Дело № 2-19/2025
УИД 39RS0022-01-2024-001165-23
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 апреля 2025 года г.Черняховск
Черняховский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ефременковой В.В.,
при секретаре судебного заседания Колесовой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Глибко ФИО10 к ФИО2 ФИО11 о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, приведении в соответствие нежилого помещения с условиями предварительного договора, признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения основным договором купли-продажи, признании права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу <адрес> кадастровым номером №, взыскать понесенные им судебные расходы на оплату услуг представителя и государственной пошлины (л.д.5,17).
При рассмотрении спора истец неоднократно уточнял заявленные требования, просил понудить ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу <адрес> кадастровым номером №, обязать ответчика привести в соответствие помещение с кадастровым номером № с условиями предварительного договора от 29 мая 2023 года, в части уточнения площади помещения, путем исключения излишней площади помещения. Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 29 мая 2023 года основным договором купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, признать право собственности на нежилое помещение площадью 100 кв. метров с кадастровым номером № за ФИО1 с выплатой ФИО2 остатка денежной суммы в размере 2400000 рублей, взыскать с ответчика уплаченную при подаче иска государственную пошлину. (Т. 1 л.д.137, Т. 2 л.д.59-65).
В процессе рассмотрения спора истец отказался от иска в части понудить ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу <адрес> кадастровым номером 39:13:010307:791 (Т. 2 л.д. 102). Производство по делу в этой части определением суда прекращено ( Т. 2 л.д.105-106).
В обоснование иска указано, что по предварительному договору купли-продажи от 29 мая 2023 года ФИО2 обязался продать ему по цене 8500000 рублей нежилое помещение по адресу <адрес> с кадастровым номером №. На момент заключения договора площадь помещения согласно экспликации составляла 53 кв. метра. В договоре площадь помещения указана 54,3 кв. метра. По условиям договора на момент его подписания истец осуществлял реконструкцию помещения с увеличением его площади, в связи с чем стороны пришли к соглашению, что площадь передаваемого покупателю помещения составляет 100 кв. метров. Им были переданы в счет оплаты денежные средства в сумме 6100000 рублей. Основной договор должен был быть заключен до 30.11.2023 года. Ему известно, что ФИО2 произведены перепланировка и переустройство помещения с грубыми нарушениями. После проведенных работ помещение, которое должно было быть ему передано по предварительному договору, образовалось из двух помещений с кадастровыми номерами № и № и стало иметь кадастровый номер № и его площадь стала составлять 120,3 кв. метра.
От заключения основного договора ФИО2 уклонялся. С июня 2023 года находился за передами Российской Федерации. Между ним и ФИО2 велись переговоры по телефону. На направленную досудебную претензию ответчик не отреагировал. В предложенную им дату заключения основного договора - 24.07.2024 года в МФЦ не прибыл.
Считает, что предварительный договор имеет все существенные условия и фактически является основным договором.
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО3 требования иска поддержали, по доводам в нем изложенным.
Ответчик ФИО2 извещен о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Представитель истца адвокат Хребтань Е.С. не согласился с заявленными требованиями. Пояснив, что сторонами был определен срок заключения основного договора до 30 ноября 2023 года. Доказательств, подтверждающих, что стороны предпринимали попытки заключить основной договор в указанный срок, не имеется. Глибко обратился в суд с иском о заключении основного договора за пределами установленного законом шестимесячного срока.
Также полагает, что нет оснований считать предварительный договор купли-продажи основным, так как предварительным договором не определены существенные условия договора, фактически не определен объект купли-продажи. Интерес к заключению договора у сторон утрачен. ФИО2 готов вернуть, полученные от ФИО1 денежные средства в сумме 6000000 рублей, о чем сообщил и в письме, направленном истцу.
Третье лицо Управление Росреестра по Калининградской области извещено о времени и месте рассмотрения дела, в суд представитель третьего лица не явился.
Определением суда в качестве третьих лиц по делу привлечены Филиал «Роскадастра», ООО «Градус» - арендатор спорного нежилого помещения с кадастровым номером №. Третьи лица извещались о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представители третьих лиц в суд не явились.
Выслушав стороны, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд пришел к следующему.
В силу ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено, что 29 мая 2023 года между ФИО2 ФИО12 (продавец) и Глибко ФИО13 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому стороны обязались в срок и на условиях этого договора заключить договор купли-продажи в отношении нежилого помещения, площадью 54,3 кв. м, по адресу <адрес> с кадастровым номером № (Т. 1 л.д.47-48).
Согласно п. 5 предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор в срок до 30.11.2023 г..
Договором предусмотрено, что стороны оценивают нежилое помещение в 8500000 рублей (п.4). На момент подписания договора продавцом ведется оформление реконструкции помещения с увеличением его площади. Площадь передаваемого покупателю помещения составляет 100 кв. метров. В обеспечении исполнения условий договора продавцу передан задаток в сумме 100000 рублей, а также аванс в размере 5900000 рублей (п.12). Оставшуюся сумму покупатель обязуется передать продавцу в день заключения сторонами основного договора купли-продажи (п.16).
В момент подписания предварительного договора, продавец получил денежные средства в размере 6 000000 (шесть миллионов) рублей, о чем есть указание в договоре.
Нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу <адрес>, снято с кадастрового учета 13.09.2023 года, что видно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (Т. 1 л.д.27).
Из представленной суду документации, а именно решения о согласовании переустройства от 30.06.2023 года №, акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию от 19.07.2023 года, технического плана, проекта перепланировки (Т. 1 л.д. 178-222), видно, что нежилое помещение с кадастровым номером № образовано в результате перепланировки, переустройства нежилых помещений с кадастровым номером № и части нежилого помещения с кадастровым номером №, после переустройства вновь образованному нежилому помещению присвоен кадастровый номер №, площадь помещения 120,3 кв. метра ( Т. 1 л.д. 149-150). Указанное помещение по договору аренды от 29.09.2023 года передано ООО «Градус» ( Т. 1 л.д.79-84).
24 июня 2024 года ФИО2 в адрес ФИО1 направлено письмо, в котором указано, что в установленный срок предварительный договор не заключен, уведомлений о намерении покупателя исполнить договор не поступало. В связи с чем считает обязательства по договору прекращенными (Т. 1 л.д. 44-45).
16 июля 2024 года ФИО1 направил в адрес ФИО2 досудебную претензию, из которой следует, что по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения с № произведена оплата 6000000 рублей. От заключения основного договора сторона продавца уклоняется, в связи с чем предлагается прибыть 24 июля 2024 года в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи ( Т.1. л.д.8).
При разрешении заявленных требований о понуждении к заключению основного договора суд исходит из того, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора, в связи с чем несовершение действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора, и прежде всего не направление в установленный предварительным договором срок предложения о заключении основного договора, возвращает стороны в исходное, первоначальное состояние.
Срок предварительного договора, истек 30.11.2023. Доказательств того, что своим поведением и действиями стороны подтвердили намерение заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, не представлено. В суд за защитой своих прав истец обратился 06 августа 2024 года, т.е. по истечении установленного ст. 429 ГК РФ шестимесячного срока. В связи с изложенным суд считает, что оснований для удовлетворения заявленных требований о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения по адресу <адрес> кадастровым номером № не имеется.
Представленная в дело стороной истца детализация вызовов с номера телефона абонента ФИО17 об осуществлении с ее номера телефонных звонков на номер № ( Т. 2 л.д. 3-23, 30-46) не свидетельствуют о направлении сторонами предложения о заключении основного договора в установленный предварительным договором срок.
В связи с тем, что у истца была возможность связаться с ответчиком, место регистрации ответчика на территории Российской Федерации не менялось, то нахождение ФИО2 за пределами Российской Федерации, не препятствовало ФИО1 в установленные сроки направить в адрес ФИО2 предложения о заключении основного договора купли-продажи.
Заключение договора аренды нежилого помещения с КН № не препятствовало истцу к заявлению требований о понуждении заключить с ним основной договор купли-продажи.
Оснований для удовлетворения требований истца о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 29 мая 2023 года основным договором купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, признании право собственности на нежилое помещение площадью 100 кв. метров с кадастровым номером № за ФИО1 с выплатой ФИО2 остатка денежной суммы в размере 2400000 рублей, суд также не находит.
Делая такой вывод, суд исходит, во-первых, из того, что действие предварительного договора прекратилось, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, данный договор не был заключен, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор. Требование о понуждении к заключению договора в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства, так же не было заявлено.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Проанализировав, представленный суду предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 29 мая 2023 года, суд считает, что он не отвечает требованиям по форме и содержанию, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимой вещи, вследствие неопределенности условий о предмете основного договора купли-продажи. Заключая предварительный договор, стороны не пришли к соглашению о его предмете, поскольку предметом предварительного договора являлось нежилое помещение № площадью 54,3 кв. метра. Конфигурация, точные параметры вновь создаваемого нежилого помещения площадью 100 кв. метров договором не определены, т.е. из буквального толкования условий предварительного договора не следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости.
Требования обязать ответчика привести в соответствие помещение с кадастровым номером № с условиями предварительного договора от 29 мая 2023 года, в части уточнения площади помещения, путем исключения излишней площади помещения, взыскании судебных расходов производны от вышеуказанных требований, в связи с чем суд не находит оснований для их удовлетворения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований Глибко ФИО15 к ФИО2 ФИО16 о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, обязании ответчика привести в соответствие помещение с кадастровым номером № с условиями предварительного договора от 29 мая 2023 года, признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 29 мая 2023 года основным договором купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, признании права собственности на нежилое помещение площадью 100 кв. метров с кадастровым номером №, взыскании судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 25 апреля 2025 года.
Судья В.В. Ефременкова