72RS0014-01-2024-012325-92

Дело № 2-626/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 17 апреля 2025 года

Ленинский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Ильященко М.В.,

при секретаре Каримовой А.Ф.,

с участием представителя истца ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Евроинвест Девелопмент», ООО «ГЕО-Вектор» о взыскании убытков, неустойки, признании недействительным договора, технического и поэтажного плана, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Евроинвест Девелопмент», ООО «ГЕО-Вектор» о взыскании убытков, понесенных в связи с исправлением данных в ЕГРН в размере 40 478,29 рублей, неустойки за нарушение срока возврата денежных средств по возмещению расходов по устранению недостатков в размере 103 218,90 рублей, неустойки за нарушение срока возврата денежных средств в размере 34 406,55 рублей, убытков за нарушение условий договора в части определения окончательной цены договора в размере 121 875,66 рублей, убытков, связанных с определением окончательной цены договора, в размере 5569,24 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 34 278,10 рублей, неустойки за нарушение срока возврата денежных средств - разницы между ценой договора и окончательной ценой в размере 650 816 рублей, штрафа, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, признании недействительным п.4.9 договора, признании недействительным технического плана многоквартирного дома в части характеристики <адрес> по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, Муринское городское поселение, <адрес>, признании недействительным поэтажного плана 5 этажа многоквартирного дома.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Евроинвест Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, земли САОЗТ «Ручьи» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, расположенную в строительных осях: И-Ж/5-8 на 5 этаже в 5Е секции объекта, тип Е1, имеющую условный №, площадью 39,26 кв.м., жилой 12,32 кв.м., нежилая площадь 25,24 кв.м. Цена договора 3 797 480 рублей. Истец свои обязательства исполнила. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передана квартира по акту приема-передачи, площадь указана 37 кв.м., приведенная площадь – 38,7 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, Муринское городское поселение, <адрес> зарегистрировано за истцом. В плане квартиры не отрисована находящаяся в санузле, созданная на основании проектной документации силами застройщика, коммуникационная шахта (сантехнический короб), в которой проходят общие домовые коммуникации. План подготовлен ДД.ММ.ГГГГ на основании проведенных ООО «Гео-Вектор» кадастровых работ. На основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН исправлена реестровая ошибка, площадь квартиры истца указана 36,5 кв.м., приведенная площадь – 38,2 кв.м. Истец направила претензию ответчикам с требованием об исправлении реестровой ошибки, однако её требования не были удовлетворены. Пункт 4.9 договора участия в долевом строительстве освобождает застройщика от ответственности, поэтому в силу ч.4 ст.7 ФЗ № является недействительным. В нарушение п.10 акта, цена определена на основании поэтажного плана 5 этажа, изготовленного ФИО6, который не является кадастровым инженером. Передача (продажа) застройщиком участнику долевого строительства квартиры по цене, не соответствующей условиям договора об определении окончательной цены договора, является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. Ответчик не организовал обмеры квартиры органом технической инвентаризации, в связи с чем истец понесла дополнительные расходы в размере 5325 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику претензию о возврате суммы 121 875,66 рублей, требование не удовлетворено.

Истец ФИО2 при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась. Её представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представители ответчиков ООО «Евроинвест Девелопмент», ООО «ГЕО-Вектор» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Евроинвест Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, земли САОЗТ «Ручьи» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства жилое помещение - однокомнатную квартиру, расположенную в строительных осях И-Ж/5-8 на 5-ом этаже в 5Е секции, имеющую условный № приведенной площадью 39,26 м2, а участник долевого строительства обязался уплатить установленную договору цену.

Цена договора составляет 3 797 480 рублей исходя из стоимости одного квадратного метра приведённой площади квартиры равной 96 726,43 рублей (п.2.1 договора).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что застройщик после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию сообщает участнику долевого строительства информацию о фактической площади квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации и об окончательной цене договора. Окончательная цена договора определяется как произведение стоимости одного квадратного метра площади квартиры на площадь квартиры по данным их первого обмера органами технической инвентаризации или иной организации, имеющей право проводить обмеры в соответствии с законодательством РФ.

Согласно п.4.5 договора при увеличении площади квартиры по данным первого обмера более чем на 1 квадратный метр участник долевого строительства доплачивает застройщику денежную сумму, являющуюся разницей между окончательной ценой договора, определённой по правилам п.2.1 договора исходя из фактической площади квартиры и уже уплаченной участником долевого строительства денежной суммой.

При уменьшении площади квартиры по данным первого обмера органами технической инвентаризации более чем на 1 квадратный метр, застройщик возвращает участнику долевого строительства денежную сумму, являющуюся разницей между величиной денежных средств, уже уплаченных участником долевого строительства по настоящему договору, и окончательной ценой договора, определенной по правилам пункта 2.1 настоящего договора исходя из фактической площади квартиры (п.4.6 договора).

Согласно п.4.7 договора пункты 4.5 и 4.6 договора применяются только в том случае, если с момента заключения настоящего договора до первого обмера не производились изменения конструктивных элементов квартиры и других работ, повлекших изменение проекта, отраженного в приложении № к договору или отступление от него (перепланировка, переоборудование и (или) переустройство, возведение (разборку) внутренних перегородок, пробивка (закладку) проемов, ниш, борозд в стенах и перекрытиях и др.) и (или) отделочных работ на квартиры.

Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что застройщиком не могут быть приняты обмеры, заказанные участником долевого строительства самостоятельно после произведения чистовой отделки в квартире, как достоверные.

Существенным изменением размера передаваемой участнику долевого строительства квартиры стороны определяют изменение приведенной площади квартиры более чем на 5%, от приведенной площади квартиры, указанной в пункте 1.1 договора (п.4.10 договора).

Истцом обязательства по оплате договора исполнены в полном объеме, что подтверждается кассовым чеком на сумму 3 797 480 рублей (л.д.42 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по акту приема-передачи передана однокомнатная квартира по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, <адрес>, Ручьевский проспект, <адрес> площадью 37 кв.м., жилой – 12,1 кв.м., площадь балкона – 1,7 кв.м., общей приведенной площадью – 38,7 кв.м. (л.д.43 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанную квартиру площадью 37 кв.м. (л.д.40 том 1).

Кадастровые работы жилого дома по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, <адрес>, Ручьевский проспект, <адрес> выполнены на основании договора подряда, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Евроинвест Девелопмент» и ООО «ГЕО-Вектор» (л.д.208-215 том1).

По результатам выполнения кадастровых работ кадастровым инженером ФИО9 подготовлен технический план (л.д.65-168 том 2), согласно которому площадь квартиры по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, <адрес>, Ручьевский проспект, <адрес> составила 37 кв.м. (л.д.137 том 2).

Не согласившись с площадью переданного жилого помещения, ФИО2 обратилась к кадастровому инженеру ФИО8, которой ДД.ММ.ГГГГ подготовлен технический план (л.д.50-53 том 1).

Согласно заключению кадастрового инженера в ходе выполнения кадастровых работ в отношении <адрес> выявлено несоответствие кадастровых сведений об объекте сведениям технического паспорта квартиры БТИ, декларации об объекте недвижимости и результатам выполненных измерений и вычислений общей площади помещения, согласно которым уточненная площадь составила 36,5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ГУП «Леноблинвентаризация» Токсовское БТИ составлен технический паспорт на квартиру по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, <адрес>, Ручьевский проспект, <адрес>, согласно которому общая площадь помещений составляет 38 кв.м. (л.д.47-48 том 1).

Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Евроинвест Девелопмент» о взыскании стоимости разницы между размером приведенной площади квартиры и фактической площади квартиры в размере 112203,02 рублей, неустойки за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке в размере 66199,78 рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, компенсации морального вреда в размере 20000 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере 35000 рублей, штрафа, отказано (л.д.154-175 том 1).

Из указанного решения следует, что ФИО2 организован обмер квартиры, и в соответствии с заключением ООО «Центр экспертных заключений» общая приведенная площадь квартиры составила 38,1 м2.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что в ходе судебного разбирательства не установлено доказательств, что заявленная в передаточном акте площадь объекта долевого строительства на дату передачи квартиры ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, без учета произведенных отделочных работ, не соответствовала фактической площади квартиры, указанной в договоре, а изменение площади квартиры после передачи ее участнику долевого строительства произошло по вине застройщика, тогда как обмер был произведен в соответствии с условиями договора независимым кадастровым инженером и истцом квартира принята по акту приема-передачи без каких-либо замечаний.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение Ленинского районного суда <адрес> оставлено без изменения (л.д.158-163 том 1).

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 указанного Федерального закона.

В силу ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно подп. 4 и 15 п.2 ст.16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; иные условия, нарушающие правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей.

Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, п.2 ст.16 Закона о защите прав потребителей).

В соответствии со ст.24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В техническом плане указываются, в том числе, новые, необходимые для внесения в ЕГРН сведения о сооружении, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости (п.3 ч.2 ст.24 указанного Закона).

Пунктом 59 приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (действовавшего на момент изготовления оспариваемого плана) предусматривалось, что на Плане этажа либо Плане объекта недвижимости отображаются в масштабе в соответствии с размерами на поэтажном плане, являющемся частью проектной документации, в графической части технического паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или чертеже: стены и перегородки, в том числе внутренние; окна и двери; лестницы, балконы; внутренние выступы стен; необходимые условные обозначения, в том числе для указания местоположения образованной или существующей части здания, сооружения.

Оценивая доказательства в совокупности, суд считает, что п.4.9 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ООО «Евроинвест Девелопмент» закону не противоречит, в том числе положениям Федерального закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, ст.16 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", в связи с чем оснований для признания его недействительным не имеется.

Вопреки доводу истца, технический и поэтажный план 5 этажа (л.д.9 том 2) соответствует требованиям, предъявляемым к техническому и поэтажному плану, утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений", в поэтажном плане отображены стены и перегородки, в том числе внутренние; окна и двери; лестницы, балконы; внутренние выступы стен; необходимые условные обозначения, в том числе для указания местоположения образованной или существующей части здания, сооружения. Кадастровый инженер ФИО9 состоит в саморегулируемой организации кадастровых инженеров, имеет реестровый №, номер квалификационного аттестата 78-15-973 (л.д.177 том 2), наличие трудовых отношений между ФИО9 и ООО «Гео-Вектор» подтверждается трудовым договором от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.178-179 том 2).

Из фотографий, представленных истцом (л.д.192-193 том 2) усматривается наличие коробов в санузле квартиры, между тем фотографии выполнены после выполнения чистовой отделки жилого помещения, поскольку стены облицованы плиткой. Сведений о том, что на момент выполнения кадастровых работ ответчиком ООО «Гео-Вектор» короб имелся, материалы дела не содержат.

Требования ФИО2 о взыскании денежных средств, убытков, неустойки, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, являются производными, поэтому не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска ФИО2 должно быть отказано.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (СНИЛС №) к ООО «Евроинвест Девелопмент» (ИНН № ООО «ГЕО-Вектор» (ИНН №) о взыскании убытков, неустойки, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, признании недействительным п.4.9 договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Евроинвест Девелопмент», признании недействительными технического плана многоквартирного дома в части, содержащей характеристики <адрес> по адресу: <адрес>, Всеволжский муниципальный район, Муринское городское поселение, <адрес>, поэтажного плана 5 этажа, отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Решение в окончательной форме изготовлено 05 мая 2025 года.

Председательствующий судья М.В. Ильященко