78RS0014-01-2025-002678-90
Дело 2-4690/2025Санкт-Петербург
16.04.2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Московский районный суд города Санкт-Петербурга в составе
председательствующего судьи Малаховой Н.А.
при помощнике судьи Жуковой А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ФИО1 о применении последствий недействительности сделки купли-продажи и снятие обременения в виде ипотеки на квартиру
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ФИО1 о применении последствий недействительности сделки купли-продажи квартиры и снятии обременений в виде ипотеки на квартиру. В обоснование указал, что 29.12.2023 Московским районным судом Санкт-Петербурга был удовлетворен иск ФИО3 по делу № 2-3167/2023 по иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделок купли- продажи квартиры по адресу: <адрес> недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В связи с тем, что спорная квартира была приобретена ФИО1 с помощью ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России", на данной квартире стоит ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.
ФИО3 обратился в Росреестр и зарегистрировал право собственности на указанную квартире на себя на основании решения суда по делу № 2-3167/2023 от 29.12.2023, однако указанные выше ограничения не были сняты Росреестр не снял обременение ссылаясь на то, что в решении суда не исследуется вопрос ипотеки по данному объекту недвижимости и применение последствий недействительности сделки они не могут применить.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, воспользовался своим правом, установленным статьей 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через представителя.
Представитель истца ФИО5, удостоверение №, рег. №, действующая на основании доверенности № от 28 октября 2022 года сроком на 3 года настаивала на удовлетворении иска.
Ответчик: ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку ограничение установлено в пользу ПАО «Сбербанк России".
Выслушав объяснения явившихся участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статей 56, 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ФИО2 районного суда Санкт-Петербурга от 29.12.2023 был удовлетворен иск ФИО3 по делу № 2-3167/2023 по иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделок купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Разрешая заявленные требования, суд установил, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 13.05.2021 ФИО3 по состоянию своего здоровья не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, такое состояние психического здоровья ФИО3 носит непрерывный характер и имеет место до настоящего времени, суд пришел к выводу, что спорная квартира выбыла из владения истца помимо его воли, в связи с чем указанный договор признан судом недействительным, и, поскольку оспариваемый договор купли-продажи от 13.05.2021 не мог являться основанием для прекращения права собственности ФИО3на спорную квартиру в силу своей недействительности, суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО1
ФИО3 обратился в Росреестр и зарегистрировал право собственности на указанную квартире на себя на основании решения суда по делу № 2-3167/2023 от 29.12.2023, однако в связи с тем, что спорная квартира была приобретена ФИО1 с помощью ипотечного кредитования ПАО «Сбербанк России", в выписке из ЕГРН на данной квартире стоит ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона срок действия с 03.12.2021 по истечении 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита (л.д. 31-35)
Указанные выше ограничения не были сняты Росреестр.
Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в уведомлении № КУВД-001/2024-48551459/1 от 7 октября 2024г указало, что представленным в порядке ст. 14 Закона Решением Московского районного суда Санкт- Петербурга от 29.12.2023 по делу № 2-3167/2024, вступившим в законную силу 21.08.2024, не исследуется судьба ипотеки. В соответствии с п. 147 Приказа Минэкономразвития России № 0514 от 07.12.2023 «Об установлении порядка ведения государственного реестра недвижимости» (далее - Правила ведения ЕГРН) при проведении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, заложенный по договору об ипотеке, одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на заложенный объект недвижимости к приобретшему его лицу (лицам) формируется новая запись об ограничении (обременении) - государственной регистрации ипотеки. При этом в данной записи указываются: реквизиты договора об ипотеке, дата и номер его государственной регистрации (в случае если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), реквизиты соответствующего документа, на основании которого право на объект недвижимости, являющийся предметом ипотеки, перешло к новому правообладателю (договора купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство и так далее), дата и номер государственной регистрации перехода права. Предыдущие записи об ограничении (обременении) погашаются (л.д. 36).
В силу п. 1 ст. 11 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021) государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.
В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Согласно пункту 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
В пункте 52 Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с пунктом 53 названного Постановления ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Согласно выписке из ЕГРН лицо, в пользу которого установлены ограничения - ПАО «Сбербанк России».
ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, указав, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку ограничение установлено в пользу ПАО «Сбербанк России".
Представитель истца настаивала на рассмотрении дела к заявленному ответчику, пояснив, что истец обращался в ПАО «Сбербанк России" с требование о снятии ограничений, однако ему было отказано.
В силу ч. 1, 2 ст. 41 ГПК РФ Суд при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции может допустить по ходатайству или с согласия истца замену ненадлежащего ответчика надлежащим. После замены ненадлежащего ответчика надлежащим подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала. В случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.
В соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным Кодексом, другими законами и договором залога.
Согласно абзацу третьему названного пункта данные правила не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
Правила пункта 2 статьи 335 ГК РФ являются применительно к спорной ситуации специальными по отношению к общим положениям статьи 352 данного кодекса, в связи с чем суду при разрешении спора необходимо было исследовать обстоятельства добросовестности залогодержателя.
Таким образом, надлежащим ответчиком будет являться ПАО «Сбербанк России", поскольку суду надлежит установить, мог ли ПАО «Сбербанк России", действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по недействительной сделке. Выбытие из владения спорного имущества надлежит исследовать с точки зрения фактических действий участников спорного правоотношения, в то время как при применении последствий недействительности сделки в виде прекращения залога исследованию наряду с иными подлежат обстоятельства добросовестности залогодержателя. Аналогичная позиция изложена в Определении Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.01.2023 № 88-34472/2022
При данных обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о применении последствий недействительности сделки купли-продажи и снятии обременения в виде ипотеки на квартиру, являющейся ненадлежащим ответчиком, надлежит отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1 о применении последствий недействительности сделки купли-продажи и снятие обременения в виде ипотеки на квартиру –– отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.А. Малахова
Мотивированное решение изготовлено 28.04.2025