Решение по делу № 2-1478/2025 от 19.06.2025 | Элистинский городской суд (Республика Калмыкия)

Дело №2-1478/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 июня 2025 г. г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Цакировой А.Н.,

при секретаре Басхаеве А.Э.,

с участием:

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи в ЕГРН, восстановлении права собственности,

установил:

ФИО3 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 15.08.2014 между ООО «КРЭДО-Финанс» и ФИО3 заключен договор займа <***>, согласно которому займодавец предоставил заемщику займ в размере 1 500 000 руб., сроком на 240 месяцев, с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75 % годовых для приобретения квартиры по адресу: <данные изъяты>.

В обеспечение исполнения обязательств по данному договору 20.08.2014 займодавец заключил с ФИО3 договор залога на вышеуказанную квартиру.

04.09.2014 ООО «КРЭДО-Финанс» передало права по закладной ОАО «АИЖК», о чем уведомило ФИО3

10.10.2014 между ОАО «АИЖК» и ФИО3 заключено соглашение об изменении содержания закладной.

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору апелляционным определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 18.07.2017 исковые требования АО «АИЖК» удовлетворены; с ФИО3 в пользу АО «АИЖК» взыскана задолженность по договору займа, проценты и неустойка, а также обращено взыскание путем продажи с публичных торгов заложенного по закладной имущества в виде жилого помещения по адресу: <данные изъяты>, с установлением начальной продажной цены в размере 1 644 000 руб.

Судом выданы исполнительные листы, на основании которых судебным приставом-исполнителем Элистинского ГОСП № 2 УФССП России по РК возбуждены исполнительные производства № 20593/17/08005-ИП от 20.09.2017 о взыскании суммы задолженности по кредитному договору <***> от 15.08.2014 в общем размере 1 509 411,51 руб.; № 22311/17/08005-ИП от 21.09.2017 об обращении взыскания на спорную квартиру по адресу: <данные изъяты>, в ходе которого указанная квартира была передана судебным приставом-исполнителем на торги организатору торгов ТУ Росимущества.

В рамках данного исполнительного производства дважды проведены торги, которые признаны несостоявшимися, после чего 14.03.2018 судебным приставом-исполнителем предложено взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой.

20.03.2018 АО «АИЖК» обратилось в Элистинский ГОСП № 1 с заявлением о согласии взыскателя оставить за собой спорную квартиру.

28.03.2018 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, согласно которому АО «АИЖК» передана квартира должника ФИО3

27.04.2018 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности АО «ДОМ.РФ» на спорную квартиру.

11.10.2022 АО «ДОМ.РФ» проведен открытый аукцион в электронной форме по продаже объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, по результатам которого победителем признан ФИО4, что подтверждается протоколом подведения итогов открытого аукциона в электронной форме № НА-240/2022/3.

02.11.2022 в соответствии с указанным протоколом подведения итогов открытого аукциона в электронной форме между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4 заключен договор купли-продажи данной квартиры.

Указывает, что на момент проведения торгов и заключения соответствующего договора купли-продажи с покупателем ФИО4 продавец АО «ДОМ.РФ» не являлся собственником квартиры, поскольку право собственности продавца АО «АИЖК» (правопредшественник АО «ДОМ.РФ») зарегистрировано в ЕГРН на основании заявления данного лица от 20.03.2018 об оставлении нереализованного имущества за собой и вынесения судебным приставом-исполнителем ЭГОСП № 1 УФССП России по РК постановления от 28.03.2018 о передаче нереализованного имущества должника взыскателю, а также акта приема-передачи нереализованного имущества взыскателю от 28.03.2018, в последующем признанных незаконными апелляционным определением Верховного Суда Республики Калмыкия от 31.07.2018 по делу № 33а-647/2018.

Как следует из мотивировочной части апелляционного определения Верховного Суда Республики Калмыкия от 31.07.2018 по делу № 33а-647/2018, залогодержатель не вправе претендовать на оставление предмета ипотеки за собой, так как им пропущен предусмотренный п. 5 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» срок.

В связи с чем залогодержатель не вправе претендовать на оставление предмета ипотеки за собой, поскольку установленные законом основания для прекращения права собственности ФИО3 не возникли, следовательно, АО «АИЖК» в отсутствие законных оснований не мог распорядиться данной квартирой, в связи с чем торги, проведенные АО «ДОМ.РФ», являются недействительными, что также влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам этих торгов.

При этом до настоящего времени спорная квартира не выбывала из владения ФИО3

Решением Элистинского городского суда от 14.03.2023 исковые требования ФИО3 к АО «ДОМ.РФ», ФИО4 о признании недействительными торгов, договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены. Признаны недействительными торги по продаже квартиры по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, признан недействительным договор купли-продажи данной квартиры, заключенный по результатам аукциона между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 04.09.2024 решение Элистинского городского суда от 14.03.2023 оставлено без изменения.

Просит применить последствия недействительности сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, заключенной по результатам аукциона между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4, и прекратить право собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>; аннулировать из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>.

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, надлежаще извещен.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание, не явился, направил своего представителя ФИО2, который возражал относительно исковых требований, просил в иске отказать.

Представитель третьего лица АО «ДОМ.РФ» ФИО5 в судебное заседание не явился, направил возражения на исковое заявление, в которых просил в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица Управление Росреестра по Республике Калмыкия, Элистинское ГОСП № 1 УФССП России по РК, надлежаще извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Как установлено судом, 15.08.2014 между ООО «КРЭДО-Финанс» и ФИО3 заключен договор займа <***>, согласно которому займодавец предоставил заемщику кредит в размере 1 500 000 руб., сроком на 240 месяцев, с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,75 % годовых для приобретения квартиры по адресу: <данные изъяты>.

В обеспечение исполнения обязательств по данному договору 20.08.2014 займодавец заключил с ФИО3 договор о залоге имущественных прав на вышеуказанную квартиру.

04.09.2014 ООО «КРЭДО-Финанс» передало права по закладной ОАО «АИЖК».

В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору АО «АИЖК» обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 18.07.2017 с ФИО3 в пользу АО «АИЖК» взыскана задолженность по договору займа <***> от 15.08.2014 в сумме 1 489 911 руб. 51 коп.; обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на заложенное имущество по закладной от 15.08.2014 в виде жилого помещения по адресу: <данные изъяты>, с установлением начальной продажной цены в размере 1 644 000 руб.

20.09.2017 судебным приставом-исполнителем по предъявленному взыскателем исполнительному листу возбуждено исполнительное производство № 20593/17/08005-ИП о взыскании задолженности по договору займа в общем размере 1 509 411 руб. 51 коп.

21.09.2017 судебным приставом-исполнителем ЭГОСП № 1 УФССП России по РК по предъявленному взыскателем исполнительному листу возбуждено исполнительное производство № 22311/17/08001-ИП об обращении взыскания на предмет залога – жилое помещение по адресу: <данные изъяты> установлена начальная продажная цена – 1 644 000 руб.

23.10.2017 судебный пристав-исполнитель передал указанную квартиру в Территориальное управление Росимущества в Республике Калмыкия на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Ввиду признания первичных и повторных торгов несостоявшимися спорная квартира была возвращена организатором торгов судебному приставу-исполнителю.

14.03.2018 судебным приставом-исполнителем предложено взыскателю оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой.

20.03.2018 АО «АИЖК» обратилось в службу судебных приставов с заявлением о согласии взыскателя оставить за собой спорную квартиру.

В этот же день составлен акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 02.03.2018 № 97-р АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

19.04.2018 АО «ДОМ.РФ» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации права собственности за взыскателем на спорную квартиру.

27.04.2018 в ЕГРН внесены сведения о праве собственности АО «ДОМ.РФ» на данную квартиру.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 31.07.2018 по делу № 33а-647/2018 признаны незаконными постановление судебного пристава-исполнителя ЭГОСП № 1 УФССП России по РК от 28.03.2018 о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю и акт приема-передачи нереализованного имущества взыскателю от 28.03.2018. На судебного пристава-исполнителя ЭГОСП № 1 УФССП России по РК возложена обязанность устранить допущенные нарушения закона и прав должника.

11.10.2022 АО «ДОМ.РФ» проведен открытый аукцион в электронной форме по продаже спорной квартиры, по результатам которого победителем признан ФИО4, что подтверждается протоколом подведения итогов открытого аукциона в электронной форме № НА-240/2022/3.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 14.03.2023 с учетом внесения описки определением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 29.05.2023 исковые требования ФИО3 к АО «ДОМ.РФ», ФИО4 о признании недействительными торгов, договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворены. Признаны недействительными торги от 11.10.2022 по продаже квартиры по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, признан недействительным договор купли-продажи от 02.11.2022 квартиры по адресу: <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный по результатам проведения аукциона между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 04.09.2024 решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 14.03.2023 оставлено без изменения.

Разрешая исковые требования ФИО3 о признании недействительными торгов, договора купли-продажи недвижимого имущества, суд исходил из того, что АО «ДОМ.РФ» в отсутствие законных оснований не могло распорядиться спорной квартирой, поскольку право собственности взыскателя было зарегистрировано на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю и акта приема-передачи нереализованного имущества взыскателю, впоследствии признанных в судебном порядке незаконными. В связи с признанием указанных постановления судебного пристава-исполнителя и акта приема-передачи имущества незаконными залогодержатель не вправе был претендовать на оставление предмета ипотеки за собой, следовательно, установленные законом основания для прекращения права собственности ФИО3 не возникли. При таких данных суд пришел к выводу, что торги, проведенные АО «ДОМ.РФ», являются недействительными, что также влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости, заключенного по результатам этих торгов.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Учитывая изложенные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному делу, суд не может согласиться с доводами представителя ответчика о необходимости восстановления в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности АО «ДОМ.РФ» на спорную квартиру.

В силу п. 2 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.05.2025 на квартиру <данные изъяты>, её правообладателем является ФИО4, вид права - собственность, дата государственной регистрации права - 17.11.2022.

В связи с тем, что вступившим в законную силу решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 14.03.2023 признаны недействительными торги от 11.10.2022 по продаже квартиры по адресу: <данные изъяты>, признан недействительным договор купли-продажи от 02.11.2022 данной квартиры, заключенный по результатам проведения аукциона между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4, исходя из обстоятельств, установленных указанным решением суда, суд находит исковые требования о применении последствий недействительности сделки купли-продажи квартиры путем восстановления права собственности ФИО3 на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь положениями ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Применить последствия недействительности сделки – договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенного по результатам аукциона между АО «ДОМ.РФ» и ФИО4.

Аннулировать из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись о праве собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03.07.2025.

Председательствующий А.Н. Цакирова