два жилых дома, подавая декларации об объекте недвижимости как застройщик, эти дома впоследствии реализовал гражданам (ФИО5 и ФИО2).
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 осуществляет направленную на систематическое извлечение прибыли деятельность, реализуя гражданам жилые помещения с земельными участками, в связи с чем к сложившимся правоотношениям подлежат применению положения законодательства о защите прав потребителей. Доводы ответчика об обратном судом отвергнуты, как противоречащие фактическим обстоятельствам спора, включая сведения ЕГРЮЛ, ЕГРН, материалам кадастровых и регистрационных дел, объявлению о продаже, пояснениям истца о заключении предварительного договора купли-продажи в офисе ответчика.
В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по данному договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Как указано в пункте 2 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 464 Гражданского кодекса Российской Федерации, если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи, покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи.
На основании пункта 2 указанной статьи в случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.
Приведенная правовая норма предоставляет покупателю право при соблюдении указанных в ней условий отказаться от товара при ненадлежащем исполнении продавцом обязанности по передаче покупателю относящихся к товару документов, но не предусматривает каких-либо мер гражданско-правовой ответственности, подлежащих применению к продавцу в случае причинения покупателю убытков данными действиями.
Такие меры предусмотрены Законом о защите прав потребителей, который регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
В указанном законе недостаток товара (работы, услуги) определен как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.
Статьей 4 (части 1, 2) Закона о защите прав потребителей установлено, что продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей, если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
Пунктом 3 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю, продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Данная норма устанавливает меру гражданско-правовой ответственности (неустойку) за неисполнение продавцом обязанности по передаче покупателю предварительно оплаченного товара, к которому с учетом положения статьи 464 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся и документы на товар.
Из пункта 3.1.3 договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.04.2024 года следует обязанность передать покупателю объект недвижимости – не позднее 10 (десяти) календарных дней с момента полного расчета, то есть оплата товара предваряет ее передачу, что свидетельствует о согласовании сторонами предварительной оплаты товара (до его передачи продавцом покупателю), что квалифицировано судом как предварительная оплата товара.
Обязательство покупателя перед продавцом по оплате объекта недвижимости исполнено 10.04.2024 года на сумму 200 000 рублей (расписка), окончательно исполнено 12.04.2024 года путем перечисления в безналичном порядке 6 800 000 рублей, что подтверждено выпиской по операциям на счете ответчика №*** в ПАО Сбербанк.
Следовательно, объект недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.04.2024 года подлежал передаче покупателю не позднее 22.04.2024 года.
Однако в указанный срок товар в надлежащем состоянии покупателю не передан, а именно дом не был подключен к электричеству, не имел смонтированного и функционирующего водогрейного котла, отсутствовала лестница на 2 этаж. Обстоятельства отсутствия в доме электричества, котла и лестницы на момент передачи этого дома покупателю сторонами не оспаривались, признаны ответчиком.
Суд учитывает, что предметом договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.04.2024 года выступало жилое помещение – жилой дом, который в силу требований к жилому помещению (п. 2 ст. 12 ЖК РФ, п. 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47) должен был быть обеспечен электрической энергией и отоплением. На наличие в доме электричества и отопления было указано в поданном ответчике объявлении, что обязывало ответчика обеспечить наличие электрической энергии и отопления к дате передачи товара покупателю. Указание в объявлении на продажу о наличии в доме двух этажей также свидетельствовало о наличии доступа на 2 этаж, т.е. наличие лестницы.
Отсутствие электричества и отопления, лестницы на 2 этаж препятствовало использованию жилого дома по прямому назначению, что влечет право истца требовать устранения указанного недостатка в соответствии с Законом о защите прав потребителей, а также присуждения неустойки по правилам ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей.
В иной части (отсутствие второго комплекта ключей, непроведение работ по формированию границ земельного участка) нарушений прав потребителя судом не установлено, т.к. ответчик обязательств по замене замков и выдаче нескольких комплектов ключей, проведению кадастровых работ по уточнению границ земельного участка на себя не принимал, земельный участок с кадастровым номером *** под домом истца сформирован ответчиком и поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями действующего законодательства 10.01.2024 года.
Истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю за каждый день просрочки в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Соответствующая правовая позиция выражена в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.07.2017 № 47-КГ17-8.
Вследствие указанных обстоятельств отклонены возражения ответчика о том, что дом был передан истцу в надлежащем состоянии, при подписании договора купли-продажи истец видела состояние дома, а индивидуальный жилой дом может не иметь электричества и отопления. Суд принимает во внимание, что истец покупала жилой дом с коммуникациями, которые были указаны в объявлении, и которые на момент передачи дома фактически отсутствовали, т.е. препятствовали нормальной эксплуатации жилого дома.
Вопреки суждениям ответчика, воли на принятие жилого дома без коммуникаций (электричества и отопления, без лестницы), истец не выражала, что подтверждается объявлением о продаже, предварительным договором купли-продажи, зафиксировавшим намерение сторон передать готовый к жизни и нормальной эксплуатации жилой дом, доводами претензии и иска.
Из доводов иска и возражений на него, пояснений представителя ответчика и переписки сторон в мессенджере Wattsapp следует, что замки на входной двери заменены и ключи переданы 23.05.2024, электричество подключено 24.06.2024; котел смонтирован и запущен 26.06.2024, лестница на 2 этаж установлена 28.05.2024. Следовательно, неустойка подлежит начислению с 23.04.2024 года по 28.05.2024 года.
Истец произвел расчет неустойки за период с 24.04.2024 по 26.06.2024 в размере 2 240 000 рублей (7 000 000 руб. * 0,5% * 64 дня), что не противоречит требованиям закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения приведенных норм закона в их системном единстве закрепляют право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки (штрафа), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования пункта 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции судов первой и апелляционной инстанций и производится ими по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Суд учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что законная неустойка в размере 2 240 000 рублей за период с 24.04.204 года по 26.06.2024 года (64 дня) не является справедливой и соразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком, в связи с чем имеются основания для ее снижения по доводам заявления ответчика.
Принимая во внимание обстоятельства дела и объем нарушенных прав истца, в том числе период просрочки исполнения ответчиком обязательств по договору и обстоятельства такой просрочки, сложившиеся экономические условия, а также то обстоятельство, что истцом доказательств того, что нарушение сроков передачи объекта повлекло за собой какие-либо негативные последствия для него представлено не было, учитывая, что применение санкций, направленных на восстановление прав потребителя, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, должно соответствовать последствиям нарушения, но не должно служить средством обогащения потребителя, суд находит, что предъявленная к взысканию неустойка не соразмерна последствиям нарушения обязательства, материальное и финансовое состояние ответчика, принцип разумности и справедливости, учитывая размер заявленной к взысканию неустойки, имеются основания для снижения неустойки до 100 000 рублей.
Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю в размере 100 000 рублей.
Данный размер неустойки, по мнению суда, соответствует последствиям нарушения обязательства, устанавливает баланс между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба и не влечет необоснованного обогащения потребителя.
В удовлетворении данного требования в большем размере истцу следует отказать.
Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 при разрешении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Как указано в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» при определении размера компенсации морального вреда судом должны учитываться требования разумности и справедливости (пункт 2 статьи 1101 ГК РФ). В связи с этим сумма компенсации морального вреда, подлежащая взысканию с ответчика, должна быть соразмерной последствиям нарушения и компенсировать потерпевшему перенесенные им физические или нравственные страдания (статья 151 ГК РФ), устранить эти страдания либо сгладить их остроту.
Изложенные выше обстоятельства в совокупности со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей возможность возложения денежной компенсации морального вреда в случаях, не связанных с нарушением нематериальных благ, если это прямо предусмотрено законом, позволяют прийти к выводу о том, что основанием к взысканию компенсации морального вреда может служить нарушение имущественных прав потребителя. Причинение потерпевшему нравственных страданий действиями, затрагивающими его имущественные права, в данном случае презюмируется (пока не доказано обратное).
Поэтому, исходя из положений статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве и статьи 15 Закона «О защите прав потребителя», и в силу указанной общей презумпции, установленный судом факт просрочки исполнения обязательства застройщиком является основанием для денежной компенсации истцам морального вреда.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, характер и длительность нарушения прав истца, факт того, что ответчик в установленные договором сроки не исполнил его условия, что, по мнению суда, безусловно, причинило истцу нравственные страдания (переживания), суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, отказав в удовлетворении остальной части данных требований.
Оснований для снижения указанного размера компенсации морального вреда суд не усматривает.
В силу п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.
Согласно п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.
Так как требования потребителя в добровольном порядке ответчиком не были удовлетворены, права потребителя защищались судом в исковом производстве, то в данном случае имеются основания для применения приведенной нормы закона и присуждения истцу потребительского штрафа.
Размер подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца штрафа составляет 55 000 рублей (110 000 рублей х 50%).
В части иных требований истца, суд исходит из следующего.
Истец просит обязать ответчика исполнить обязанность по передаче жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, передать соответствующие документы на оборудование, находящееся на гарантии.
По материалам дела судом установлено, что ответчиком исполнена обязанность по фактической передаче истцу земельного участка с кадастровым номером *** и жилого дома с кадастровым номером *** путем вручения ключей 19.04.2024 года, недостатки по подключению электричества, котла, установки лестница устранены по 28.04.2024 года.
Следовательно, обязанность по передаче истцу объекта недвижимости истцом исполнена, оснований возложения на него таковой обязанности по акту приема-передачи не имеется.
Из переписки в мессенджере Wattsapp следует, что ответчиком 24.07.2024 переданы истцу паспорт и инструкция по эксплуатации электрического отопительного котла «Zota», гарантийные талоны должны были находится в коробке с котлом, оставленной в доме истца, иных документов на электрокотел у ответчика не имеется. Указанные обстоятельства подтвердил представитель ответчика в судебном заседании.
Учитывая отсутствие у ответчика документов на оборудование (электрический отопительный котел «Zota»), находящееся на гарантии, у суда отсутствуют законные основания для присуждения их передаче в натуре ответчику.
Суд принимает во внимание, что земельный участок с кадастровым номером *** был сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.01.2024 года, обязательств по уточнению его границ ответчик на себя не принимал, дом оснащен системой водоснабжения, имеется скважина, находящаяся в работоспособном состоянии, вследствие чего правовых оснований для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности по передаче жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи в надлежащем состоянии не имеется. Требования в этой части удовлетворению не подлежат.
Суд не находит оснований для признания недействительным пункта 5.8. договора купли-продажи от 10.04.2024 года, согласно которому данный договор является документом, подтверждающим передачу жилого дома и земельного участка покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием жилого дома и земельного участка покупатель ознакомлен и согласен.
Указанное положение договора соответствует закону, включая требования статьи 16 Закона о защите прав потребителей, прав истца не нарушает.
Каких бы то ни было убедительных аргументов, основанных на доказательственной базе, подтверждающей несоответствие оспариваемого условия договора требованиям закона, наличия в нем пороков воли, субъектного состава, иных обстоятельств, с которыми закон связывает недействительность сделки, истцом в материалы дела не представлено и не приведено.
В части требования о внесении изменений в договор купли-продажи от 10.04.2024 года в части установления гарантийного срока на жилой дом - сроком 5 лет с даты заключения договора купли-продажи, суд приходит к выводу о необходимости оставления его без рассмотрения по правилам абз. 2 ст. 222 ГПК РФ, вследствие несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, т.к. внесение изменений в договор требует направления предложения о его изменении по правилам ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако материалы дела не содержат доказательств обращения истца к ответчику с требованием об изменении условий договора путем его дополнения условием об установлении гарантийного срока на жилой дом - сроком 5 лет с даты заключения договора купли-продажи.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, другие, признанные судом необходимыми, расходы.
На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Учитывая заявление истцом требований, вытекающих из Закона о защите прав потребителей, свыше 1 млн. рублей, снижение неустойки по инициативе суда, а также присуждение компенсации морального вреда как неимущественного требования, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате госпошлины в размере 12 400 рублей (извещение об осуществлении платежа от 12.09.2024 года).
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
Исковое заявление ФИО2 – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО3, *** г.р. (паспорт РФ ***), в пользу ФИО2, *** г.р. (паспорт РФ ***), неустойку за нарушение установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара в размере 100 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 55 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 400 рублей.
В удовлетворении иска о взыскании неустойки, компенсации морального вреда в большем размере, а также в удовлетворении требований о возложении обязанности по передаче жилого дома и земельного участка по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, передаче документов на оборудование, признании условий договора купли-продажи от 10 апреля 2024 года недействительными, - отказать.
Исковое заявление ФИО2 в части внесения изменений в договор купли-продажи от 10 апреля 2024 года, - оставить без рассмотрения. Оставление искового заявления в указанной части без рассмотрения не препятствует повторному обращению в суд с данным исковым заявлением вновь, в общем порядке.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Председательствующий судья Т.И. Кузьмин
Решение в окончательной форме составлено 26.09.2025 года.