< >

Дело № 2 – 1752/2023

УИД 35RS0001-02-2023-000191-18

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Череповец

4 апреля 2023 года

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Ю.,

при секретаре Доннер Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сити Девэлопмент» к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи нежилого помещения,

установил:

ООО «Сити Девэлопмент» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли – продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 3Н; прекращении права собственности ФИО1 на нежилое помещение по адресу: <адрес> с погашением записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности; взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, государственной пошлины – 21 465 рублей.

Требования мотивированы тем, что между ООО «Сити Девэлопмент» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли – продажи нежилого помещения по адресу: <адрес>, пом. 3Н. Стоимость объекта недвижимости составила 2 653 000 рублей. Помещение приобретено ответчиком с условием о рассрочке оплаты. Сумма рассрочки разделена на 25 платежей по 100 000 рублей ежемесячно и один платеж в сумме 153 000 рублей. Денежные средства подлежали оплате ФИО1 до 20 числа соответствующего месяца. С даты заключения договора ответчик нерегулярно и не в полном объеме вносил платежи по обязательствам. За период с даты заключения договора внесено 1 400 000 рублей. В соответствии с пунктами 2.5, 2.6, 2.7 договора в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа покупатель по требованию продавца уплачивает неустойку (пени) в размере 0, 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день допущенной просрочки. Сумма неустойки (пени) не входит в цену договора и удерживается при перечислении платежа в первоочередном порядке. При нарушении оплаты ежемесячного платежа более чем на 2 месяца покупатель обязан уплатить неустойку в размере 0, 1 % от всей суммы оставшегося долга за каждый день допущенной просрочки. При этом покупатель обязан сначала выплатить неустойку, а затем погасить текущую задолженность по платежам. При нарушении срока оплаты ежемесячного платежа более чем на 3 месяца подряд, продавец вправе отказаться от исполнения договора, расторгнув его в одностороннем порядке при условии, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину стоимости объекта. В соответствии с пунктами 2.5, 2.6 договора продавцом начислены пени и неустойка, которые удержаны из поступивших от ФИО1 платежей с учетом моратория на взыскание санкций с ДД.ММ.ГГГГ, пени в сумме 197 000 рублей, неустойка – 706 612 рублей. Таким образом, на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по оплате приобретенного недвижимого имущества составляет 2 156 612 рублей. Поскольку продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, он, с очевидностью, лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ООО «Сити Девэлопмент» по доверенности Й. требования уточнил, дополнительно просил взыскать с ООО «Сити Девэлопмент» в пользу ФИО1 денежные средства, внесенные в счет частичной оплаты нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> в размере 496 388 рублей, в остальном иск оставил без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Сити Девэлопмент» по доверенности Й. уточненные требования поддержал. Дополнительно пояснил, что в счет исполнения договора купли – продажи с рассрочкой платежа от ответчика поступило 1 400 000 рублей, из которых были удержаны пени и неустойка в связи с нарушением принятых покупателем на себя обязательств по своевременной оплате приобретаемого объекта недвижимости. Полагал, что имеются основания для расторжения договора в связи с наличием просрочки и оплатой менее 50 % от стоимости помещения.

Ответчик – ФИО1 в судебное заседание не явилась, ДД.ММ.ГГГГ представила возражения, в которых указала на необоснованность заявленных требований, поскольку ею внесена оплата по договору купли – продажи в сумме 1 400 000 рублей, что составляет более 50 % от стоимости помещения – 2 653 000 рублей. При расчете суммы долга истцом нарушено правило очередности погашения задолженности, предусмотренное статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как из поступивших платежей вместо гашения основного долга Общество удерживало неустойку, как санкцию за нарушение обязательств.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил возражения, в которых указал на отсутствие оснований для удовлетворения требований о погашении записи ЕГРН о праве собственности покупателя и восстановлении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности продавца на спорный объект, поскольку обязанность по государственной регистрации прав на недвижимое имущество возложена на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в силу закона, дополнительное возложение обязанности зарегистрировать прекращение права является излишним и необоснованным.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лица, участвующего в деле, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сити Девэлопмент» продало ФИО1 нежилое помещение площадью 75, 8 кв.м., цокольный этаж, по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость объекта недвижимости определена в сумме 2 653 000 рублей и подлежала оплате покупателем путем внесения 100 000 рублей до подписания договора, а оставшаяся часть путем оплаты по 100 000 рублей ежемесячно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и внесения 153 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ. Исполнение принятых ФИО1 на себя обязательств по оплате приобретаемого объекта недвижимости обеспечено залогом нежилого помещения 3Н <адрес>.

В счет оплаты по договору купли – продажи ФИО1 было внесено 1 400 000 рублей: ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 300 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 400 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 200 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сити Девэлопмент» направило ФИО1, требование о погашении образовавшейся задолженности в течение месяца, которое оставлено без ответа.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли – продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В связи с ненадлежащим исполнением покупателем условий договора купли – продажи о внесении ежемесячных платежей в счет стоимости приобретаемого объекта недвижимости из оплаченных ФИО1 денежных средств в сумме 1 400 000 рублей ООО «Сити Девэлопмент» удержаны пени в размере 197 000 рублей и неустойка 706 612 рублей.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что по смыслу статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации под упомянутыми в ней процентами понимаются проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами (например, статьи 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации). Проценты, являющиеся мерой гражданско – правовой ответственности, например, проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, к указанным в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга. Положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству, могут быть изменены соглашением сторон. Однако соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из анализа норм действующего законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что ранее основной суммы долга погашаются только проценты за пользование денежными средствами, при этом возможность изменения по соглашению сторон очередности погашения требований ограничена только теми требованиями, которые названы в статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая фактические обстоятельства дела, положения норм действующего законодательства, согласно которым подлежащие уплате по денежному обязательству гражданско – правовые санкции (неустойка, пеня) за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства погашаются после суммы основного долга, суд приходит к выводу о необоснованном удержании истцом денежных средств в счет пени – 197 000 рублей и неустойки – 706 612 рублей.

Следовательно, внесенные ФИО1 в счет оплаты стоимости приобретаемого у ООО «Сити Девэлопмент» нежилого помещения 1 400 000 рублей, что составляет более 50 % от общей цены объекта недвижимости, подлежали направлению на погашение основного долга, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли – продажи расторжению с возвратом продавцу проданного товара не подлежит.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сити Девэлопмент» (< >) к ФИО1 (< >) о расторжении договора купли – продажи нежилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.04.2023.

Судья < > Е.Ю. Филиппова