Решение по делу № 02-15715/2023~М-8960/2023 от 15.08.2023 - о признании пунктов 3.3, 3.5 договора недействительными, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя, расходов по оформлению доверенности.

Дело № 2-15715/2023

УИД: 77RS0034-02-2023-014095-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 августа 2023 года адрес

Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Панферовой М.В., при помощнике фио, с участием адвоката фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» о признании пунктов 3.3, 3.5 договора недействительными, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя, расходов по оформлению доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» о признании пунктов 3.3, 3.5 договора недействительными, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя, расходов по оформлению доверенности.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» был заключен Договор участия в долевом строительстве №АЛХ-1/2/275-110И от 31.10.2019 года, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением третьих лиц построить жилой многоквартирный дом и передать участникам долевого строительства не позднее 31.12.2021 года квартиру площадью 53,48 кв.м, расположенную по адресу: адрес, адрес, вблизи, адрес, а участники долевого строительства обязался оплатить за данное жилое помещение сумму в размере сумма. Обязательства, предусмотренные договором по оплате за жилое помещение исполнены истцами в полном объеме.

Вместе с тем, 19.03.2022 года ответчик передал истцам по Акту приема-передачи квартиру площадью 52,80 кв.м, т.е. на 0,68 кв.м. меньше. Согласно Приложению №1 к Договору стоимость 1 кв.м объекта долевого строительства составляет сумма, в связи с чем переплата истцов составила сумма.

Также, квартира была передана с задержкой на 78 дней, тогда как п.2.5 Договора стороны согласовали, что передача застройщиком объекта долевого строительства не позднее 31.12.2021 года.

15.03.2023 года в адрес застройщика направлена претензия с требованием о выплате суммы задолженности и неустойки, однако ответчик требования истцов добровольно не удовлетворил.

На основании изложенного и со ссылкой на действующее законодательство, истцы просят суд признать п.3.3. и 3.5 Договора участия в долевом строительстве №АЛХ-1/2/275-110И от 31.10.2019 года, взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в пользу ФИО1 за просрочку передачи объекта долевого строительства неустойку за период с 01.01.2022 по 19.03.2022 в размере сумма, в пользу фио за просрочку передачи объекта долевого строительства неустойку за период с 01.01.2022 по 19.03.2022 в размере сумма, в пользу ФИО1 излишне уплаченные денежные средства по договору в размере сумма, в пользу фио излишне уплаченные денежные средства по договору в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, в пользу каждого из истцов, штраф в пользу каждого из истцов, нотариальные расходов в размере сумма в пользу каждого из истцов, в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере сумма

Представитель истцов в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении требований иска в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее направил в возражения относительно заявленных исковых требований в которых просил в удовлетворении требований о признании пунктов недействительными отказать, применить положения ст. 333 ГК РФ, снизить размер денежных компенсаций, подлежащих взысканию, отказать в удовлетворении требований о взыскании нотариальных расходов.

Суд, заслушав представителя истцов, исследовав письменные материалы данного гражданского дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 14-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 2 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ).

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 Федерального закона №214-ФЗ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ).

В судебном заседании установлено, что между ФИО2, ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» был заключен Договор участия в долевом строительстве №АЛХ-1/2/275-110И от 31.10.2019 года, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением третьих лиц построить жилой многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства не позднее 31.12.2021 года квартиру площадью 53,48 кв.м, расположенную по адресу: адрес, адрес, вблизи адрес жилая застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Первая очередь, 1 этап: Жилые дома №№ 1,2, а участник долевого строительства обязался оплатить за данное жилое помещение сумму в размере сумма.

Истцами обязательства, предусмотренные договором по оплате за жилое помещение исполнены в полном объеме, что не оспаривалось в настоящем судебном заседании.

Однако, квартира была передана истцам с задержкой на 78 дня, тогда как п.2.5 Договора стороны согласовали, что передача застройщиком объекта долевого строительства не позднее 31.12.2021 года.

В адрес застройщика направлена досудебная претензия, которая до настоящего времени осталась без удовлетворения.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что в предусмотренный договором срок, объект долевого строительства ответчиком истцам передан не был, требования истцов о взыскании с ответчика неустойки являются обоснованным.

Вместе с тем, с учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки за нарушение сроков передачи квартиры до сумма в пользу каждого из истцов, полагая указанную сумму соразмерной нарушенному обязательству.

При этом суд также учитывает компенсационный характер данной меры гражданской ответственности, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств застройщиком и длительности периода начисления неустойки, которая по существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, а также учитывает, что работы по строительству жилого дома являются трудоемкими и сложными.

Тогда как с требования о признании п.3.3. и 3.5 Договора участия в долевом строительстве №АЛХ-1/2/275-110И от 31.10.2019 года недействительными, суд согласиться не может.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 Закона N 214-ФЗ, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно п. 3.3 Договора участия в долевом строительстве изменение цены Договора осуществляется в случаях, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.5 Договора. В иных случаях Цена Договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон.

В соответствии с п. 3.5 если после ввода Объекта в эксплуатацию на основании Технического плана (технического паспорта, экспликации) фактическая общая площадь жилого помещения - Объекта долевого строительства окажется меньше площади жилого помещения - Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения № 1 к Договору более чем на 1 кв.м., Цена Договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 м2 Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору на разницу между адрес жилого помещения — Объекта долевого строительства, указанной в Приложении №1 к Договору и фактической адрес жилого помещения - Объекта долевого строительства (указанной в Техническом плане (техническом паспорте, экспликации)).

В соответствии со ст.ст. 5,7 Федерального закона № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

На основании вышеизложенного п.3.3,3.5 договора не противоречит действующему законодательству.

Принимая во внимание, что застройщик и участники долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, суд приходит к выводу о необоснованности доводов истцов в части признания ничтожными пунктов 3.3, 3.5 договора.

Согласно ч. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 11.13 Договора долевого участия: «Участник долевого строительства подтверждает, что все условия настоящего Договора и приложений к Договору им внимательно прочитаны перед подписанием и понятны. Участник долевого строительства подтверждает, что содержание сделки, ее последствия, ответственность, возникшие права и обязанности понятны, что любые сомнения в содержании Договора и толковании его условий были им устранены до подписания Договора. Участник долевого строительства подтверждает, что перед подписанием настоящего Договора ознакомился с проектной декларацией и документами на строительство Объекта, местоположением Объекта с учётом окружающей обстановки, в связи с чем ему известны и понятны описание Объекта, его основные характеристики, включая состав и описание имущества. Участник долевого строительства, подтверждает, что он в дееспособности не ограничен, по состоянию здоровья может самостоятельно осуществлять, защищать свои права и исполнять свои обязанности по Договору, не страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого Договора и обстоятельств его заключения, что у него отсутствуют причины заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка).

Истцы при подписании договора участия в долевом строительстве претензий и замечаний к его тексту не заявляли, сам договор в силу требования закона прошел государственную регистрацию, внесен в Единый государственный реестр недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве.

Разница между фактической и проектной общей площадью жилого помещения не превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение площади.

Таким образом, исковые требования о взыскании излишне уплаченных денежных средствах несостоятельны, поскольку между сторонами имеется соглашение (п.п. 3.5, 3.6 ДДУ) об отсутствии спора в случае отступления в площади до 1 кв. м.

Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как следует из позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении от 23 июня 2015 г № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. При этом добросовестным характеризуется поведение соответствующее критериям постоянства и непротиворечивости, исходя из требований закона, а также договорных условий.

Исходя из вышеназванных принципов разумного (ожидаемого) поведения, Истцы при заключении договора имели возможность ознакомиться с условиями подписываемого договора, согласовать иные условия договора, а при наличии, по его мнению, условий, не соответствующих закону, имели право не подписывать договор и не вступать в правоотношения с ответчиком, однако при подписании договора Истцы, полагая его условия не соответствующими закону, не исключали возможность дальнейшего оспаривания его условий в судебном порядке.

Согласно п. 3 ст. 173.1 ГК РФ, лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Из условий ст. 167 ГК РФ также следует, что лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При таких обстоятельствах, Истцы в силу принципа эстоппеля утратили право ссылаться на недействительность оспариваемых условий договора.

На основании изложенного, принимая во внимание, что застройщик и участники долевого строительства, действуя своей волей и в своем интересе, были свободны в установлении прав и обязанностей при заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, наличие между сторонами соглашения об отсутствии спора в случае отступления в площади до 1 кв. м., тот факт, что предусмотренный пункт договора не противоречит действующему законодательству, отсутствия установленных судом в ходе рассмотрения дела нарушений прав истцов со стороны ответчика, оснований для удовлетворения требований в данной части не имеется.

Требования истцов о взыскании компенсации морального вреда в размере сумма в пользу каждого из истцов, суд находит подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. С учетом положений ст. 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о компенсации морального вреда (статья 15).

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения продавцом прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку ответчик, предусмотренные договором обязательства исполнил не надлежащим образом, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд находит доводы истцов о причинении им морального вреда обоснованными и исходя из принципов разумности и справедливости, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере сумма в пользу каждого из истцов. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в сумме, заявленной истцами, суд не усматривает.

Согласно ч.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Таким образом, за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя с ответчика в пользу каждого из истцов подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, то есть в размере сумма.

В абз. 3 п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» предусмотрено, что расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела копии доверенности 14.06.2023, на представление интересов не следует, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле или в конкретном судебном заседании.

Таким образом, расходы в сумме сумма, связанные с составлением доверенности, взысканию с ответчика не подлежат.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя, с учетом требований разумности и справедливости в размере сумма

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Следовательно, с ответчика подлежит взысканию в доход бюджета адрес госпошлина, поскольку при подаче иска в суд истцы были освобождены от ее уплаты на основании Закона РФ «О защите прав потребителей».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» о признании пунктов 3.3, 3.5 договора недействительными, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на оплату услуг представителя, расходов по оформлению доверенности - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» (ИНН: <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные...) неустойку за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства в размере сумма, штраф в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на представителя в размере сумма.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» (ИНН: <***>) в пользу ФИО2 (паспортные данные...) неустойку за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи объекта долевого строительства в размере сумма, штраф в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» (ИНН: <***>) в доход бюджета адрес государственную пошлины в размере

сумма.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд, через Щербинский районный суд адрес в течение одного месяца.

Судья

Решение изготовлено в окончательной форме 15.08.2023 года.