Дело № 3а-180/2022
УИД 33OS0000-01-2022-000268-46
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Владимир 23 сентября 2022 г.
Владимирский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кутровской Е.В.,
при секретаре Шаховой А.Н.,
с участием
представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,
представителей административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился во Владимирский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Владимирской области (л.д. 2-3).
В обоснование требований сослался на то, что является собственником объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ****, которые находятся на земельном участке с кадастровым номером ****, то есть ему принадлежит исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность или аренду. Кроме того, административному истцу предъявлены требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование названным земельным участком за период с 26 июня 2018 г. по 30 ноября 2021г., процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно отчёту об оценке **** №**** от 5 июля 2022г. рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 11 451 575 руб.
ФИО1 полагал, что более высокая кадастровая стоимость земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью ведёт к неправомерному увеличению выкупной цены или арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.92). Его представитель ФИО2, действующий на основании доверенности (л.д. 4-5), в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. Полагал, что представленный отчет об оценке **** №**** от 5 июля 2022 г. соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и является надлежащим доказательством по данному делу.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д. 133-134), поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве (л.д. 112-113), оставила разрешение заявленных требований на усмотрение суда. Не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке **** №**** от 5 июля 2022 г. не предоставлено.
Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д. 129-132), в судебном заседании поддержала позицию представителя Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области. Не оспаривала право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере рыночной стоимости, каких-либо замечаний относительно формы и содержания отчета об оценке **** №**** от 5 июля 2022 г. не предоставлено (л.д. 110).
Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Владимирской области (далее также - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Владимирской области), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрации Александровского района Владимирской области, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Александровского района в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (л.д.95, 126-127).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области указано на то, что Управление не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости (л.д. 105).
В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Заслушав объяснения представителя ФИО1 - ФИО2, представителей административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области ФИО3, заинтересованного лица ГБУ ВО «ЦГКО ВО» ФИО4, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов административного дела, земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 102135 +/-111.85 кв.м., расположенный по адресу: ****, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – склады. Сведения о зарегистрированных правах на земельный участок отсутствуют (л.д. 8-9).
В пределах данного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами **** которые принадлежат на праве собственности ФИО1 (л.д. 10-18).
Согласно абз. 8 п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
В силу ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В указанном случае продажа земельного участка осуществляется без проведения торгов (п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с ч. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
Частью 1 ст. 4 Закона Владимирской области от 25 февраля 2015 г. N 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» предусмотрено, что продажа земельного участка, находящегося в государственной собственности Владимирской области, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется по его кадастровой стоимости или иному размеру цены, если он установлен федеральным законом, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Таким образом, ФИО1, как собственник объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером ****, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Право ФИО1 на обращение в суд с данными требованиями лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.
Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. утверждена постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17 ноября 2021 г. №38 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов» в размере 34 004 071,1 руб. (л.д. 7, 117).
Государственная кадастровая оценка проведена на основании Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (л.д.119).
Полагая, что кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка не соответствует рыночной стоимости, административный истец 26 августа 2022 г. обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (л.д. 2, 88).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** №**** от 5 июля 2022 г., в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 11 451 575 руб. (л.д. 29-83).
К отчёту приложены документы, подтверждающие, что подготовивший его оценщик **** С.Н.Н. отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности, установленным статьей 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Названый оценщик имеет диплом о профессиональной переподготовке «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №019592-1 от 20 мая 2021 г., является членом саморегулируемой организации оценщиков – **** и включён в реестр членов указанной организации 24 июля 2007г. за регистрационным номером 000474, гражданская ответственность **** и оценщика застрахована **** и ****, полис 433-121121/21/0325R/776/0000001/21-000474, сроком действия по 30 июня 2023 г., ****, полис №220302-035-000006, сроком действия до 30 марта 2023 г. (л.д. 77-82).
Оценивая представленный отчёт, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в полноте и достоверности отчёта об оценке не имеется. Напротив, составленный отчёт об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Сам отчёт соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составлен на бумажном носителе и в форме электронного документа, содержит предусмотренные указанной статьей сведения, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и другим нормативным актам, регулирующим оценочную деятельность, и, по мнению суда, не допускает неоднозначное толкование и не вводит в заблуждение.
При проведении оценки оценщик руководствовался названным Федеральным законом, ФСО № 1, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, ФСО № 2, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298, ФСО № 3, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 и ФСО № 7, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также стандартами оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, в которой он состоит.
В частности, отчёт содержит задание на оценку, сведения о применяемых стандартах оценки, принятых при проведении оценки объекта, в необходимом объеме сведения о заказчике, об оценщике и объекте оценки.
В соответствии с требованиями ФСО № 7 оценщиком проведён анализ рынка, определён сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Для более точной и объективной оценки по представленным данным был произведён подбор объектов - аналогов и их исследование в рамках сравнительного подхода.
При исследовании объектов-аналогов оценщиком сделаны корректировки, учитывающие факторы, влияющие на оценку, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки.
Произведен расчёт рыночной стоимости объекта оценки с применением сравнительного подхода, с обоснованием полученных результатов.
Отчёт содержит ссылки на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчёте, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В данном случае судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности или неполноте представленного отчёта.
Каких-либо доказательств недостоверности информации, использованной оценщиком, иного размера рыночных цен на данном сегменте рынка, существенно отличающегося от цен, указанных в отчёте №**** от 5 июля 2022 г., суду не представлено, ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.
Напротив, Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области, государственное бюджетное учреждение Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» в представленных письменных отзывах не ставили под сомнение правильность этого отчёта, его форму и содержание. Указали, что при изучении указанного отчёта не выявлено существенных замечаний в расчётной части, а также нарушений требований Федеральных стандартов оценки и Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые позволили бы признать данный отчёт недопустимым доказательством по настоящему административному делу.
Разница между установленной кадастровой стоимостью и содержащейся в отчёте об оценке №**** от 5 июля 2022 г. рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером **** (в 2,97 раза) не может свидетельствовать о недостоверности отчёта, поскольку при кадастровой оценке используется метод массовой оценки, не учитывающий индивидуальные особенности конкретного объекта оценки.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, содержащихся в отчёте **** №**** от 5 июля 2022 г., поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанный отчёт оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
При таких обстоятельствах суд полагает возможным положить отчёт об оценке **** №**** от 5 июля 2022 г. в основу решения суда и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2021 г. в размере его рыночной стоимости 11 451 575 руб.
В соответствии с ч. 4 ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ отражается дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Данные разъяснения содержатся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г. (вопрос №7).
Датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 26 августа 2022 г., то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, площадью 102135 +/- 111.85 кв.м., относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – склады, по состоянию на 1 января 2021 г., в размере его рыночной стоимости 11 451 575 (одиннадцать миллионов четыреста пятьдесят одна тысяча пятьсот семьдесят пять) рублей.
Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** равной его рыночной стоимости 26 августа 2022 г.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Е.В. Кутровская
Решение в окончательной форме принято 26 сентября 2022 г.