Дело №2- 2-2435/2025
61RS0001-01-2024-001460-89
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону
Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе
председательствующего судьи Алексеевой О.Г.,
при секретаре судебного заседания Колпаковой М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ПАО "СОВКОМБАНК", третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области о признании недействительным государственную регистрацию права собственности;
по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, третьи лица: ПАО "СОВКОМБАНК", ... отдел судебных приставов ...-на-Дону У.Р. по ... о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ПАО «Совкомбанк», третье лицо: Управление Росреестра по ..., о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на то, что судебным приставом-исполнителем ... отделения судебных приставов ...-на-Дону У.Р. по ... было возбуждено исполнительное производство №-ИП, в отношении ФИО1
В ходе исполнительного производства инициирована процедура реализации имущества на торгах, а именно: нежилого помещения, жилого дома и земельного участка.
В связи с тем, что торги не состоялись, ПАО «Совкомбанк» было предложено оставить объекты за собой.
Банк направил согласие о принятии на баланс жилого дома с земельным участком. Нежилое помещения ПАО «Совкомбанк» отказался принимать на баланс, в связи с чем оно не было передано взыскателю в счет погашения долга и возвращено истцу ФИО1
Спустя пять месяцев после возвращения нежилого помещения истцу, имущество было передано в собственность ПАО «Совкомбанк», который заключил договор купли-продажи недвижимого имущества № от ... с ФИО3
Истец считает указанный договор недействительным, поскольку ПАО «Совкомбанк», не принявшее имущество на свой баланс в установленный 5-ти дневной срок, не имело правовых оснований для заключения договора купли-продажи и передачи нежилого помещения в собственность ФИО2, при этом ФИО2 является недобросовестным приобретателем.
Истец полагает, что лишился своего права собственности на нежилое помещение против своей воли, в результате незаконных действий ответчиков.
На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд признать недействительным договор купли-продажи № от ... нежилого помещения (бывшая ...), площадью № м2, номера на поэтажном плане: ..., этаж: ..., расположенного по адресу: ...-на-Дону, ..., заключенный между ПАО «Совкомбанк» и ФИО3, прекратить право собственности ФИО3 на вышеуказанное нежилое помещение, погасить в ЕГРН регистрационную запись о праве собственности ФИО3 на спорное нежилое помещение, восстановить право собственности ФИО1 на спорное нежилое помещение.
В порядке ст. 137 ГПК РФ ФИО2 обратилась со встречным иском к ФИО1, третьи лица: ПАО «Совкомбанк», ... отдел судебных приставов ...-на-Дону У.Р. по ..., о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения, ссылаясь на то, что ... между ПАО «Совкомбанк» и ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения №.
На момент государственной регистрации сделки, споров в суде по данному нежилому помещению не имелось, арестов, ограничений и обременений на нежилое помещение наложено не было. Истцом по встречному иску были проверены документы, на сновании которых ПАО «Совкомбанк» стал собственником данного нежилого помещения, а именно: решение Тверского районного суда ... от ..., заявление об оставлении предмета ипотеки за ПАО «Совкомбанк», акт о передачи нереализованного имущества должника взыскателю от ....
Спорное имущество выбыло из собственности ФИО1 законным путем. О том, что спорное имущество было передано ПАО «Совкомбанк» ФИО4 был уведомлен и ознакомлен ... в личном кабинете портала Госсуслуг.
На основании изложенного, истец по встречному иску просит суд признать ее добросовестным приобретателем нежилого помещения, бывшая ..., площадью № кв.м, номера на поэтажном плане: ..., кадастровый №, расположенного по адресу: ...-на-Дону, ....
Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении и дополнениях к нему. Против удовлетворения встречного искового заявления возражал.
Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась извещена надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 ФИО6 действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Против удовлетворения первоначального искового заявления ФИО1 возражал.
Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2 ФИО7 действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным во встречном исковом заявлении. Против удовлетворения первоначального искового заявления ФИО1 возражал.
Третьи лица Управление Росреестра по ..., ПАО «Совкомбанк», ... отдел судебных приставов ...-на-Дону У.Р. по ... в судебное заседание не явились извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено судом в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.
От истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1 поступили возражения на встречное исковое заявление ФИО2, в которых он указал, что ФИО2 не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку нежилое помещение выбыло из владения ФИО1 помимо его воли. Помимо прочего имеют место обстоятельства, которые должны были вызвать у ФИО2 сомнения относительно действительности сделки, а именно нахождение имущества в залоге, заниженная стоимость и нахождение в помещении личных вещей ФИО1
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.
Согласно Конституции Российской Федерации каждому гарантируется государственная, в том числе судебная, защита его прав и свобод.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю.
В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу положений п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В силу правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Абзацем 1 пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
В силу п. 38 вышеуказанного постановления приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из толкования указанных норм права в их совокупности следует, что в предмет доказывания по настоящему спору входят следующие обстоятельства: факт нахождения спорного объекта в фактическом владении ответчика; право собственности истца на указанный объект; возмездность или безвозмездность приобретения ответчиком истребуемого имущества; в случае возмездного приобретения спорного объекта - добросовестность ответчика как приобретателя; в случае добросовестности ответчика - факт выбытия истребуемого имущества из владения истца или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли.
Ответчик, считающий себя добросовестным приобретателем, вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле.
Из материалов дела усматривается, что ФИО1 являлся собственником нежилого помещения (бывшая ...), площадью № кв.м, номера на поэтажном плане: 1..., расположенного по ..., которое являлось предметом залога по договору залога.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору ПАО «Восточный экспресс банк» обратилось в суд с иском к ФИО8 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Решением Тверского районного суда ... от ... по делу № с ФИО1 была взыскана задолженность в размере 5 282 982,62 руб., сумма госпошлины в размере 40 615 руб., обращено взыскание на залоговое имущество ФИО1, в том числе на спорное нежилое помещение.
На основании выданного Тверским районным судом ... по делу № исполнительного листа № было возбуждено исполнительное производство №-ИП.
Определением Тверского районного суда ... от ... произведена замена взыскателя на правопреемника ПАО «Совкомбанк».
В рамках исполнительного производства, судебным приставом-исполнителем осуществлен арест принадлежащего должнику имущества, в том числе нежилого помещения (бывшая ...) площадью 39,6 кв.м, расположенного по адресу: ...-на-Дону, ....
... судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке имущества должника, в соответствии с которыми установлена стоимость указанного нежилого помещения в размере 2 660 000 руб.
... судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги, в том числе нежилого помещения.
... составлены акты передачи документов, характеризующих имущество на торги.
В связи с тем, что имущество реализовано не было, ... судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %, то есть до 2 261 000 руб.
... судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снятии ареста с нежилого помещения.
... судебным приставом-исполнителем составлены постановление и акт о передаче нереализованного имущества (нежилого помещения) взыскателю ПАО «Совкомбанк». За ПАО «Совкомбанк» ... зарегистрировано право собственности.
Решением Ворошиловского районного суда ...-на-Дону от ..., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ..., административное исковое заявление ФИО1 к ...ному отделению судебных приставов ...-на-Дону Г.Р. по РО, Г.Р. по РО, судебному приставу-исполнителю ... отдела судебных приставов ...-на-Дону Г. по ... ФИО9, судебному приставу-исполнителю ... отдела судебных приставов ...-на-Дону Г. по ... ФИО10, заинтересованное лицо: ФИО2, ПАО «Совкомбанк», о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя, признании незаконными постановлений, было удовлетворено.
Суд признал незаконными действия судебного пристава-исполнителя ... отделения ...-на-Дону Г.Р. по ... ФИО9, выразившееся в составлении акта о передаче нереализованного имущества взыскателю от ..., постановления о передаче нереализованного имущества взыскателю от ... в рамках исполнительного производства №-ИП. Признал незаконным и подлежащим отмене акт о передаче нереализованного имущества взыскателю от ... в рамках исполнительного производства №-ИП. Признал незаконным и подлежащим отмене постановление о передаче нереализованного имущества взыскателю от ... в рамках исполнительного производства №-ИП.
Ссылаясь на указанное решение суда, истец полагает, что так как принятые судебными-приставами исполнителями постановления и совершенные действия/бездействия признаны судом незаконными, имущество подлежит возврату в его собственность, поскольку выбыло из его владения помимо его воли, в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя и ПАО «Совкомбанк», как взыскателя.
... между продавцом ПАО «Совкомбанк» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорного имущества стоимостью 3 400 000 руб. (л.д.78-80).
Обязательства по оплате ФИО3 перед ПАО «Совкомбанк» по указанному договору исполнены в полном объеме (л.д.83).
Согласно акту приема-передачи от ... ФИО3 приняла нежилое помещение (бывшая ...). (л.д.81-82)
Право собственности ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке ....
Возражая против иска, ответчик ФИО3 обратилась со встречным исковым заявлением, в котором указала, что является добросовестным приобретателем, спорный объект недвижимости не находился в обременении, право собственности за продавцом на момент приобретения было зарегистрировано в установленном порядке.
Имущество было передано на торги в соответствии с решением суда, право собственности взыскателя на спорное имущество было зарегистрировано в связи с признанием торгов несостоявшимися. В установленном законом порядке торги недействительными не признаны.
Зарегистрированное за банком право собственности на спорное недвижимое имущество в установленном порядке не оспорено, в связи с чем банк объективно воспользовался правомочиями собственника.
При этом по делу отсутствуют основания для вывода о том, что ФИО3 не является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости.
Приобретение спорного имущества ФИО3, произошло до вынесения Ворошиловским районным судом ...-на-Дону решения суда по административному делу 2а-1648/2024.
Оснований полагать, что квартира обременена правами иных лиц, у ответчика не имелось: на момент приобретения имущества ФИО3 право собственности ПАО «Совкомбанк» на спорное имущество было зарегистрировано в установленном законом порядке, никем оспорено не было, под арестом или иным обременением не находилось. Суд полагает, что ФИО3 действовала осмотрительно.
В связи с этим суд приходит к выводу о том, что ФИО3 является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, в связи с чем встречные исковые требования ФИО2 к ФИО1, третьи лица: ПАО «Совкомбанк», ... отдел судебных приставов ...-на-Дону У.Р. по ..., о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения подлежат удовлетворению.
Таким образом, оснований для истребования спорного нежилого помещения из владения ответчика ФИО3 и для аннулирования записи о праве собственности ФИО3 не имеется, поскольку все приобретатели имущества являются добросовестными его приобретателями, на момент совершения сделки никаких запретов, ограничений и иных записей, позволяющих установить правопритязания третьих лиц не имелось, право банка на получение исполнения за счет заложенного имущества предусмотрено законом.
На основании вышеизложенного, суд считает возможным в требовании ФИО1 к ФИО2, ПАО «Совкомбанк», третье лицо: Управление Росреестра по ..., о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества отказать, поскольку объект недвижимости перешел в собственность ПАО «Совкомбанк», а в последующем ФИО3, как не реализованное в принудительном порядке имущество с уменьшением начальной продажной цены, переданное взыскателю, незаконность действий судебного пристава-исполнителя при совершении исполнительных действий в связи с передачей имущества взыскателю не может свидетельствовать о том, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли.
Доводы истца о признании вступившим в законную силу судебным актом незаконными постановления и акта судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, в связи с чем у ПАО «Совкомбанк» отсутствовало право на его приобретение и дальнейшую реализацию, отклоняются судом, поскольку признание незаконными указанного постановления и акта в связи с допущенными процедурными нарушениями не свидетельствует о выбытии имущества из обладания помимо воли истца.
Напротив, такие действия истца как несвоевременная уплата долга по кредитному договору привели к выбытию имущества из его правообладания.
Довод истца о том, что в договоре купли-продажи указана заниженная цена помещения, применительно к ст.ст. 421, 431 ГК РФ, не может быть принят судом во внимание, поскольку несогласие истца с продажной стоимостью спорного имущества не свидетельствует о недействительности сделки, цена договора была согласована сторонами.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ПАО "СОВКОМБАНК", третье лицо Управление Росреестра по ... о признании недействительным государственную регистрацию права собственности – оставить без удовлетворения.
Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, третьи лица: ПАО "СОВКОМБАНК", ... отдел судебных приставов ...-на-Дону У.Р. по ... о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения – удовлетворить.
Признать ФИО2 добросовестным приобретателем нежилого помещения – бывшая ..., площадью № кв.м., номера на поэтажном плане 1... ..., литер «А», КН №, расположенного по адресу ...-на-Дону, ... купли-продажи нежилого помещения № от ..., заключенного между ПАО «Совкомбанк» и ФИО2.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.
Судья:
Мотивированное решение суда изготовлено 22.07.2025 года.