Решение по делу № 2-391/2023 от 11.10.2023 - о признании права собственности на нежилое помещение.

Дело № 2-391/2023 (66RS0048-01-2022-002180-34)

Мотивированное решение изготовлено 11.10.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 октября 2023 года г. Ревда Свердловской области

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе: председательствующего судьи Захаренкова А.А.,

при ведении протоколирования секретарем Лушагиной Н.Ю.,

с участием представителя истца ФИО4 – ФИО5, действующей на основании доверенности, представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Аэлита» ФИО6, действующей на основании доверенности, третьего лица ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО8 к Администрации городского круга Ревда, обществу с ограниченной ответственностью «Аэлита» о признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации городского округа Ревда и в окончательном варианте требований, ссылаясь на положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил признать право общей совместной собственности ФИО4 и ФИО8 на нежилое помещение, площадью 13,2 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного <адрес> по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 96-97).

В обоснование требований указано, что ФИО4 и ФИО8 с 05.06.2013 на праве общей совместной собственности владеют квартирой, расположенной по адресу: <адрес>. На первом этаже указанного многоквартирного дома находится нежилое помещение. В 2005 году, при первоначальном приобретении квартиры по договору безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан № 613 от 04.07.2005, ФИО7 было подано заявление на имя председателя комитета по управлению муниципальной собственностью и земельными ресурсами о переводе данного нежилого помещения в жилую комнату. 28.02.2005 начальник МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» подписал приказ, в соответствии с которым ФИО7, проживающему по адресу: <адрес>, было разрешено: закрыть в несущей стене шкаф №; в комнате № установить шкаф с дверным проемом из коридора №; произвести дверной проем в несущей стене из ком. № в ком. №; в ком.№ произвести демонтаж перегородки; в ком. № из дверного проема, проходящего на улицу, произвести перенос на оконный блок, установить пол. 03.03.2005 комиссией по рассмотрению вопросов, связанных с изменением функциональных назначений помещений, принято решение «Рекомендовать Главе МО «Ревдинский» перевести нежилое помещение по адресу М. Горького, 16-10 в жилое помещение, с целью улучшения жилищных условий». 28.07.2005 между ФИО7 и ФИО9 было заключен договор дарения квартиры. Впоследствии ФИО9 продала квартиру ФИО4 и ФИО8 Соответственно, с июля 2005 года ФИО4 и ФИО8, в том числе в лице правопредшественников, владеют и пользуются нежилым помещением, расположенном в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. ФИО4 открыто владеет и пользуется спорным нежилым помещением как своим, несет расходы на содержание имущества, поскольку предполагал, что оно является частью квартиры, в связи с этим, полагает, что с 04.07.2020 спорное нежилое помещение приобретено в собственность в порядке приобретательной давности.

Протокольным определением суда от 10.03.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Аэлита» в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

07.06.2023 судом вынесено определение о привлечении в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО8, которая просила признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорное нежилое помещение (т. 1 л.д. 175-176).

Определениями суда от 04.05.2023 и от 04.08.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены ФИО10 и Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Истец ФИО4 и третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства по настоящему делу были извещены надлежащим образом. Истец ФИО4 направил в процесс своего представителя, просил, как и третье лицо ФИО8 (согласно телефонограммам), рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 157).

Представитель истца ФИО4 – ФИО5 и третье лицо ФИО7 в судебном заседании полагали, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Представитель ответчика ООО «Аэлита» ФИО6 в судебном заседании просила в удовлетворении требований ФИО4, ФИО8 отказать по доводам письменного отзыва (т. 1 л.д. 188-192), согласно которому спорное нежилое помещение не принадлежит ООО «Аэлита», на кадастровом учете не состоит. ООО «Аэлита» является управляющей организацией для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Указывает, что основания для удовлетворения требований о признании права собственности отсутствуют, давностное владение не является добросовестным, поскольку ФИО7, ФИО9, ФИО4 приобретая право собственности на квартиру, знали об отсутствии у них прав на спорное нежилое помещение. Помимо этого, давностное владение имеет перерывы, так как истец владеет квартирой, к которой присоединено спорное помещение только с 05.06.2013, то есть менее 10 лет. ФИО4 не является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца.

Ответчик Администрация городского круга Ревда, третьи лица ФИО9, ФИО10, Ревдинский отдел Управления Росреестра по Свердловской области, Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства по настоящему делу были извещены надлежащим образом, с ходатайствами об отложении рассмотрения гражданского дела к суду не обращались.

Представитель ответчика Администрации городского круга Ревда в своих письменных возражениях указывает, что Администрация городского круга Ревда является ненадлежащим ответчиком по делу. Жилые и нежилые помещения, расположенные в жилом доме по адресу: <адрес> объектов муниципальной собственности отсутствуют. ФИО7 не завершил оформление требующихся разрешительных документов, в связи с чем, не имел права на единоличное занятие спорного нежилого помещения. Оснований для удовлетворения требований о признании права собственности не имеется (т. 1 л.д. 185-186).

Третье лицо ФИО9 и представитель третьего лица Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области просили рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие (т. 2 л.д. 148, 157).

Учитывая, что реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права других лиц на разрешение спора в разумные сроки, а также, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, надлежащее извещение неявившихся участников судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело по имеющимся в деле доказательствам при данной явке.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу о том, что требования ФИО4 и ФИО8 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (п. 3 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

Таким образом, учитывая возможность предъявления виндикационного иска, срок давностного владения должен составлять 18 лет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО11»).

Для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц.

Как указано в абзаце 1 п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу 1 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, закон допускает признание права собственности в силу приобретательной давности не только на бесхозяйное имущество, но также и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

01.03.2005 ФИО7 обратился к заместителю главы, председателю комитета по управлению муниципальной собственностью и земельным ресурсам Администрации Ревдинского района с заявлением о выдаче разрешения на перевод нежилого помещения площадью 13,2 кв.м. в жилую комнату по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 12). Приказом МУ «Управление жилищно-коммунального хозяйства» № 96 от 28.02.2005 ФИО7 было разрешено провести работы по перепланировке спорной квартиры путем закладки входа и установки оконного блока в нежилом помещении и монтажа в несущей стене проема (т. 1 л.д. 16).

На основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность гражданина № 613 от 04.07.2005, заключенного между муниципальным образованием «Ревдинский район» в лице Главы муниципального образования «Ревдиснкий район» и ФИО7, ФИО7 принял в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, состоящее из трех жилых комнат, общей площадью 84,3 кв.м (т. 1 л.д. 10-11).

На основании договора от 28.07.2005 ФИО7 подарил ФИО9 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью 84,3 кв.м. (т. 1 л.д. 13-14).

Истец ФИО4 и третье лицо ФИО8 являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>, площадью 84,3 кв.м., на основании договора купли-продажи от 31.05.2013, заключенного со ФИО9 (т. 1 л.д. 105-110), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.06.2013 (т. 1 л.д. 15), выпиской из ЕГРН от 28.11.2022 (т. 1 л.д. 34-35).

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Ранее Ревдинским городским судом было рассмотрено гражданское дело № 2 – 634/2022 по иску ООО «Аэлита» (в интересах собственников многоквартирного дома), ФИО10 к ФИО4, ФИО8 о прекращении использования общего имущества собственников помещений, о приведении помещения в первоначальный вид.

В ходе рассмотрения вышеуказанного дела судом было установлено следующее.

Решением комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с изменением функциональных назначений помещений от 03.03.2005 Главе МО «Ревдинский район» рекомендовано перевести нежилое помещение в жилое, на что также указано в отзыве Администрации городского округа Ревда по настоящему делу (т. 1 л.д. 185-186).

ООО «Аэлита» (ранее - ООО «Наш дом») согласно договору управления № 003016 от 01.11.2017 является управляющей организацией для многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

12.05.2021 Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в лице территориального отдела контроля и надзора № 1 была проведена внеплановая проверка соблюдения жилищного законодательства, в ходе которой установлен факт использования общего имущества указанного многоквартирного дома: использование помещения колясочной собственником помещения № 10 указанного многоквартирного дома в отсутствие решения общего собрания собственников. Согласно выкопировке плана первого этажа из технического паспорта многоквартирного дома, вход/выход в колясочную осуществляется со стороны парка (обратная сторона от подъездов), которая входит в состав общего имущества многоквартирного дома. При визуальном осмотре фасада многоквартирного дома установлено, что вход/выход в колясочную отсутствует, вместо двери установлена стена с пластиковым окном. Видны следы от самовольной укладки стены, что подтверждено фотоматериалом, имеющимся в Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области, что подтверждается актом (т. 2 л.д. 168).

На основании результатов указанной проверки 12.05.2021 Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области ООО «Аэлита» выдано предписание № 29-2-29-263 от 12.05.2021 об устранении выявленных нарушений (т. 2 л.д. 169).

Ответчику ФИО4 10.06.2021 представителем ООО «Аэлита» была адресована претензия, в которой ему до 09.07.2021 предлагалось представить правоустанавливающие документы на занимаемое им помещение, при их отсутствии требовалось прекратить использование нежилого помещения (колясочной). Вместе с тем, в установленный срок ФИО4 правоустанавливающие документы на занимаемое им помещение не представлены, нежилое помещение им не освобождено.

Судом установлено, что в результате строительных работ нежилое помещение было присоединено к жилой комнате квартиры ФИО4 и ФИО8: произведена закладка входного проема с монтажом оконного блока и произведен проем в смежной стене, что нашло отражение и в техническом плане по состоянию на 2013 год. Также в указанном помещении была произведена отделка и установлен радиатор отопления.

Факт того, что перевод нежилого помещения в жилое не был завершен, а также то, что изменения в технический паспорт не были внесены лица, участвующие в деле не оспаривали и признавали.

Также был установлен факт выполнения работ по закладке входного проема и монтажа входного проема в смежной стене.

По гражданскому делу № 2-634/2022 юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом закона, подлежащего применению к возникшим правоотношениям сторон, являлись определение способа изменения спорного объекта (реконструкция, перепланировка или переустройство), выяснение вопроса о наличии у ответчика надлежащего разрешения на проведение соответствующих работ, осуществлении присоединения части общего имущества собственников многоквартирного дома и даче согласия всех собственников помещений в доме в случае установления изменения размера общего имущества многоквартирного дома.

Согласно информации Администрации городского округа Ревда от 14.07.2022 ФИО7 по вопросу устройства перепланировки жилого помещения №, расположенного в многоквартирном жилом <адрес> в г. Ревде, в адрес МКУ «УГХ» не обращался и разрешение не получал.

ФИО4, ФИО8 были привлечены к административной ответственности по ч.2 ст. 7.21 КоАП РФ за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, и им назначено административное наказание в виде штрафа в размере 2 000 рублей каждому, которое ими не было обжаловано и постановления вступили в законную силу, после чего ответчиками указанные штрафы были оплачены.

Также в ходе рассмотрения гражданского дела № 2-634/2022, было установлено, что 31.10.2022 ФИО4, ФИО8 продали спорную квартиру третьему лицу ФИО7, что подтверждается договором купли-продажи. Однако, данный договор не прошел государственную регистрацию по причине того, что определением Ревдинского городского суда от 07.11.2022 был наложен запрет на проведение действий по государственной регистрации прав на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решением Ревдинского городского суда от 13.12.2022 исковые требования ООО «Аэлита», ФИО10 к ФИО4, ФИО8 о прекращении использования общего имущества собственников помещений, о приведении помещения колясочной в первоначальный вид своими силами и средствами удовлетворить в полном объеме. На ФИО4, ФИО8 возложена обязанность устранить самовольную перепланировку общедомового имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, путем приведения нежилого помещения в первоначальное состояние, а именно демонтировать межкомнатную дверь из комнаты <адрес> на первом этаже, восстановив стену между нежилым помещением и жилой комнатой жилого помещения №, демонтировать приборы отопления (радиатор), восстановить дверь в нежилое помещение со стороны парка (обратная сторона от подъездов) путем демонтажа окна и установления двери, в течении месяца со дня вступления решения суда в законную силу (т. 2 л.д. 58-71).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 12.07.2023 решение Ревдинского городского суда от 13.12.2022 оставлено без изменения (т. 2 л.д. 72-74).

Судом апелляционной инстанции указано, что демонтаж части несущей стены нежилого помещения, закладка входного проема в наружной стене здания, внесение изменений в инженерные системы отопления, которые Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» отнесены к общему имуществу в отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является достаточным основанием для удовлетворения исковых требований управляющей компании.

При таких обстоятельствах, истцом ФИО4 и третьим лицом ФИО8 не представлено надлежащих доказательств добросовестности владения спорным имуществом. В рассматриваемом случае правопредшественник истца (ФИО7) не завершил оформление требующихся разрешительных документов, в связи с чем, не имел права на единоличное занятие спорного нежилого помещения. Согласно представленным суду договору № 613 безвозмездной передачи квартиры в собственность гражданина от 04.07.2005, договору дарения от 28.07.2005, договору купли-продажи от 31.05.2013 спорное нежилое помещение в состав квартиры не входило.

Суд учитывает, что истцом ФИО4 и третьим лицом ФИО8 не доказано давностное владение спорным имуществом в течение 18 лет.

Исходя из пояснений стороны истца, начало давностного владения нежилым помещением исчисляется ФИО4 с 04.07.2005. Как уже было отмечено выше, в рассматриваемом случае срок давностного владения ФИО4 и ФИО8 спорным имуществом должен составлять 18 лет, то есть истекать в июле 2023 года. Настоящее исковое заявление поступило в суд 07.12.2022, то есть до истечения указанного срока.

Суд принимает во внимание, что исковое заявление ООО «Аэлита» к ФИО4, ФИО8 о прекращении использования общего имущества собственников помещений, о приведении помещения в первоначальный вид поступило в Ревдинский городской суд 16.02.2022, то есть также задолго до истечения срока давностного владения (т. 2 л.д. 162). ФИО4 и ФИО8 владеют квартирой, к которой присоединено спорное помещение только с 05.06.2013, то есть менее 10 лет.

Помимо этого, свидетели ФИО1, ФИО2, ФИО3, допрошенные по ходатайству стороны истца, не подтвердили владение и пользование в течение срока приобретательной давности ФИО4 и ФИО8 непосредственно спорным нежилым помещением.

Так, свидетель ФИО1 в судебном заседании пояснила, что в квартире, расположенной по адресу: <адрес> с 2009 года постоянно проживает только третье лицо ФИО7 со своей супругой. Истец ФИО4 с 2009 года в квартире не проживает.

Свидетель ФИО2 суду указала, что истец ФИО4 пользовался квартирой до начала 2000-х годов, а в настоящее время лишь приезжает туда вместе со своей супругой ФИО12 в гости к своему отцу ФИО7 Квартирой с 1991 года по настоящее время пользуется ФИО7, который там постоянно проживает.

Оснований не доверять показаниям указанных свидетелей у суда не имеется.

Третье лицо ФИО7 суду указал, что в период с 2005 года до 2009 года проживал с супругой в Германии. После их возвращения из Германии в Россию в 2009 году было решено, что родственники должны вернуть ему квартиру обратно. В течение пяти последних лет ФИО4 и ФИО8 бремени содержания спорного имущества фактически не несут: расходы на оплату коммунальных услуг и налогов в отношении квартиры оплачиваются только на его (ФИО7) денежные средства.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4, ФИО8 к Администрации городского круга Ревда, обществу с ограниченной ответственностью «Аэлита» о признании права собственности на нежилое помещение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ревдинский городской суд.

Судья: А.А. Захаренков