УИД – 59RS0035-01-2022-002893-20

Дело № 33-8688/2023 (2-877/2023)

Судья Нилогов Д.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Варовой Л.Н., судей Смирновой М.А., Братчиковой М.П. при ведении протокола помощником судьи Будиловой К.А. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 29 августа 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка прекратившим действие, истребовании нежилого здания из чужого незаконного владения, взыскании убытков, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, администрации Соликамского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Соликамского городского округа о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, признании за ним права собственности на нежилое здание и земельный участок, взыскании судебной неустойки,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Соликамского городского суда Пермского от 27 апреля 2023 года,

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения представителя ответчика ФИО2 - ФИО3, изучив материалы дела, судебная коллегия

определила:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 09.07.2008г. прекратившим действие; истребовании из незаконного владения ответчика кирпичного нежилого здания-склада нежилого здания для гаража; взыскании убытков в размере 280260 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником нежилого здания площадью 137 кв.м., расположенного по адресу: ****. 09.07.2008 года ФИО1 заключил с ФИО2 предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка, получил в качестве задатка 250000 рублей. Основной договор купли-продажи заключен не был по причине уклонения ФИО2 от его заключения. Спорное нежилое здание ФИО2 истцу не вернул, продолжает им пользоваться до настоящего времени, нарушая права и интересы собственника объекта недвижимости. Истцу причинены убытки в виде упущенной выгоды в размере арендной платы за здание за период с 01.09.2019г. по 31.08.2022г. в размере 271260 рублей, расходов по оплате налога за объект недвижимости в размере 8000 рублей, расходы по оценке арендной платы в размере 1000 рублей.

ФИО2 обратился со встречным иском к ФИО1, администрации Соликамского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Соликамского городского округа о признании права собственности на нежилое здание - склад для гаража, площадью 137 кв.м. и земельный участок площадью 200 кв.м., расположенные по адресу: ****; взыскании судебной неустойки в размере 10000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта по день фактического исполнения.

В обоснование встречных исковых требований указано, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи сторонами согласована цена здания в размере 250000 рублей, которые ФИО2 уплатил ФИО4 в день подписания предварительного договора, и 50000 рублей за земельный участок, за который ФИО2 фактически заплатил 70000 рублей. Заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности на здание не представилось возможным по вине ФИО4, который не оформил право собственности на земельный участок на себя. Полагает, что предварительный договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Решением Соликамского городского суда Пермского от 27 апреля 2023 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано. Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Предварительный договор купли-продажи нежилого здания, заключенный 09.07.2008г. между ФИО1 и ФИО2, признан договором купли-продажи нежилого здания с условием о предварительной оплате; за ФИО2 признано право собственности на одноэтажное кирпичное нежилое здание-склад для гаража, застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., расположенное по адресу: ****; одноэтажное кирпичное нежилое здание-склад для гаража, застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., расположенное по адресу: ****, кадастровый номер **, признано находящимся в залоге у продавца ФИО1 до исполнения покупателем ФИО2 обязанности по оплате товара в полном объеме, то есть до уплаты оставшейся суммы от цены товара размере 50000 рублей. В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, администрации Соликамского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Соликамского городского округа в остальной части отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит отменить решение по мотиву нарушения судом норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела. В обоснование доводов жалобы указывает, что об отмене заочного решения не знал, не имел возможности оспорить данный судебный акт. Основной договор купли-продажи не заключен, дополнительных соглашений к предварительному договору не заключалось, его действие не продлевалось. ФИО2 не оплатил полностью имущество, с иском о понуждении к заключению основного договора не обращался. Суд первой инстанции неправильно истолковал действия продавца, ФИО1 не уклонялся от заключения основного договора, документы на земельный участок собрал и представил ответчику в 2008 году. Ответчик пытался зарегистрировать право собственности на здание мошенническим путем. Ответчик не предоставил относимых и допустимых доказательств, которые бы подтверждали, что он является добросовестным приобретателем данного недвижимого имущества. С 2008 года по настоящее время здание находится во владении и пользовании ответчика незаконно. Передача недвижимой вещи должна осуществляться по передаточному акту, а переход права собственности подлежит государственной регистрации. Признавая право собственности на здание за ФИО2, суд вышел за пределы заявленных требований, поскольку предварительный договор перестал действовать с 30.12.2008 года.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 полагает решение суда законным, в удовлетворении апелляционной жалобы просил отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу ч. 2 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений на них с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор, в котором установлена обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

Из материалов дела следует, что 09 июля 2008 года между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, в срок до 30 декабря 2008 года, договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно пункту 2 договора продавец обязался передать в собственность покупателя одноэтажное кирпичное нежилое здание-склад для гаража застроенной площадью 137 кв.м., в том числе внутренней площадью 101,2 кв.м., и земельный участок, площадью 200 кв.м., расположенные по адресу: ****, принадлежащее продавцу на праве собственности. Цена здания и земельного участка согласована в пункте 4 данного договора в размере 300000 рублей. В пунктах 5 и 6 договора стороны согласовали размер задатка в размере 250000 рублей и оставшейся суммы в размере 50000 рублей, подлежащими уплате за нежилое здание. В соответствии с п. 10 договора продавец обязался передать здание в пользование покупателя путем передачи ключей с момента подписания настоящего договора.

Договор содержит собственноручные записи сторон об уплате покупателем 250000 рублей (л.д. 9).

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на спорное нежилое здание зарегистрировано с 16.06.2004 года за ФИО1 (л.д. 4).

В соответствии с пунктом 9 предварительного договора купли-продажи продавец ФИО1 взял на себя обязанность собрать и предоставить для оформления договора купли-продажи необходимые документы на земельный участок. В 2008 году проведено межевание спорного земельного участка. Постановлением главы Соликамского городского округа № 409 01.10.2008 года «Об утверждении проекта границ и предоставлении земельного участка в собственность за плату ФИО1» утвержден проект границ земельного участка из земель населенных пунктов по адресу: ****, общей площадью 1092 кв.м. для эксплуатации склада гаража, ФИО1 предоставлена возможность оформить в собственность спорный земельный участок за выкупную цену в размере трехкратной ставки земельного налога в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 1 Закона Пермского края от 02.04.2008г. № ** (л.дю. 10-17). Согласно решению ФГУ «Земельная кадастровая палата по Пермскому краю» № 5997/02-643 от 12.12.2010г. сведения о земельно участке с кадастровым номером ** аннулированы и исключены из ЕГРН (л.д. 18). Сведения в ЕГРН о зарегистрированных правах на спорный земельный участок отсутствуют (л.д. 40).

Разрешая спор, удовлетворяя частично встречные исковые требования и отказывая в удовлетворении первоначального иска, руководствуясь положениями Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами согласованы все существенные условия договор купли-продажи недвижимости, согласован порядок расчетов, сумма 250000 рублей уплачена ФИО2 при его заключении, сумма 50 000 рублей подлежала оплате при заключении основного договора купли-продажи, здание передано покупателю ФИО2 в пользование с момента подписания предварительного договора купли-продажи, установив в действиях продавца ФИО1 уклонение от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем пришел к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор, является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате; на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09 июля 2008 года у ФИО2 возникло право собственности на здание; с целью обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате товара в полном объеме спорное имущество признано судом находящимся в залоге у продавца. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о признании за ФИО2 права собственности на земельный участок, суд исходил из того, что земельный участок в собственности ФИО1 на момент заключения договора не находился, соответственно, не мог им распоряжаться.

Судебная коллегия считает правовую позицию суда первой инстанции правильной, отвечающей установленным по делу обстоятельствам и материалам дела, выводы суда, не противоречащими нормам материального права, регулирующим спорные правовые отношения, постановленными в отсутствие существенных нарушений норм процессуального права.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом вышеуказанных норм права, судом первой инстанции правильно дано толкование условий договора от 09 июля 2008 года, а именно, договор содержит все существенные условия для данного вида сделок, порядок оплаты согласован сторонами. С 2008 года спорное здание передано покупателю ФИО2, а денежные средства в размере 250000 рублей получены ФИО1 в счет оплаты за переданный товар. До настоящего времени здание – склада для гаража находится во владении и пользовании ФИО2

Доводы жалобы об истечении срока для заключения основного договора, не обращения ФИО2 в установленный законом срок с требованиями о заключении основного договора купли-продажи с учетом квалификации правоотношений сторон подлежат отклонению как несостоятельные, основанные не неправильном толковании норм материального права.

Доводы жалобы о том, что ФИО2 по данному договору оплата произведена не в полном объеме, основанием к отмене обжалуемого решения не являются. Оценка представленных в материалы дела доказательств выполнена судом первой инстанции по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что сумма в размере 250000 рублей уплачена ФИО2 в момент подписания предварительного договора, учтено и то обстоятельство, что доказательств оплаты истцом ответчику суммы 50000 рублей не представлено. Вместе с тем, недоказанность оплаты 50000 рублей не может служить препятствием для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи с предварительной оплатой, поскольку по смыслу абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для соответствующей квалификации необходимо установить обязанность до заключения основного договора уплатить полную стоимость предоставляемых прав или существенную ее часть. Обоснование судом факта оплаты по предварительному договору на недопустимых доказательствах, не установлено.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о возникновении у ФИО2 права собственности на имущество и возможности защиты нарушенного права данным способом. Доводы жалобы о том, что суд вышел за пределы заявленных требований, несостоятельны, поскольку истцом по встречному иску заявлено о правах на имущество, возникших на основании совершенной между сторонами сделки.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что договор, заключенный ФИО1 и ФИО2 09 июля 2008 года и поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже спорной квартиры в срок не позднее 30 декабря 2008 года, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по существу такой договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате. При этом судом учетно исполнение ФИО2 существенной части обязательств по оплате недвижимого имущества и фактическую передачу ему имущества ФИО1

Доводы жалобы о нарушении судом норм процессуального права при отмене заочного решения судебной коллегией отклоняются, поскольку неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению заявления; при отмене заочного решения суд возобновляет рассмотрение дела по существу, стороны вправе при новом рассмотрении представлять доказательства заявленных требований и возражений; обжалование определения суда об отказе в отмене заочного решения и об отмене заочного решения нормами ГПК РФ не предусмотрено.

Иные доводы жалобы не содержат фактов, которые имели бы правовое значение для рассмотрения дела по существу, влияли бы на законность обжалуемого решения. Они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой судебная коллегия соглашается. Доводы фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Соликамского городского суда Пермского от 27 апреля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судья:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.08.2023г.