РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Самара 8 ноября 2022 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Филатовой К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-2133/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Гарант» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Гарант» (далее также ООО «Инвест-Гарант», административный истец, общество) обратилось в Самарский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных в г. Тольятти Самарской области, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 с кадастровым номером № в размере 5 870 000 рублей, с кадастровым номером № в размере 4 747 900 рублей, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых, определенная по результатам очередной государственной кадастровой оценки, превысила размер их действительной рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, затрагивая права и обязанности общества, как плательщика налога на имущество организаций, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала по основаниям, указанным административном иске.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, а также заинтересованные лица - Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрации городского округа Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки» представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя учреждения.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений и отзывов в адрес суда не направили.

В силу ст. 150 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частям 1 и 3 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц,… в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела ООО «Инвест-Гарант» на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>:

- с кадастровым номером №, площадью 331,7 кв.м,

- с кадастровым номером №, площадью 347,5 кв.м,

о чем представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости от 02.08.2022, свидетельства о государственной регистрации права от 27.05.2016, 09.01.2008.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений утверждена приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 25.11.2021 № 2451 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Самарской области» по состоянию на 01.01.2021 и составляет: с кадастровым номером № – 9 501 818,49 рублей, № – 9 872 846,82 руб., что подтверждено выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.05.2022.

Будучи собственником нежилых помещений, включенных в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2022 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 22.10.2021 № 2233, общество заинтересовано в установлении их действительной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований представлены Отчеты об оценке №№ 2022.06-33, 2022.06-33/1 от 16.08.2022, выполненные оценщиком ООО «<данные изъяты>».

Как видно из отчетов, рыночная стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на дату кадастровой оценки - 01.01.2021 определена в размере:

- с кадастровым номером № – 5 649 205,38 рублей,

- с кадастровым номером № – 4 747 900 рублей.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» оценщик выполнил оценку по состоянию на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений. Определение рыночной стоимости помещений с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения затратного подхода в отчете обоснован.

Оценщик правильно определил сегмент рынка, к которому принадлежат оцениваемые объекты, и период исследования фактических данных о ценах и (или) предложениях с объектами недвижимости из этого сегмента рынка.

В отчетах представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости. Данная информация подтверждена и проверяема, в отчете имеются ссылки на используемые источники информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилых помещений основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо замечаний к отчетам об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Из письменного отзыва Государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки», проводившего государственную кадастровую оценку, следует, что стоимость спорных нежилых помещений, определенная в отчетах об оценке, выполненных ООО «<данные изъяты>», находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты.

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в Отчетах об оценке выводам, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

При таких обстоятельствах требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости на дату кадастровой оценки подлежат удовлетворению.

Суд также учитывает, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 14.10.2022, что следует отразить в резолютивной части решения.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В связи с этим, действующее законодательство связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке.

По мнению суда, расхождение между кадастровой стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером №, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, применяемой для целей налогообложения с 01.01.2021, с рыночной стоимостью указанного объекта недвижимости, определенной решением суда, составляющее 38,23%, является приемлемым и допустимым расхождением в стоимости объекта недвижимости при проведении его оценки, связанным с профессиональным усмотрением оценщика и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки.

Установленное расхождение не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применении кадастровой стоимости к нежилому помещению с кадастровым номером №, и, как следствие, не может свидетельствовать о нарушении прав административного истца, как налогоплательщика. В связи с этим оснований для компенсации судебных расходов по оплате государственной пошлины, понесенных административным истцом в связи с оспариванием кадастровой стоимости указанного нежилого помещения суд не усматривает.

Вместе с тем, расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью нежилого помещения с кадастровым номером № составляющее 51,91 %, является значительным. Такой диапазон отклонений не может быть признан допустимым, поскольку опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки, нарушая права административного истца.

Такое отличие кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости уже само по себе лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности требований о взыскании в пользу заявителя расходов по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей за подачу административного иска, подтвержденных платежным поручением № 76 от 30.09.2022 и обусловленных требованиями ст. 333.19 НК РФ.

Понесенные судебные расходы подлежат взысканию с министерства имущественных отношений Самарской области, утвердившего своим приказом от 25.11.2021 № 2451 результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области по состоянию на 01.01.2021.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Гарант» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 331,7 кв., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 5 870 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 347,5 кв., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 4 747 900 рублей.

Взыскать с министерства имущественных отношений Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Гарант» судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей.

В удовлетворении заявления в остальной части – отказать.

Датой обращения ООО «Инвест-Гарант» с заявлением в суд считать 14.10.2022.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья подпись О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21.11.2022.

Копия верна. Решение не вступило в законную силу.

Судья –

Секретарь –