Решение по делу № 2-230/2025 от 29.01.2025

25RS0003-01-2023-007079-15

Дело № 2-230/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2025 года г. Владивосток

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Страдымовой А.А.

при секретаре Лозинской О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, ТУ Росимущества по <адрес> о признании торгов и договора купли – продажи жилого помещения недействительными,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, указав в обоснование, что от имени ТУ Росимущества ДД.ММ.ГГГГ проведены торги по продаже квартиры истца по адресу: <адрес>511, победителем торгов признана ФИО1, с ней заключен договор – купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ №.

Основанием продажи квартиры с торгов было заочное решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с взысканием долга с истца по договору займа между физическими лицами и обращением взыскания на заложенную квартиру истца путем продажи с торгов (дело №).

Истцу о рассмотрении дела судом по иску об обращении взыскания на квартиру не было известно, также впоследствии истцу не было известно об определении начальной продажной стоимости квартиры, о возбуждении приставом исполнительного производства, о реализации на торгах квартиры.

Таким образом, истец не допускался к процессу реализации своего же имущества, поэтому начальная продажная цена оказалось сильно заниженной, и права истца были нарушены продажей квартиры по цене значительно ниже действительной стоимости.

В ходе принятия заочного решения истец не имел возможности высказывать доводы и приводить доказательства в свою защиту по причине незнания о разбирательстве, принцип состязательности сторон не соблюден.

Данное заочное решение было отменено Ленинским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, после чего судом вынесено аналогичное решение о взыскании долга и об обращении взыскания на имущество (заложенную квартиру) ДД.ММ.ГГГГ (дело №). С этим решением истец не согласился и обратился с апелляционной жалобой. Определением Судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда ДД.ММ.ГГГГ данное решение было изменено, судом повышена начальная продажная стоимость заложенного имущества в соответствии с заключением эксперта по оценке стоимости <адрес>.

После проведенной экспертом оценки стоимость квартиры оказалась почти вдвое выше стоимости, по которой квартиру покупателю реализовали с торгов.

В совокупности этих обстоятельств истец считает продажу его квартиры с торгов незаконной, торги недействительными.

До настоящего времени не совершена регистрация покупателем права собственности на спорную квартиру, в квартире проживает до настоящего времени истец с семьей (право собственности согласно выписке из реестра также сохранено за истцом).

На основании изложенного, просит суд признать недействительными публичные торги по продаже принадлежавшей истцу на праве собственности <адрес>, покупателем которой является по результатам торгов ФИО1, признать договор о продаже указанной квартиры ФИО1 недействительным.

В судебное заседание явился истец, пояснил, что исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить, дополняя доводы искового заявления, указал, что торги по квартире проведены на основании заочного решения суда, которое спустя время по процессуальным основаниям отменено вынесшим решение судом, которое в связи с этим не порождает юридических последствий, а значит, торги являются недействительными. Отмененное судебное решение с торгами состоялись в отсутствие уведомления об этом истца и семьи истца, что объективно является по закону безусловным основанием отмены судебных актов и их действий. Отметил, что сведений об оплате стоимости квартиры ФИО1 не имеется, что является нарушением положений ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве». Сами торги проведены с нарушением, поскольку сообщение о проведении аукциона должно было быть опубликовано не позднее ДД.ММ.ГГГГ, поскольку датой торгов по тексту в "Конкурсные торги" указано ДД.ММ.ГГГГ, однако сами торги на основании протокола и договора состоялись не в указанную в официальном извещении дату, а на день позже, следовательно, допущено нарушение, искажение существенной информации о времени аукциона.

Истец считает, что данное нарушение считается проявлением недобросовестности с целью исключить других потенциальных покупателей, считает, что по данному делу на основании проведенного изучения налоговых сведений имеет место ситуация аффилированности между участвовавшими в оспариваемых торгах субъектами. В деле отсутствуют доказательства внесения двумя остальными субъектами задатка и возвращения этого задатка им вследствие победы покупателя (ответчика), в связи с чем считает, что другие субъекты на аукционе участвовали в интересах покупателя и не имели своего интереса в приобретении имущества. Указанные действия делаются с целью создания видимости состязательности на торгах и свидетельствуют о цели субъектов торгов в приобретении имущества истца ответчиком (покупателем) по самой низкой цене.

Сам договор купли – продажи является ничтожным, поскольку подписан с нарушением срока установленного частями 18 и 19 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции). Кроме того, в договоре продажи по итогам аукциона квартиры допущена ошибка в дате возбуждения исполнительного производства (ДД.ММ.ГГГГ вместо ДД.ММ.ГГГГ). В постановлениях пристава об описи и аресте квартиры постоянно указывается номер <адрес> вместо 511 <адрес>. В протоколе продавца о проведенных торгах и о признании победителем ответчицы указана тоже <адрес> предметом продажи. В постановлении пристава о передаче квартиры на реализацию указан один кадастровый номер квартиры, в протоколе торгов и в договоре с ответчицей указан другой кадастровый номер проданной квартиры. В документе приставов о передаче квартиры на реализацию основанием указано исполнительное производство №, хотя исполнительное производство по истцу имеет №.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, судом извещалась надлежащим образом, представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, в обоснование своей позиции в письменном отзыве указала, что 04.12.2019г. между ООО «Центр оказания услуг» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи имущества на торгах: жилого помещения, площадью 42,5 кв.м., эт.5, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Документы истцом были сданы в Управление Росреестра по <адрес> на государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанную <адрес>.10.2020г., однако государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, и в дальнейшем уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра было отказано ФИО1 в государственной регистрации перехода права на спорную квартиру в связи с тем, что заочное решение Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ - отменено.

Не согласившись с указанным решением органа государственной регистрации, ФИО1 обратилась во Фрунзенский районной суд <адрес> с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра по <адрес> об отказе в государственной регистрации прав на жилое помещение 2-х комнатную квартиру, площадью 42,5 кв.м, по <адрес> кадастровым номером №.

Решением Фрунзенского районного суда <адрес> в удовлетворении требований ФИО1 отказано. Решение вступило в законную силу.

Учитывая то обстоятельство, что ответчиком приобретено вышеуказанное жилое помещение по средствам торгов, денежные средства выплачены в полном объеме, право собственности ФИО1 до сих пор не зарегистрировано в установленном законом порядке, ФИО1 вынуждена была обратиться в суд с иском о признании права собственности на вышеуказанную квартиру.

Вместе с тем, после подачи искового заявления ФИО1 (дело №), ФИО2 обратился с настоящим иском об оспаривании торгов.

В сложившейся ситуации приложенными документами подтверждается, что ФИО1 приобрела спорную квартиру по результатам публичных торгов. Денежные средства по договору были выплачены в полном объеме. Регистрационная запись об ипотеке спорной квартиры в отношении ФИО11 (взыскателя) прекращена ДД.ММ.ГГГГ на основании его заявления.

Торги по продаже спорной квартиры являются состоявшимися, заинтересованными лицами не оспаривались с 2020 по 2024 гг.

То обстоятельство, что судом апелляционной инстанции изменено Решение Ленинского районного суда <адрес> в части начальной продажной цены реализуемой квартиры на торгах, не свидетельствует о незаконности проведения торгов, поскольку указанное апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда принято 20.07.2021г., то есть после состоявшихся торгов по реализации предмета залога: 2 комнатной квартиры площадью 42,5 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Представители ответчиков ТУ Росимущесво, ООО «Центр оказания услуг» в судебное заседание не явились, судом извещались надлежащим образом.

Третьи лица Судебный пристав-исполнитель ФИО5, ФИО11, представитель ГУФССП России по <адрес> в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, в том числе статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Материалами дела установлено, что заочным решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО11 к ФИО2 о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество - удовлетворены, в том числе обращено взыскание на жилое помещение, площадью 42,5 кв.м., эт.5, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 2000000 рублей. Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ

Судом ДД.ММ.ГГГГ выдан исполнительный лист. ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> УФССП России по <адрес> на основании исполнительного листа возбуждено исполнительное производство.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на вышеуказанную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ вынесены постановление об оценке имущества должника судебным приставом-исполнителем и установлена стоимость арестованного имущества в размере 2000000 руб., ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о назначении ответственного хранителя ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

ДД.ММ.ГГГГ УФССП по <адрес> поручено ТУ Федеральному агентству по управлению государственным имуществом реализация жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества на основании Поручения № – АБ -10/8567 на реализацию арестованного имущества поручает ООО «Центр оказания услуг» на основании государственного контракта от ДД.ММ.ГГГГ № принять у судебного пристава-исполнителя арестованное в ходе исполнительного производства квартиру, расположенную по адресу: по адресу: <адрес>, и реализовать данное имущество на торгах.

Согласно протокола 1/4 о подведении итогов приема заявок на участие в торгах по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ организатору торгов поступило 5 заявок, в том числе от ФИО1, допущено три участника, в том числе ФИО1, двое не допущены, в связи с непредставлением необходимых документов в полном объеме.

Из протокола 2/4 следует, что в день проведения аукциона один из участников на торги не явился, в итоге участниками торгов явилась ФИО1 и иное лицо.

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества, победителем торгов стала ФИО1 Цена проданного имущества составила 2040000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата основной суммы договора на счет ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Центр оказания услуг», действующего на основании госконтракта от ДД.ММ.ГГГГ №, в лице ФИО6, действующей на основании доверенности № <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ г., удостоверенной ФИО7, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО8 по нотариальному округу <адрес> и <адрес> и ФИО1 заключен договор купли-продажи № на спорную квартиру.

Согласно сообщению нотариуса и данным сайта reestr – dover.ru данная доверенность являлась действующей.

Действительно, согласно данным из ЕГРЮЛ с ДД.ММ.ГГГГ директором юридического лица значится иное лицо. Вместе с тем, согласно ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие: истечения срока доверенности; отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме; отказа лица, которому выдана доверенность, от полномочий; прекращения юридического лица, от имени которого или которому выдана доверенность, в том числе в результате его реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения к другому юридическому лицу; смерти гражданина, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; введения в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности.

Смена руководителя юридического лица не указана в ст. 188 ГК РФ в качестве основания для прекращения доверенности. Таким образом, доверенность, выданная от имени юридического лица, не прекращает полномочия поверенного в связи со сменой единоличного исполнительного органа юридического лица до момента отзыва доверенности в установленном законом порядке; представителя уполномочивает непосредственно само юридическое лицо, действующее через свои исполнительные органы. Следовательно, действие доверенности, выданной от имени юридического лица, при смене его руководителя (единоличного исполнительного органа) не прекращается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве", извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 909).

Порядок проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества в ходе исполнительного производства предусмотрен ст. 57 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (п. 3).

Информация о торгах была размещена на официальном сайте в сети "Интернет" https://torgi.gov.ru - ДД.ММ.ГГГГ, сайте организатора торгов.

Также в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом, газете "Приморская газета" от ДД.ММ.ГГГГ № опубликовано извещение о торгах. Информация о проведении торгов, позволила обеспечить доведение информации о торгах до большего круга потенциальных участников, в том числе и покупателей, не проживающих по месту нахождения имущества.

В соответствии с ч. 11 ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети "Интернет", ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

Договор купли-продажи между организатором торгов и ответчиком заключен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до истечения установленного ч. 11 ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" десятидневного срока со дня подписания протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества.

Вместе с тем, нарушение запрета, установленного ч. 11 ст. 89 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", само по себе не свидетельствует о недействительности торгов, поскольку данная норма направлена на защиту прав участников торгов, которым истец не является, заключение ДД.ММ.ГГГГ договора по результатам торгов от ДД.ММ.ГГГГ не повлияло на формирование стоимости реализованного имущества или определение победителя торгов, не привело к умалению прав и законных интересов истца.

В последующем, после проведения торгов, ДД.ММ.ГГГГ Определением Ленинского районного суда <адрес> решение Ленинского районного суда <адрес> от 24.04.2019г. было отменено, производство по делу возобновлено.

Решением Ленинского районного суда от 28.02.2020г. требования ФИО11 удовлетворены. Суд постановил взыскать с ФИО9 в пользу ФИО11 задолженность по договору займа от 22.01.2018г. в размере 2 320 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 100 рублей; обратить взыскание на заложенное имущество - 2-х комнатная квартира площадью 42,50 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый или условный №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 000 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от 20.07.2021г., решение Ленинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ изменено в части размера начальной продажной стоимости недвижимого имущества. Абзац третий резолютивной части решения изложен в следующем порядке: «Обратить взыскание на заложенное имущество - на 2-х комнатную квартиру площадью 42,50 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый или условный №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 3 692 000 руб.

Отмена решения суда, на основании которого была проведена реализация имущества, не является основанием для признания торгов недействительными, поскольку взыскание на спорное имущество было обращено на основании вступившего в законную силу решения суда, не отмененного к моменту обращения взыскания и проведения торгов.

Истцом не доказано наличие существенных нарушений порядка проведения торгов, которые могли бы повлиять на их результат и повлечь ущемление прав и законных интересов истца, информация о предстоящих публичных торгах находилась в свободном доступе, являлась доступной, как для истца, так и других лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, опубликована в сроки, предусмотренные действующим законодательством; истец, проявив должную заботу и осмотрительность, мог принять меры по получению информации о предстоящих публичных торгах, имея к ней свободный доступ; действующим законодательством не предусмотрена процедура уведомления сторон исполнительного производства о дате, месте и времени проведения торгов; истец знал о наличии у него задолженности, о возбуждении в отношении него исполнительного производства, о том, что на спорное имущество наложен арест и мог самостоятельно отслеживать информацию о ходе движения исполнительного производства и ходе проведения торгов; оснований полагать, что присутствуя на торгах, истец мог повлиять на порядок их проведения и результаты, не имеется; участвовать в публичных торгах должник не вправе (п. 5 ст. 449.1 ГК РФ).

В связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными торгов и сделки купли-продажи.

Представителем ответчика заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком, установленным статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Как следует из материалов дела оспариваемый аукцион состоялся ДД.ММ.ГГГГ. Настоящее исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации специального годичного срока исковой давности.

При этом заявления о восстановлении срока исковой давности стороной истца в суде не заявлялось, и не указывалось на наличие уважительности причин пропуска срока исковой давности с представлением соответствующих доказательств. Кроме того, из содержания материалов гражданского дела № (возражений ФИО1, с приложенными документами, касающихся проведенных торгов, протоколов судебных заседаний) следует, что о торгах истцу было известно еще в декабре 2019 <адрес>, доводы истца о том, что он узнал о торгах только в декабре 2023 г. являются несостоятельными.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, ТУ Росимущества по <адрес> о признании торгов и договора купли – продажи жилого помещения недействительными - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Первореченский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.А. Страдымова