Дело № 2-541/2025 (2-1794/2024)
Уникальный идентификатор дела:
91RS0011-01-2024-002274-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 января 2025 г. пгт Красногвардейское
Красногвардейский районный суд Республики Крым в составе: председательствующего – судьи Шевченко И.В., при секретаре Коларж Е.Н.,
с участием представителя истца – адвоката Пискарева Д.А., представителя ответчика – адвоката Посулиди С.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4 о признании предварительного договора купли-продажи основным и признании права собственности,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, в котором просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ФИО4, основным договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, а также признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что после смерти ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ, осталось наследственное имущество в виде спорной квартиры. Ответчик ФИО4 фактически вступил в наследство, однако свое право собственности в установленном законном порядке не зарегистрировал. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Цена договора составила 2 000 000 рублей, которую истец передала ФИО4 в день подписания предварительного договора, и приняла квартиру в свое владение.
Стороны в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Красногвардейского районного суда Республики Крым www.krasnogvardeiskiy--krm.sudrf.ru.
В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – ГПК РФ) суд рассмотрел настоящее гражданское дело в отсутствие лиц, принимающих участие в деле.
Представитель истца – адвокат Пискарев Д.А. настаивал в суде на удовлетворении иска.
Поскольку сведения о зарегистрированном месте жительства на территории Российской Федерации ответчика ФИО4 отсутствуют, к участию в деле в качестве его представителя в порядке статьи 50 ГПК РФ привлечен адвокат Посулиди С.Д., который в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд полагает, что иск ФИО3 подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, собственниками квартиры расположенной по адресу: <адрес>, на основании свидетельства о праве собственности на жилье от ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности являлись ФИО1 и ФИО2 в равных долях.
После смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, собственником квартиры стал ФИО1.
Согласно копии свидетельства о смерти ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело после его смерти органами нотариата не заводилось. На случай своей смерти ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ составил завещание, которым все принадлежащее ему имущество завещал ФИО4
Из справки администрации Петровского сельского поселения <адрес> Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что с ФИО1 на день его смерти ДД.ММ.ГГГГ никто зарегистрирован не был.
ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик ФИО4 обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которую продавец унаследовал по закону после смерти отца ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктами 3.1-3.2 указанного договора определена стоимость отчуждаемой квартиры в размере 2 000 000 руб., которая полностью оплачена покупателем и получена лично ФИО4 наличными денежными средствами. Подписание продавцом договора является свидетельствованием о проведении с ним полного расчета за отчуждаемую в будущем недвижимость.
Согласно пунктам 3.3-3.5 указанного договора передача квартиры продавцом и её принятие покупателем осуществляется на основании передаточного акта, составленного сторонами одновременно с подписанием указанного предварительного договора в простой письменной форме; покупатель после подписания передаточного акта имеет право проживать в указанном объекте недвижимости, делать капитальный и текущий ремонт, а также обязан производить оплату коммунальных услуг, налогов и сборов до момента государственной регистрации перехода права собственности.
Сторонами предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ составлен и подписан передаточный акт, согласно которому продавец ФИО4 передал, а покупатель ФИО3 приняла квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
До настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен, переход права собственности не произошел. На дату разрешения спора право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО1.
В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно разъяснениям пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
Как следует из заключенного сторонами 22 марта 2023 г. предварительного договора, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения основного договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете – квартире (пункт 1.1 договора), о стоимости квартиры – 2 000 000 руб. (пункт 3.1), об оплате стоимости квартиры – в день подписания предварительного договора (пункт 3.2.1), о сроке передачи покупателю квартиры – в день подписания предварительного договора (пункт 3.3), о сроке заключения с покупателем основного договора купли-продажи – в течение шести месяцев (пункт 2.1).
Судом установлено, что истец обязательства по оплате стоимости квартиры исполнила надлежащим образом в день подписания предварительного договора. В день подписания предварительного договора купли-продажи осуществлена фактическая передача спорной квартиры от продавца к покупателю.
Названные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения исковых требований ФИО3 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру, с учетом вышеприведенных положений закона и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, определены судом в качестве юридически значимых.
Положение абзаца второго статьи 12 ГК РФ, закрепляющее признание права в качестве одного из основных способов защиты гражданских прав, направлено на защиту прав и свобод, восстановление нарушенного права, обеспечение надлежащего разрешения дела при наличии спора о праве.
Руководствуясь вышеуказанными нормами закона, суд исходит из того, что заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрена обязанность ФИО3 как покупателя до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость имущества в размере 2 000 000 руб., которую покупатель исполнила в момент подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его пункта 3.2, который представляет собой расписку продавца в получении от покупателя денежных средств. Кроме того, в день подписания предварительного договора купли-продажи осуществлена передача покупателю спорного объекта недвижимости. Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
В этой связи суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи квартиры от 22 марта 2023 г. основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, а также для признания за истцом права собственности на спорную квартиру.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
иск ФИО3 удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Признать право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру площадью 70,2 кв.м с кадастровым №, расположенную по адресу <адрес>
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.В. Шевченко
Дата составления мотивированного решения – 3 февраля 2025 г.