Решение по делу № 2-31/2023 от 06.03.2023 - о признании зарегистрированного права отсутствующим и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

УИД 24RS0026-01-2022-000575-81

Дело № 2-31/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 марта 2023 года с.Каратузское

Каратузский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего - судьи Чугунникова Е.В.,

при секретаре судебного заседания Улеевой С.Г.,

с участием прокурора Пузика И.А.,

представителя третьего лица ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению прокурора Каратузского района в интересах неопределенного круга лиц к ФИО2, администрации Каратузского района о признании зарегистрированного права отсутствующим и признании недействительным договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Каратузского района в интересах Российской Федерации и неопределённого круга лиц обратился в суд к ответчикам Саару М.А. и администрации Каратузского района, мотивировав свои требования тем, что в результате проведенной прокуратурой проверкой установлено, что 11.09.2015 г. между администрацией Каратузского сельсовета Каратузского района и Сааром М.А. заключен договор аренды земельного участка <...>, согласно которому арендатору предоставлен в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, по адресу: <...>. Согласно сведениям из ЕГРН, за Сааром М.А. на вышеуказанном участке 09.06.2021 зарегистрировано право собственности на объект-здание, назначение жилое, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>. Документами-основаниями для регистрации права явились: указанный выше договор аренды земельного участка и технический план здания от 27.05.2021 г. 15.06.2021 г. Саар М.А. обратился с заявлением в администрацию Каратузского района о предоставлении в собственность рассматриваемого земельного участка. Постановлением администрации Каратузского района <...> от 21.06.2021 на основании ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), без проведения торгов, на основании выписок из ЕГРН, принято решение о предоставлении Саару М.А. указанного земельного участка, 25.06.2021 заключен договор купли-продажи земельного участка за <...>, плата по договору составила 3187руб.

Вместе с тем, в результате визуального осмотра объекта, возведенного Сааром М.А. на указанном земельном участке, установлено его явное не соответствие признакам жилого помещения (жилого дома) - объект не пригоден для постоянного проживания, комнаты и помещения вспомогательного использования отсутствуют, в целом представляет собой строение прямоугольной формы, которое не имеет прочной связи с землей, т.к. отсутствует фундамент, отсутствуют инженерные коммуникации - водопровод, канализация, электроснабжение и др., отсутствуют полы, визуально объект не утеплен (просвечивается насквозь).

Таким образом, указанное сооружение не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, а земельный участок был предоставлен Саару М.А. в нарушение действующего законодательства без проведения торгов.

Прокурор, ссылаясь на положения ст. 45 ГПК РФ, п. 1 ст.166, п.2 ст.167 ГК РФ с учетом уточнений просил:

- признать отсутствующим право собственности Саара М.А. на здание, с кадастровым номером <...>, с местоположением: <...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>;

- исключить из единого государственного реестра недвижимости сведения о праве Саара М.А. на здание с кадастровым номером <...>;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <...> от 25.06.2021 г., заключенный между администрацией Каратузского района и Сааром М.А.;

- применить последствия недействительности сделки в виде возложения на администрацию Каратузского района обязанности возвратить покупателю уплаченные им по договору денежные средства в сумме 3187 руб.

В судебном заседании прокурор Пузик И.А. заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель третьего лица (ООО «Т2 Мобайл») ФИО1, действующая на основании доверенности, пояснила, что между обществом и Сааром М.А. заключен договор аренды части земельного участка, расположенного в <...>. На указанном участке обществом размещено движимое имущество – антенное сооружение, которое используется третьим лицом во исполнение условий лицензии для обеспечения покрытия территории сотовой связи. Общество вынуждено заключать договоры аренды земельных участков с физическими лицами, поскольку администрация Каратузского района неоднократно отказывала в предоставлении земельных участков для размещения антенных сооружений. Полагает, что заключение жилищной комиссии не может быть использовано для выводов об отнесении (не отнесении) спорного здания к недвижимому имуществу. В качестве доказательства может быть использовано соответствующе заключение экспертов.

Свидетели <свидетель 1> и <свидетель 2> в судебном заседании дали согласующиеся между собой показания, из которых следует, что они проживают в <...> с августа 2021 года. За огородом их дома расположен земельный участок <...>, на котором на момент их вселения располагался сарай, выполненный из теса или плахи, а также вышка сотовой связи. Указанное строение хорошо видно из их огорода. При этом с момента из заселения, в том числе весной 2022 года, каких-либо работ на указанном земельном участке не производилось, иначе бы они увидели или услышали такие работы.

Ответчик Саар М.А. надлежаще дважды извещался о судебном заседании курьером по месту жительства. В судебное заседание ответчик не явился, о причине неявки не сообщил, не просил рассматривать дело в своё отсутствие. Суд признает Саара М.А. надлежаще извещенным о судебном разбирательстве, неявку ответчика неуважительной.

В направленном письменном отзыве Саар М.А. требования не признал, указал, что 27.05.2021 года им получен технический план, согласно которому на предоставленном ему в аренду земельном участке, расположенном в <...>, им построено жилое здание общей площадью <...> кв.м. Нежилым данное здание не признавалось. Земельный участок по рассматриваемому адресу в соответствии с положениями ст.39.1, 39.3 и ч. 1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ был предоставлен ему в собственность без проведения торгов. В 20223 году произошло подтопление и заболачивание указанного земельного участка, в связи с чем дальнейшие работы о строительству были прекращены, был произведен демонтаж элементов построенного здания. Полагает, что прокурором не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов других лиц.

Ответчик администрация Каратузского района также надлежаще дважды извещалась о судебном заседании курьером, а также посредством размещения информации о движении дела на сайте Каратузского районного суда. В судебное заседание ответчик своего представителя не направил, о причине неявки не сообщил, не просил рассматривать дело в отсутствие своего представителя, письменно мнения по требованиям выразил. Суд признает данного ответчика также надлежаще извещенным о судебном разбирательстве, неявку представителя ответчика неуважительной.

Третьи лица – кадастровый инженер ФИО3 и Федеральная государственная служба регистрации, кадастра и картографии (представитель) в судебное заседание также не явились, извещены надлежаще, первое курьером по месту жительства, второе судебным извещением и путем размещения информации о движении дела на сайте Каратузского районного суда. Мнения по требованиям третьи лица не выразили, каких-либо ходатайств, заявлений и письменных пояснений не представили.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации злоупотребление правом не допускается. Согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе.

Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Дело рассмотрено судом в отсутствие ответчиков, не явившихся третьих лиц и с согласия представителя истца в порядке заочного производства.

Изучив исковое заявление и исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного

Согласно п.10 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

На основании п.10.2 ст.1 ГрК РФ, некапитальные строения, сооружения - это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Пункт 39 ст.1 ГрК РФ устанавливает, что под объектом индивидуального жилищного строительства понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 11.09.2015 г. между администрацией Каратузского сельсовета Каратузского района и Сааром М.А. заключен договор аренды земельного участка <...>, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 20 лет (до 10.09.2035 г.) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, по адресу: <...>. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.09.2015г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости за Сааром М.А. 09.06.2021 за <...> зарегистрировано право собственности на объект - здание, назначение жилое, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: <...>. Документами - основаниями для регистрации права явились: указанный выше договор аренды земельного участка от 11.09.2015 г. и технический план здания от 27.05.2021 г.

15.06.2021 г. Саар М.А. обратился с заявлением в администрацию Каратузского района о предоставлении в собственность вышеприведенного земельного участка с кадастровым номером <...>, представив копию свидетельства о государственной регистрации права в отношении здания, назначение жилое, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением администрации Каратузского района <...> от 21.06.2021 на основании ст.ст.39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), без проведения торгов, принято решение о предоставлении Саару М.А. указанного земельного участка в собственность, установлена выкупа земельного участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости - 3187 руб.

25.06.2021 между муниципальным образованием Каратузский район и Сааром М.А. заключен договор купли-продажи спорного земельного участка за <...>, плата по договору составила 3187,00 руб. Право собственности за Сааром М.А. на участок зарегистрировано 09.08.2021 г. за <...>.

В соответствии с подп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.Как следует из п.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Таким образом, действующее законодательство указывает на возможность выкупа (без проведения торгов) арендатором земельного участка, предоставленного для целей индивидуального жилищного строительства, лишь в том случае, если на этом земельном участке возведен объект индивидуального жилищного строительства, соответствующий требованиям ЖК РФ, ГрК РФ.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Прокурор, обращаясь в суд, указал, что в результате визуального осмотра объекта, возведенного Сааром М.А. на указанном земельном участке, установлено его явное не соответствие признакам жилого помещения (жилого дома) - объект не пригоден для постоянного проживания, комнаты и помещения вспомогательного использования отсутствуют, в целом представляет собой строение прямоугольной формы, которое не имеет прочной связи с землей, т.к. отсутствует фундамент, отсутствуют инженерные коммуникации - водопровод, канализация, электроснабжение и др., отсутствуют полы, визуально объект не утеплен (просвечивается насквозь).

Данные доводы истца ответчиком по делу не только не опровергнуты, но и подтверждаются иными представленными и исследованными судом доказательствами.

Так, в результате осмотра спорного строения, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <...>, жилищной комиссией органа местного самоуправления установлено:

- строение не имеет прочной связи с землей, не имеет фундамента;

- стены выполнены из деревянного тёса;

- перекрытия, отопление, электроснабжение, система канализации, полы, комнаты и помещения вспомогательного значения отсутствуют.

На основании данных осмотра жилищной комиссией сделан вывод и заключение о том, что осматриваемое помещение не пригодно для проживания, не соответствует признакам объекта недвижимого имущества и относится к некапитальному строению.

Каких-либо оснований не согласится с данными выводами жилищной комиссии, в том числе и вывода в части того, что спорное строение не соответствует признакам объекта недвижимого имущества и относится к некапитальному строению, у суда не имеется. Данный вывод суд полагает возможным, с учетом осмотра жилищной комиссии, сделать без проведения строительной экспертизы, поскольку указанные обстоятельства являются очевидными и визуально наблюдаемые, в связи с чем не требующими каких-либо специальных познаний в области строительства.

В частности, из прилагаемой к акту обследования жилищной комиссией фототаблице с достоверностью следует, что спорное помещение состоит из четырех деревянных свай (брусьев), не имеющих прочной связи с землей, на которых закреплен деревянный тёс (стены). Таким образом, очевидно, что спорное сооружение, как в настоящее время, так и на момент регистрации в отношении него права собственности, а также на дату заключения договора-купли продажи земельного участка от 25.06.2021 г. не только явно не соответствует и не соответствовало признакам жилого помещения (жилого дома), но и не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, указанным в ст.130 ГК РФ и согласно п.10.2 ст. 1 ГрК РФ, а, следовательно, относится к некапитальным строениям, сооружениям.

Доводы Саара М.А. о проведенной весной 2022 года реконструкции с частичным демонтажем строительных конструкций спорного здания какими-либо допустимыми доказательствами не подтверждены, противоречат исследованным материалам дела, показаниям допрошенных свидетелей, а потому во внимание судом не принимаются.

Технический план от 27.05.2021 года, выполненный кадастровым инженером ФИО3, также не свидетельствует о том, что по состоянию на дату его выдачи спорной сооружение отвечало признаком жилого помещения и являлось недвижимым имуществом, поскольку изготовление данного технического плана противоречит положениям п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», согласно которым кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ст. 12 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется, в том числе путем восстановления положения существующего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм суд приходит к необходимости признания отсутствующим права собственности Саара М.А. на здание с кадастровым номером <...> с местоположением: <...> исключении сведений о данном строении из государственного кадастра недвижимости.

Из содержания п.1 ст.166 ГК РФ следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

Поскольку суд пришел к выводу, что здание с кадастровым номером <...> с местоположением: <...> на момент заключения между Сааром М.А. и муниципальным образованием Каратузский район договора купли-продажи земельного участка от 25.06.2021 г. не являлось жилым помещением и объектом недвижимого имущества, то указанный договор в силу вышеприведенных норм является недействительным, поскольку нарушает требования закона.

Применяя последствия недействительности сделки, суд полагает необходимым прекратить право собственности Саара М.А. на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес: <...>, исключив соответствующие сведения о регистрации права собственности из государственного кадастра недвижимости, а также взыскать с муниципального образования Каратузский район в пользу Саара М.А. оплаченные последним по договору купли-продажи 3187 руб.

В соответствии со ст.45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, муниципальных образований, Российской Федерации.

До заключения договора купли-продажи земельного участка, он находился в государственной собственности и его незаконное отчуждение привело к нарушению имущественных прав государства, поскольку земельный участок был продан не по рыночной стоимости, а по цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости. Кроме этого, сделка повлекла за собой нарушение прав неопределенного круга лиц, поскольку земельный участок в рассматриваемом случае должен был предоставлен в собственность только путем проведения публичных процедур (торгов).

При указанных обстоятельствах суд находить правомерным обращение прокурора с рассматриваемым исковым заявлением, поскольку оно подано в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, муниципальных образований, Российской Федерации

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика Саара М.А., не освобожденного от уплаты государственной пошлины, подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины, от уплаты которых прокурор освобожден, в размере 300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-196, 235 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Каратузского района удовлетворить:

- признать отсутствующим право собственности ФИО2 на здание с кадастровым номером <...> с местоположением: <...>;

- исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о здании с кадастровым номером <...> с местоположением: <...>;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка <...> от 25.06.2021 года с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес: <...>, заключенный между муниципальным образованием Каратузский район и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, адрес: <...>, исключив соответствующие сведения о регистрации права собственности из государственного кадастра недвижимости;

- взыскать с муниципального образования Каратузский район (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (<...>) 3187 руб.

Взыскать с ФИО2 (<...>) в доход бюджета муниципального образования Каратузский район государственную пошлину в сумме 300 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Е.В.Чугунников