Решение по делу № 2-1310/2023 от 31.08.2023 - о признании недействительным постановления от 02 марта 2021 года №, постановления от 07 июня 2021 года №, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-1310/2023 31 августа 2023 года

УИД 29RS0022-01-2023-001290-76

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Савеловой О.В.,

при секретаре судебного заседания Туровой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Архангельске гражданское дело по исковому заявлению Заместителя Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Приморский муниципальный район» к администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», **** о признании недействительным постановления от 02 марта 2021 года №, постановления от 07 июня 2021 года №, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Приморский муниципальный район» обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», **** о признании недействительным постановления от 02 марта 2021 года №, постановления от 07 июня 2021 года №, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указал, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» и **** ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка № с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 475 м2, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 02 марта 2021 года №. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 06 апреля 2021 года произведена государственная регистрация права собственности ****. на этот участок. В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи земельного участка № цена земельного участка составила 29 284 руб. 70 коп. Приобретаемый участок обременен правом аренды по договору аренды земельного участка от 07 мая 2018 года. Договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации права собственности на земельный участок (п.3.1 договора купли-продажи земельного участка №). На рассматриваемом земельном участке расположен объект недвижимости- баня, принадлежащий на праве собственности **** (кадастровый №), площадью 22,1 кв.м. Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. По смыслу указанных норм возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Поскольку возведенный **** на земельном участке, переданном ему в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект (баня) имеет вспомогательное значение, то его строительство и регистрация на него права собственности не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства. Заключение договора купли-продажи земельного участка № по существу направлено на обход установленных п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ процедур продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона. Поскольку процедура торгов перед заключением договора купли-продажи земельного участка № не проводилась, что является обязательным условием передачи в собственность земельного участка, данная сделка является ничтожной. Просил признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 02 марта 2021 года №, признать договор купли-продажи земельного участка от 05 марта 2021 года №, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» и ****. недействительным (ничтожным); признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 07 июня 2021 года №; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об образованном в результате перераспределения земель земельном участке с кадастровым номером № признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности **** на земельный участок с кадастровым номером № для государственной регистрации права аренды ****., на исходный земельный участок с кадастровым номером №, возложения на комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» обязанности по возврату **** денежных средств, полученных от продажи земельного участка в размере 29 284 руб. 70 коп.

Представитель истца **** в судебном заседании в представленном суду заявлении изменил исковые требования. Просил признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 02 марта 2021 года №, признать договор купли-продажи земельного участка от 05 марта 2021 года №, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» и ****., недействительным (ничтожным); признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 07 июня 2021 года №; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности **** на земельный участок с кадастровым номером № и снятия его с государственного кадастрового учета для восстановления раздела ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером № и восстановления права аренды **** на земельный участок с кадастровым номером №, возложения на комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» обязанности по возврату **** денежных средств, полученных от продажи земельного участка в размере 29 284 руб. 70 коп.

Ответчик администрация муниципального образования «Приморский муниципальный район» надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направила, возражений по иску не представила.

Ответчик КУМИиЗО администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направил, возражений по иску не представил.

Ответчик **** о времени и месте судебного заседания извещался, в суд не явился, возражений по иску не представил.

Третье лицо Управление Росреестра по АО и НАО надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в суд своего представителя не направило, в представленном суду отзыве указало, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты как исключение из ЕГРН записи об определенном объекте недвижимости. Данное обстоятельство свидетельствует о невозможности предъявления, и как следствие, удовлетворения такого требования.

На основании ч. 1 ст. 233 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства в отсутствие ответчика.

Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что на основании постановления администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 02 марта 2021 года № **** предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью 475 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>

05 марта 2021 года между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» (продавец) и **** (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов. Приобретаемый участок обременен правом аренды по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды считается расторгнутым с момента регистрации права собственности на земельный участок (п.3.1 договора купли-продажи).

Согласно п.1.1 договора купли-продажи, на земельном участке расположен объект – баня, принадлежащая на праве собственности ****

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, цена земельного участка определена в размере 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 29 284 руб. 70 коп.

На основании постановления администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 07 июня 2021 года № утверждена схема расположения земельного участка **** на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером №, площадью 475 кв.м., и земель государственной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, в кадастровом квартале № площадью 187 кв.м., для ведения личного подсобного хозяйства в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), расположенного по адресу: <адрес>

Из выписки из ЕГРН следует, что на спорном земельном участке расположено нежилое здание – баня, площадью 22,1 кв.м., кадастровый №, год завершения строительства – 2021, принадлежащая **** на праве собственности.

Таким образом, в данном случае земельный участок ответчику **** был продан без проведения торгов в связи с тем, что *** является собственником расположенной на нем бани. При этом решение о переводе нежилого строения в жилое в настоящее время не принято.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Пункт 1 ст. 39.1 ЗК РФ предусматривает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статьи 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Спорный земельный участок был предоставлен **** в пределах населенного пункта, для ведения личного подсобного хозяйства.

В силу положений ст. 4 ФЗ от 07 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», такой вид разрешенного использования как «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предполагает (код 2.2): - возможность размещения жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), с размещением гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений; производство сельскохозяйственной продукции; содержание сельскохозяйственных животных.

В силу ч. 10 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта. Указанная позиция отражена в кассационном определении Верховного Суда РФ Судебной коллегии по административным делам от 06 декабря 2020 года № 18-КАД20-27-К4.

Поскольку возведенный **** на спорном земельном участке, предоставленным в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект недвижимого имущества (баня) имеет характер вспомогательного помещения, следовательно, его строительство и регистрация права собственности на него не могли повлечь возникновение у ответчика ****. права на приобретение земельного участка в собственность на основании положений ст. 39.1, 39.20 ЗК РФ (без проведения торгов).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая изложенное, постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 02 марта 2021 года № «О предоставлении земельного участка в собственность ****, постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 07 июня 2021 года № «Об утверждении схемы расположения земельного участка **** на кадастровом плане территории, образуемого в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером № и земель государственной собственности», как не соответствующее выше названным нормам права, является недействительным, а заключенный между КУМИиЗО администрации МО «Приморский муниципальный район» и **** договор купли-продажи земельного участка от 05 марта 2021 года № является недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности **** на земельный участок с кадастровым номером № и снятие его с государственного кадастрового учета для восстановления раздела ЕГРП о земельном участке с кадастровым номером № и восстановления права аренды **** на земельный участок с кадастровым номером №

На Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» надлежит возложить обязанность по возврату **** денежных средств, полученных от продажи земельного участка, в сумме 29 284 руб. 70 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования заместителя Приморского межрайонного прокурора Архангельской области в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Приморский муниципальный район» к администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район», **** о признании недействительным постановления от 02 марта 2021 года №, постановления от 07 июня 2021 года №, признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.

Признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 02 марта 2021 года №.

Признать договор купли-продажи земельного участка от 05 марта 2021 года №, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» и ****, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, недействительным (ничтожным).

Признать недействительным постановление администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» от 07 июня 2021 года №.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности **** ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером № и снятия его с государственного кадастрового учета для восстановления раздела ЕГРП о земельном участке с кадастровым номером № и восстановления права аренды **** на земельный участок с кадастровым номером №

Возложить на Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования «Приморский муниципальный район» обязанность по возврату **** денежных средств, полученных от продажи земельного участка, в сумме 29 284 рублей 70 копеек.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное заочное решение изготовлено 07 сентября 2023 года.

Председательствующий О.В. Савелова