Дело № 2-198/23

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 марта 2023 года город Липецк

Советский районный суд города Липецка в составе:

председательствующего судьи Устиновой Т.В.,

при секретаре Бородиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Вернисаж» об устранении недостатков и возложении обязанности выполнить работы,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с иском к ответчику об устранении недостатков и возложении обязанности выполнить работы, ссылаясь на то, что является собственником квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>. Квартира была передана истице от застройщика ООО Специализированный застройщик «25 ЭТАЖ». Ссылается на то, что после ввода дома в эксплуатацию в общедомовом имуществе был выявлен ряд недостатков, о которых ответчику в письменных претензиях было указано, но недостатки не были устранены, а поэтому в судебном порядке с учетом окончательного уточнения просила обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки выполненных работ при строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>., а именно привести в соответствие расстояние между задней стеной шахты и каркасом противовеса установочному чертежу для ввода в эксплуатацию лифта зав №№ В7NC4986; осуществить подключение уличного освещения к электросетям; устранить залитие подвала многоквартирного дома (далее МКД) при исправных инженерных сетях; установить тепловой пункт в МКД в соответствии с проектной документацией Раздел 5 Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Том 5 стр.9-10; передать канализационную насосную станцию (КНС) на обслуживание специализированной организации; передать дренажную систему на обслуживание специализированной организации; установить систему охранного телевидения (СОТ) в соответствии с проектной документации Раздел 5 Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Том 5 стр.22-23; создать парковочные места, предусмотренные в плане при сдаче домов №№85 и 81.

В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности ФИО2 исковые требования поддержали, ссылаясь на то, что поименованные в иске недостатки были выявлены в процессе эксплуатации дома, часть недостатков связано с тем, что при строительстве дома со стороны ответчика не были выполнены работы, предусмотренные проектной документацией. Относительно возложении обязанности по установлению теплового пункта, то в этой части пояснили, что согласно проектной документации первоначально многоквартирный дом должен был быть построен в три этапа и подразумевалось, что это будет один многоквартирный дом, соответственно с одним тепловым пунктом, однако, в последующем земельный участок под МКД при его строительстве был разделен на два отдельных земельных участка и каждый этап строительства был завершен вводом в эксплуатацию отдельного многоквартирного дома с самостоятельными номерами, в частности № 81 и № 85. С учетом данных обстоятельств ПАО Квадра не берет во внимание показания общедомового прибора учета тепловой энергии, поскольку ссылается на то, что в настоящее время на обслуживании находятся два отдельных многоквартирных дома, а поэтому показания одного теплового пункта не могут быть приняты во внимание.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица - ООО «Городская управляющая Компания «Юго-Западная» по доверенности ФИО3 разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда. Пояснила, что в подвале указанного МКД постоянно происходит затопление подвала, отсутствуют парковочные места, отсутствует уличное освещение. Наличие иных недостатков не оспаривала и указала, что указанные недостатки возникли по вине застройщика.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица –МУ «Управление главного смотрителя» по доверенности ФИО4 разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «РВК-Липецк» по доверенности ФИО5 разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда. Также пояснила, что в ООО «РВК-Липецк» на обслуживание канализационная насосная станцию (КНС) и дренажная система по указанному МКД не передана.

Иные лица, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела и дав оценку представленным доказательствам по правилам главы 6 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

По соглашению между продавцом и покупателем может быть передан товар, соответствующий повышенным требованиям к качеству по сравнению с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке.

Статьей 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии со ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика : 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что 3.02.2020 года между ООО Инвестиционно-строительной компанией «25 ЭТАЖ» и истицей заключен договор № 118-03/2020 об участии в долевом строительстве, по условиям которого истице была передана квартира № 157 в МКД, расположенного по адресу: <адрес>

В настоящее время ООО Инвестиционно-строительная компания «25 ЭТАЖ» была переименована в ООО Специализированный застройщик «Вернисаж».

Указанные обстоятельства подтверждаются документально.

Согласно п. 4.1 СНиП 31-01-2003 строительство жилых зданий должно осуществляться по проекту в соответствии с требованиями настоящих строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства.

Судом установлено, что первоначально на земельном участке с кадастровым номером № осуществлялось строительство комплекса многоквартирных домов в 3 этапа. Строительство многоквартирных домов осуществлялось по проектной документации, разработанной ООО «ПГС проект».

В 2019 году застройщиком был произведен раздел обозначенного земельного участка на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: №.

На земельном участке с кадастровым номером № осуществлялось строительство объекта «Многоэтажные многоквартирные жилые дома с объектами соцкультбыта 1-й этап строительства-жилой дом №1 с объектами соцкультбыта по ул. Фрунзе», который 31.12..2019 введен в эксплуатацию с обозначением адреса: <адрес>.

На земельном участке с кадастровым номером № осуществлялось строительство объекта «Многоэтажные многоквартирные жилые дома с объектами соцкультбыта 3-й этап строительства-жилой дом №3 с объектами соцкультбыта по ул. Фрунзе». На основании разрешения Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка указанный объект 30.11.2021 года был введен в эксплуатацию с обозначением адреса: <адрес>

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано на основании заявления застройщика и документов, представленных в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.

Вместе с тем, истец указывают на то, что несмотря на ввод дома в эксплуатацию, на дачу положительных заключений со стороны соответствующих органов, ответчиком при завершении работ по строительству и на момент заключения договоров купли-продаж квартир были нарушены положения проектной документация.

В частности, не был введен эксплуатацию лифт зав №№ В7NC4986, поскольку согласно заключению ООО «Липецклифт» в настоящее время указанный лифт не может быть введен в эксплуатацию в связи с тем, что имеется выявленное не соответствие расстояния между задней стеной шахты и каркасом противовеса установочному чертежу.

Указанные обстоятельства подтвердил представитель ООО «Липецклифт», участвующий ранее при рассмотрении дела по доверенности ФИО6 и подтверждаются письмом ООО «ЛипецкЛифт» № 29 от 27.01.2022г., согласно которому специалистами данной организации были осмотрены лифты расположенные по адресу: <...> и выявлены многочисленные нарушения, препятствующие вводу лифтов. Управляющей компаний были устранены замечания, указанные в письме ООО «ЛипецкЛифт» и запущен один лифт, для ввода в эксплуатацию лифта зав №№ В7NC4986 расположенного по адресу: <адрес> согласно письму ООО «ЛипецкЛифт», а также акту №1306п необходимо привести в соответствие расстояние между задней стеной шахты и каркасом противовеса установочному чертежу. Для производства данных работ необходимо привлечь строительную организацию.

Кроме того, указанные обстоятельства не были оспорены со стороны ответчика, а поэтому суд приходит к выводу о том, что данные требования подлежат удовлетворению и на ответчика должна быть возложена обязанность привести в соответствие расстояния между задней стеной шахты и каркасом противовеса установочному чертежу.

Также истица ссылалась на то, что уличное освещение МКД до настоящего времени не подключено в к электросетям. Также истец пояснила, что при строительстве МКД в районе детской площадки была смонтирована сеть уличного освещения для детской площадки, придомовой территории, а также парковки. В состав общего имущества в многоквартирном доме сети наружного освещения придомовой территории не входят. Застройщик при сдаче дома уклонился от передачи сети специализированной организации.

В настоящее время уличное освещение находится в не рабочем состоянии. Отсутствие освещения нарушает права жителей дома.

Указанные обстоятельства не оспаривались представителями управляющей компании ООО «Городская управляющая Компания «Юго-Западная» и МБУ «Липецкгорсвет», который также пояснил, что в МБУ «Липецкгорсвет» обращений с просьбой принять на обслуживание электросетей МКД от застройщика не поступало, при этом именно застройщик обязан был реализовать данную процедуру и передать наружные электросети, которые обеспечивают наружное освещение в соответствующую обслуживающую организацию. Аналогичные объяснения дала и представитель управляющей компании.

Указанные обстоятельства также не были оспорены со стороны ответчика, а поэтому суд приходит к выводу о том, что исковые требования в этой части также подлежат удовлетворению и на ответчика должна быть возложена обязанность по подключению уличного освещения МКД, расположенного по адресу: <адрес> к электросетям.

Также истица ссылалась на то, что в процессе эксплуатации многоквартирного дома в подвале МКД постоянно происходит затопление помещения при исправных инженерных сетях.

Указанные обстоятельства подтвердила представитель управляющей компании, а также данные обстоятельства подтверждаются представленными фото и видеоматериалами.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении дела бесспорно нашел подтверждение тот факт, что в подвальном помещении многоквартирного дома <адрес> происходит залив данного помещения.

Указанный недостаток по утверждениям представителя управляющей компании связан именно с действиями застройщика при строительстве дома, и возможно с тем, что со стороны ответчика не были соблюдены все условия проектной документации. Также пояснил, что в месте расположения МКД имеются грунтовые воды, которые также могут вызывать постоянное подтопление подвала, что должно было быть учтено застройщиком при строительстве дома, однако, этого сделано не было, причиной подтопления подвала также может быть не исправная гидроизоляция подвала или не передача дренажной системы, канализационной насосной станции (КНС) на обслуживание специализированной организации.

С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что данные требования также подлежат удовлетворению и на ответчика должна быть возложена обязанность устранить причину подтопления подвала многоквартирного дома <адрес> в г. Липецке.

Также истица ссылалась на то, что канализационная насосная станция (КНС) и дренажная система до настоящего времени не переданы на обслуживание специализированной организации.

Указанные обстоятельства не были оспорены со стороны ответчика, также не были опровергнуты представителем управляющей компании, а поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении данных требований истца и на ответчика должна быть возложена обязанность передать канализационную насосную станцию (КНС) и дренажную систему на обслуживание специализированной организации.

Также истица ссылалась на то, что проектной документацией предусмотрена система охранного телевидения (СОТ), которая до настоящего времени не установлена.

Судом установлено, что, действительно, в Разделе 5 проектной документации «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений». (Том 5 стр.22-23) предусмотрена система охранного телевидения (СОТ), которая до настоящего времени не установлена, что никем не было оспорено, а поэт ому суд приходит к выводу о том, что данные требования также подлежат удовлетворению и на ответчика должна быть возложена обязанность установить систему охранного телевидения, предусмотренную проектной документацией (Разделе 5 проектной документации «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений». (Том 5 стр.22-23).

Истица также ссылалась на то, что на ответчика должна быть возложена обязанность установить тепловой пункт в МКД в соответствии с проектной документацией Раздел 5 Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений, Том 5 стр.9-10.

Судом установлено, что согласно п. 1.4 договора №118-03/2020 об участии в долевом строительстве от 13.02.2020г. дому присвоен класс энергоэффективности «В»-высокий.

Пунктом 24 Приказа Минстроя России от 06.06.2016 N 399/пр "Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов" предусмотрено, что класс энергетической эффективности многоквартирного дома не присваивается в случае отсутствия общедомовых приборов учета. Классы энергетической эффективности многоквартирного дома B, A, A+, A++ не присваиваются при отсутствии в таком доме индивидуального теплового пункта с функцией автоматического регулирования температуры теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха.

В соответствии с ч. 6 и 7 Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ-№261) не допускается ввод в эксплуатацию зданий, строений, сооружений, построенных, реконструированных, прошедших капитальный ремонт и не соответствующих требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов. Застройщики обязаны обеспечить соответствие зданий, строений, сооружений требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов путем выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений и их надлежащей реализации при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно ч.10 ст. 11 ФЗ-№261 в случае выявления факта несоответствия здания строения, сооружения или их отдельных элементов, их конструкций требованиям энергетической эффективности и (или) требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, возникшего вследствие несоблюдения застройщиком данных требований, собственник здания, строения или сооружения, собственники помещений в многоквартирном доме вправе требовать по своему выбору от застройщика безвозмездного устранения в разумный выявленного несоответствия или возмещения произведенных ими расходов на устранение выявленного несоответствия.

Согласно объяснениям стороны истца МКД оборудован общедомовым прибором учета, однако его показания ресурсоснабжающая организация- ПАО «Квадра» не принимает во внимание и производит расчет потребленного ресурса по нормативу, чем нарушаются права жильцов, поскольку по факту присвоения 3 этапу строительства отдельного адреса фактически было образовано два отдельных МКД, соответственно, ПАО «Квадра» лишено возможности использовать показания прибора учета по одному тепловому пункту, который фактически обслуживает два отельных дома.

Судом установлено, что введенный в эксплуатацию дом №81 по ул. Фрунзе г. Липецка не имеет индивидуального теплового пункта и не оснащен ОДПУ энергетических ресурсов, оборудование системы теплоснабжения и горячего водоснабжения, а также ОДПУ тепловой энергии и горячего водоснабжения установлены в подвале смежного МКД № 85.

Согласно проектной документации, которая была разработана на 3 этапа строительства было предусмотрено наличие одного теплового пункта, однако, комплексная застройка не предусматривала образование двух отдельно стоящих МКД, что произошло по факту, поскольку каждый этап строительства был введен в эксплуатацию отдельно с присвоением самостоятельного почтового адреса.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что сложившаяся ситуация по начислению платы за теплоснабжение и горячего водоснабжения по многоквартирному дому № 81 в отсутствие отдельного теплового пункта возникла исключительно по вине застройщика, поскольку согласно проектной документации по факту комплексной застройки и оборудование одним тепловым пунктом не должно было образоваться два отдельных МКД, а поэтом суд приходит к выводу о том, что на ответчика должна быть возложена обязанность оборудовать многоквартирный дом №81 по ул. Фрунзе г. Липецка отдельной системой теплоснабжения и горячего водоснабжения (тепловой пункт), а также оборудовать данный многоквартирный дом ОДПУ, поскольку в отсутствие отдельной системы теплоснабжения и горячего водоснабжения на данный дом истица лишена возможности производить оплату тепловой энергии и горячего водоснабжения по показаниям ОДПУ.

Истица также просила возложить на ответчика обязанность организовать парковочные места, предусмотренные в плане при сдаче домов №№85 и 81.

Согласно письму от 18.08.2022г. Департамента градостроительства и архитектуры в ходе осмотра 02.08.2022 было установлено, что фактическое размещение машино-мест не соответствует проектной документации, отсутствуют машино-места вдоль детской площадки и рядом с ТП№35А в количестве 44 штук.

Указанные обстоятельства не были оспорены с стороны ответчика, а поэтому на ответчика должна быть возложена обязанность по оборудованию прилегающей к многоквартирному дому № 81 г. По ул. Фрунзе Липецка парковочными местами, предусмотренными в плане при сдаче дома в эксплуатацию.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что исковые требования предъявлены законно и обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Вернисаж» об устранении недостатков и возложении обязанности выполнить работы удовлетворить.

Возложить на ООО Специализированный застройщик «Вернисаж» обязанность:

привести в соответствие расстояния между задней стеной шахты и каркасом противовеса установочному чертежу для ввода в эксплуатацию лифта зав №№ В7NC4986 в многоквартирном доме <адрес>;

подключить уличное освещения многоквартирного дома <адрес> к городским электросетям;

устранить причину подтопления подвала многоквартирного дома <адрес>

передать канализационную насосную станцию (КНС) и дренажную систему многоквартирного дома <адрес> на обслуживание специализированной организации;

установить систему охранного телевидения, предусмотренную проектной документацией в Разделе 5 проектной документации «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений». (Том 5 стр.22-23);

оборудовать многоквартирный дом <адрес> отдельной системой теплоснабжения и горячего водоснабжения – установить тепловой узел и общедомовой прибор учета;

оборудовать парковочные места на прилегающей к многоквартирному дому № доме <адрес> территории согласно проектной документации.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий /подпись/ Т.В. Устинова

Мотивированное решение изготовлено,

в соответствии с ч.2 ст.108 ГПК РФ 16 марта 2023 г.