Дело №
УИД №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 июня 2025 года г.Касимов Рязанская область
Касимовский районный суд Рязанской области в составе председательствующего судьи Степановой А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3,
с участием: представителя истца ФИО5, действующей на основании ордера,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО2 к ОАО "Елатомский маслосырзавод" в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании права собственности на квартиру на основании договора аренды жилого помещения с правом выкупа,
установил:
ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к ОАО "Елатомский маслосырзавод" в лице конкурсного управляющего ФИО1, в котором с учетом уточнений просит признать за ней право собственности на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора аренды жилого помещения с правом выкупа, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ОАО «Елатомский маслосырзавод».
Заявленные требования мотивированы тем, что на основании постановлений № от ДД.ММ.ГГГГ администрации <адрес> муниципального образования <адрес> и № от ДД.ММ.ГГГГ администрации рабочего поселка <адрес> муниципального образования <адрес> ОАО «Елатомский маслосырзавод» выделен земельный участок площадью 1,08 га для строительства жилых домов для работников ДСХО «Новый путь» по <адрес> согласно генерального плана застройки. Также был составлен генеральный план застройки р.<адрес> с нанесением плана участка застройки жилыми домами на пер. Интернациональный р.<адрес>. Генеральный план согласован со всеми необходимыми инстанциями, что подтверждается подписями и печатями их представителей. Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ вновь выстроенному ОАО «Елатомский маслосырзавод» двух квартирному жилому дому, был присвоен адресный номер Интернациональный №. Актом от ДД.ММ.ГГГГ подготовленном ООО «Факт» по итогам обследования двухквартирного жилого <адрес> по пер. Интернациональный р.<адрес> было установлено, что конструкции дома находятся в хорошем состоянии, жилой дом пригоден для заселения и проживания в нем. После строительства дома, ДД.ММ.ГГГГ с истцом был заключен договор аренды жилого помещения во вновь выстроенном доме – <адрес> (указана ошибочно) р.<адрес>. Согласно договору, указанное жилое помещение истцу было предоставлено в аренду для проживания с правом выкупа. Выкупная стоимость была определена в размере <данные изъяты> при этом общая сумма арендных платежей является выкупной стоимостью. После заключения договора ДД.ММ.ГГГГ истец и ее семья была вселена в предоставленную квартиру, где и проживают до настоящего времени. Во исполнение заключенного договора истец ДД.ММ.ГГГГ полностью выплатила ОАО «Елатомский маслосырзавод» выкупную стоимость квартиры в размере <данные изъяты> что подтверждается соответствующими справками от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ №. В связи с полной уплатой выкупной стоимости квартиры, директор ОАО «Елатомский маслосырзавод» обращалась в администрацию муниципального образования <адрес> с просьбой изъять земельный участок, выделенный ОАО «Елатомский маслосырзавод» для строительства жилых домов в пользу ФИО2 и ФИО4. После выплаты выкупной стоимости истец обратилась в ОАО «Елатомский маслосырзавод» с просьбой подать заявление о регистрации своего права собственности на спорную квартиру. Была проведена техническая инвентаризация квартиры. Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> присвоен инвентарный номер №, определена площадь – 64,4 кв.м., 1 этаж, планировка. Однако, Росреестр в принятии документов и регистрации права собственности истцу отказал. Причиной отказа являлось то, что на выстроенный ОАО «Елатомский маслосырзавод», жилой <адрес> пер. Интернациональный р.<адрес>, в том числе и <адрес> право собственности ни за кем в Росреестре в установленном законом порядке не зарегистрировано. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ помещение вышеуказанной <адрес> имеет кадастровый №, расположено в здании многоквартирного жилого дома с кадастровым номером №, данные о правообладателях отсутствуют. В настоящее время площадь квартиры составляет 87 кв.м.. Площадь квартиры увеличилась за счет включения в площадь холодных пристроек и крыльца. Также дом располагается на земельном участке, относящемся к неразграниченной муниципальной собственности. Истец с сентября ДД.ММ.ГГГГ пользуется спорной квартирой как своей собственной и полностью несет бремя ее содержания. В квартире, в которой истец проживает имелось газовое отопление, был установлен котел, со временем он пришел в негодность и истец за свои личные средства заменила его. Также, истцом были проведены работы по улучшению внешнего вида жилого дома, в котором расположена квартира: истец заменила окна на пластиковые, обшила стены сайдингом, заменила электропроводку, выровняла стены, обшив их гипсокартонном, неоднократно клеила обои. С ДД.ММ.ГГГГ ни ОАО «Елатомский маслосырзавод», ни администрация, ни иные лица не проявляли какой-либо интерес к спорному имуществу. Заключенный договор между истцом и ОАО «Елатомский маслосырзавод» был исполнен сторонами в полном объеме. ОАО «Елатомский маслосырзавод» передал истцу квартиру в аренду с правом выкупа, а истец в свою очередь оплатила выкупную стоимость в полном объеме. После исполнения договора истец проживала в указанной квартире и несла все обязанности собственника: поддерживала квартиру в надлежащем техническом состоянии, оплачивала необходимые коммунальные платежи и полностью несла бремя ее содержания. Дом, в котором расположена квартира является двухквартирным жилым домом. В настоящее время жилой дом требует капитального ремонта: замена крыши над всем домом, в том числе и частичная замена страпил, так как имеющиеся подгнили. Указанные работы требуют значительных материальных вложений. Истец считает, что поскольку договор аренды с правом выкупа жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между истцом и ответчиком в надлежащей форме, подписан сторонами и между ними было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор не противоречит закону, стороны исполнили обязанности по данному договору в полном объеме. Полагает, что имеются законные основания для удовлетворения заявленных требований.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась судом надлежащим образом о месте и времени его проведения, согласно отчету об отслеживании отправления, конверт с судебной корреспонденцией возвращается обратно в суд за истечением срока хранения.
Представитель истца ФИО5 в открытом судебном заседании поддержала заявленные исковые требования с учетом их уточнений по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель ответчика ОАО "Елатомский маслосырзавод" в лице конкурсного управляющего ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом о месте и времени его проведения по адресу нахождения конкурсного управляющего ФИО1.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области и Администрации Касимовского муниципального округа Рязанской области в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом о месте и времени его проведения.
Третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, согласно отчету об отслеживании отправления, конверт с судебной корреспонденцией возвращается обратно в суд за истечением срока хранения.
Суд, с учетом мнения представителя истца по доверенности ФИО5, и положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, показания свидетелей, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как следует из приведенных норм, с момента оплаты арендатором всей выкупной стоимости арендуемого имущества оно переходит из собственности арендодателя в собственность арендатора.
При этом, договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
Судом установлено и не оспорено сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления главы района № ОАО «Елатомский маслосырзавод» был выделен земельный участок площадью <данные изъяты> в р.<адрес> для строительства жилых домов работников ДСХО «Новый Путь», согласно генерального плана застройки р.<адрес>.
На основании заявки ОАО «Елатомский маслосырзавод» о выделении ему земельного участка под строительство жилых домов для работников ДСХО «Новый Путь», Постановлением администрации рабочего поселка Елатьма № от ДД.ММ.ГГГГ выделен земельный участок площадью 108 га для строительства жилых домов для работников ДСХО «Новый Путь».
План застройки жилого дома, для строительство которого выделялся земельный участок площадью <данные изъяты> подтверждается выкопировкой из генплана застройки р.<адрес> с нанесением плана застройки участка жилыми домами, согласованного в установленном порядке.
Как следует из объяснений представителя истца и усматривается из материалов дела, изначально земельный участок под строительство жилых домов выделялся ОАО «Елатомский маслосырзавод» по <адрес> р.<адрес>. При этом, после завершения строительства, на основании представления администрации ОАО «Елатомский маслосырзавод», вновь выстроенному жилому дому был присвоен адресный номер: <адрес>
Данные обстоятельства подтверждаются справкой администрации муниципального образования – Елатомское городское поселение от ДД.ММ.ГГГГ № и Постановлением администрации муниципального образования – Елатомское городское поселение от ДД.ММ.ГГГГ № о присвоении адресного номера вновь выстроенному двухквартирному жилому дома ОАО «Елатомский маслосырзавод».
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № состоящий из двух квартир с кадастровыми номерами № и №, за ОАО «Елатомский маслосырзавод» в установленном законом порядке не зарегистрировано.
Факт строительства многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № и его принадлежность ОАО «Елатомский маслосырзавод» в судебном заседании лицами, участвующими в деле, не оспаривался.
Согласно ответов администрации Касимовского муниципального округа Рязанской области от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира и вышеуказанный многоквартирный жилой дом в реестре муниципального имущества Касимовского муниципального округа Рязанской области не значится, от ОАО «Елатомский маслосырзавод» в муниципальную собственность не передавался.
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом «Елатомский маслосырзавод» и ФИО2 заключен договор аренды жилого помещения с правом выкупа. Предметом данного договора является жилое помещение – квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., принадлежащая на праве собственности арендодателю – ОАО «Елатомский маслосырзавод».
Из материалов дела следует, что ФИО2 на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ принята на работу в ОАО «Елатомский маслосырзавод» на должность «лаборанта» и уволена ДД.ММ.ГГГГ по собственному желанию.
Таким образом, ФИО2 на день заключения договора аренды с правом последующего выкупа вышеуказанной квартиры являлась работником ОАО «Елатомский маслосырзавод», для которых ОАО «Елатомский маслосырзавод» произведено строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>
Согласно пункта 3.5 Договора арендатор, выполнивший принятые на себя по договору аренды с правом выкупа обязательства, имеет право в соответствии с действующим законодательством на оформление право собственности на квартиру.
Пунктом 4.1 Договора предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно выплачивать арендодателю арендную плату. Общая сумма арендных платежей по настоящему договору является выкупной стоимостью и составляет <данные изъяты> рублей.. Выплата выкупной стоимости производится арендатором в российских рублях ежемесячно в течение 8 лет.
Пунктом 5.1 установлен срок договора аренды с правом выкупа жилого помещения, который составляет 8 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный договор подписан ОАО «Елатомский маслосырзавод» и ФИО2.
Суд полагает, что данный договор имеет необходимые существенные условия, позволяющие определить предмет договора, цену, иные существенные условия, не требует государственной регистрации.
Как следует из объяснений представителя истца, в настоящее время ее доверитель ФИО2 исполнила свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения предусмотренных ежемесячных арендных платежей на общую сумму <данные изъяты> рублей, указанную в договоре как выкупная стоимость спорной квартиры. Однако в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности с ОАО «Елатомский маслосырзавод» на свое имя она лишена возможности, поскольку право собственности арендодателя (ОАО «Елатомский маслосырзавод») в установленном законом порядке в реестре недвижимости не зарегистрировано; в настоящее время ОАО «Елатомский маслосырзавод» является банкротом.
Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в деле доказательствами.
Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц, ОАО «Елатомский маслосырзавод» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим утвержден ФИО1.
Факт полной оплаты ФИО2 на сумму <данные изъяты> рублей по договору аренды жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается справками ОАО «Елатомский маслосырзавод» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, а также представленными истцом чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру о произведенных ФИО2 ежемесячных арендных платежах.
Данное обстоятельство стороной ответчика в судебном заседании не оспорено.
В ходе судебного заседания было установлено, что на протяжении с ДД.ММ.ГГГГ ( с момента вселения в указанную квартиру) и до настоящего времени истец владеет и пользуется указанным жилым помещением, осуществляя права и обязанности собственника по содержанию данного жилого помещения, что подтверждается материалами дела.
Так, в ДД.ММ.ГГГГ в спорную квартиру была осуществлена подача газа на основании заключенного договора поставки газа № между ФИО11 (третьим лицом по делу) и ООО «Рязанская региональная компания по реализации газа»; в январе ДД.ММ.ГГГГ осуществлен допуск питьевой воды в спорное жилое помещение на основании заключенного договора на отпуск питьевой воды между истцом и ООО «Елатьмасервис».
Допрошенная в ходе судебного заседания свидетель ФИО6 показала суду, что ФИО2 работала лаборантом на Елатомском молокозаводе вместе с ней. Ей известно, что завод выделил ей спорную квартиру для проживания как своему работнику. За проживание в указанной квартире, истец должна была платить арендную плату на протяжении восьми лет, после чего спорная квартира должна была перейти в ее собственность. За время проживания ФИО2 в данной квартире, она вставила пластиковые окна, провела капитальный ремонт. Каких – либо претензий со стороны Елатомского маслосырзавода, третьих лиц по вопросу принадлежности спорной квартиры у истца ни с кем не возникало.
Свидетель ФИО7 показал суду, что за время проживания ФИО8 в квартире, которую предоставил ей Елатомский маслосырзавод, она постоянно ее ремонтировала, вставила пластиковые окна, поддерживала ее в надлежащем состоянии. Споров с кем – либо по данной квартире ни с кем у нее не возникало.
Согласно Технического плана здания - многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, подготовленного кадастровым инженером ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением сведений о местоположении и площади здания, жилое помещении с кадастровым номером № <адрес>, имеет площадь <данные изъяты> расположено на 1 этаже. Площадь <адрес> увеличилась на <данные изъяты>. за счет учета площади холодных пристроек.
Согласно межевого плана от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес> вновь образуемый земельный участок входит в состав территориальной зоны 1.1 Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Предельно минимальные и максимальные размеры земельного участка в данной зоне установлены согласно Правил землепользования и застройки Муниципального образования – Елатомское городское поселение Касимовского муниципального района <адрес>. Земельный участок образован под существующим зданием многоквартирного жилого дома с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования земельного участка установлен в соответствии с классификатором видов разрешенного использования: 2.1.1 малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Согласование участков границ от т.11 до т.1 не требуется, так как в ГКН сведения об указанных участках границ содержатся как уточненные. Участки границ от т.1 до т.10 – не являются предметом согласования в соответствии со ст.39 ФЗ «О ГКН» (не разграниченная государственная собственность, права не зарегистрированы).
На основании изложенного, суд полагает, что в ходе судебного заседания был установлен факт исполнения в полном объеме истцом (арендатором) принятых на себя по вышеуказанному договору обязательств, что свидетельствует о наличии правовых оснований для признания за ним права общей собственности на спорный объект.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к открытому акционерному обществу «Елатомский маслосырзавод» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о признании права собственности на квартиру на основании договора аренды жилого помещения с правом выкупа удовлетворить.
Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение - <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора аренды жилого помещения с правом выкупа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ОАО «Елатомский маслосырзавод».
Решение в течение месяца с момента составления мотивированного решения может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда с подачей жалобы через Касимовский районный суд Рязанской области.
Судья: А.П.Степанова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: А.П.Степанова