К делу № 2-101/2025
УИД23RS0006-01-2024-004970-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 июля 2025 года г. Армавир
Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Шеки А.И.,
при секретаре Акопян Г.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» о взыскании стоимости устранения недостатков качества отделки квартиры по договору участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Самолет-Алхимово» о взыскании стоимости устранения недостатков качества отделки квартиры по договору участия в долевом строительстве. В обоснование иска ссылается на то, что 29.08.2022 г. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве № <...>. В соответствии с заключенным договором ответчик обязался построить многоквартирный жилой <...> по строительному адресу: <...>, корпус 2 «Комплексная жилая застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Третья очередь. 1-ый этап: Жилой <...>». Согласно п.2.5 договора срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 30 октября 2023 г. Акт приема-передачи квартиры был подписан 27.04.2024 г., согласно которому ей была передана <...>, корпус 2, <...> в <...>. В связи с нарушением срока передачи квартиры в соответствии с ч.2 ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России от цены договора за каждый день просрочки. На дату подписания акта приема-передачи размер неустойки за период с 01.11.2023 г. по 21.03.2024 г. (142 дня) по ставке ЦБ РФ 7,5% составил 744 416,11 руб. (10 484 733,90х142х2х1/300х7,5%). При передаче квартиры выявлены недостатки качества отделки квартиры. Согласно экспертному заключению, стоимость устранения недостатков составляет 561 225 руб. Истцом была направлена претензия о выплате этой суммы, но претензия не была удовлетворена, в связи с этим на основании ст.23 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 1% за каждый день просрочки. Согласно Постановлению Правительства РФ от 29.12.2023 №2380 неустойка к застройщикам с 22.03.2024 по 31.12.2024 г. не начисляется. Неустойка подлежит взысканию за период с 01.01.2025 г. по день фактического исполнения.
Кроме этого, согласно Приложению к договору участия в долевом строительстве площадь квартиры должна составлять 36,89 кв.м. Согласно акту приема-передачи общая площадь квартиры с учетом балконов и/или лоджий составила 36,60 кв.м,. разница 0,29 м. Принимая во внимание стоимость 1 кв.м по цене 284 216,15 руб., возврату ответчиком истцу подлежит сумма 82 422,68 руб. Просит признать недействительным п.3.5 договора участия в долевом строительстве.
В связи с нарушением ответчиком ее прав на основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. На основании п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя взыскать штраф в размере 50% от присужденной суммы
Истец также просит возместить судебные расходы по оплате экспертного заключения в размере 70 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя – 2200 руб., почтовые расходы в размере 316,24 руб.
В ходе судебного разбирательства представителем истца уточнены исковые требования в части стоимости устранения недостатков отделки квартиры, вместо заявленной в иске суммы 561 225 руб. просит взыскать 314 542,02 руб., исходя из 3% от стоимости квартиры, остальные требования остались прежними, дополнены требования взысканием госпошлины в размере 1 529 руб.
В судебное заседание стороны не явились, извещены в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, заявлений об отложении судебного заседания и доказательства невозможности явки в суд по уважительной причине не представили. Суд считает возможным на основании ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что 29.08.2022 г. между ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № <...>. Согласно договору застройщик обязался построить многоквартирный жилой <...> по строительному адресу: <...>, корпус 2 «Комплексная жилая застройка с объектами социальной и инженерной инфраструктуры. Третья очередь. 1-ый этап: Жилой <...>». В соответствии с п.2.5 договора срок передачи участнику долевого участия объекта долевого участия был определен - 30 октября 2023 г. В Приложении к договору истцу должна быть передана <...>, площадью 36,89 кв.м, стоимость 1 кв.м - 284 216,15 руб., что подтверждено договором участия в долевом строительстве (л.д.5-11). Стоимость квартиры 10 484 733,94 руб. оплачена истцом за счет собственных и кредитных денежных средств (п.п.3.1, 3.2 договора).
Вместо установленного договором срока квартира была передана истцу 27.04.2024 г., что подтверждено актом приема-передачи (л.д.14).
В соответствии со ст. 6 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч.1); в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 18.03.2024 №326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», неустойка к застройщикам за период с 01.07.2023 г. по 31.12.2025 г. включительно не начисляется.
В связи с этим не подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки за нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства в размере 744 416,11 руб.
Из Приложения к договору участия в долевом строительстве общая площадь квартиры, подлежащей передаче истцу должна составлять 36,89 кв.м. Согласно акту приема-передачи общая площадь квартиры с учетом балконов и/или лоджий составила 36,60 кв.м, разница 0,29 м.
Пунктом 3.5 договора участия в долевом строительстве предусмотрено уменьшение цены в случае, если фактическая общая площадь жилого помещения – Объекта долевого строительства окажется меньше общей площади Объекта долевого строительства, указанной в столбце 7 Приложения, более чем на 1 кв.м.
При заключении договора участия в долевом строительстве истец согласилась с его условиями и их не оспаривала. В обоснование требования о признании п.3.5 договора недействительным истец не привела доводов в подтверждение требований о недействительности п.3.5.
Учитывая, что разница между указанной в Приложении к договору участия в долевом строительстве общей площадью и фактической общей площадью переданной квартиры менее 1 кв.м, оснований для уменьшения цены квартиры и взыскании с ответчика в пользу истца 82 422,68 руб. суд не находит.
Как установлено судом, после передачи квартиры истцом обнаружены недостатки качества отделки квартиры, которые подтверждены заключением эксперта от 27.06.2024 г. Стоимость расходов по устранению недостатков: царапины и сколы на дверных коробках, оконных рамах, некачественная отделка откосов, просадка ламината, неровности плавного очертания стен, морщины обоев и других дефектов, отраженных в экспертном заключении, определена в размере 561 224 руб. (л.д.15-35).
По ходатайству представителя ответчика, не согласившегося с экспертным заключением, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Спектр судебная экспертиза». Ссылка ответчика в ходатайстве о назначении экспертизы на то, что согласно передаточному акту претензий к качеству объекта участник долевого строительства не имеет, не подтверждена доказательствами, в акте не указано о наличии или отсутствии претензий к качеству квартиры.
Согласно заключению эксперта ООО «Спектр судебная экспертиза» ФИО3 в квартире, расположенной по адресу: <...> имеются строительные недостатки, которые возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. Выявленные следы естественного износа и эксплуатации не влияют на выявленные недостатки и по своему характеру не являются причиной их возникновения. Стоимость работ по устранению выявленных недостатков составляет 375 761,14 руб. Выводы эксперта ответчиком не опровергнуты.
Вместе с тем, в соответствии с ч.4 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции с 01.01.2025 г. - закон №482-ФЗ от 26.12.2024 г.), при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
В уточненном иске представитель истца просит взыскать с ответчика стоимость устранения недостатков в размере 314 542,02 руб. (3% от 10 484 733,94 руб.), что соответствует положению ч.4 ст.10 вышеуказанного закона №214-ФЗ в действующей редакции.
С учетом изложенного требования о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры подлежат удовлетворению в размере 3% от цены квартиры, что составляет сумму 314 542,02 руб.
Для определения стоимости устранения недостатков квартиры и предъявления ответчику претензии истцом понесены расходы в размере 70 000 руб. за подготовку экспертного заключения, что подтверждено квитанцией об оплате (л.д.36).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ указанные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии с ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
В связи с тем, что требования истца о возмещении расходов на устранение недостатков качества отделки квартиры не были удовлетворены после получения претензии, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 15 727,10 руб. (314 542,02х5%).
Согласно ч. 2 ст.10 закона №214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Нарушение срока передачи истцу объекта долевого строительства подтверждено материалами дела, доказательств наличия уважительных причин и отсутствия вины в нарушении срока ответчиком не представлено.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Учитывая, что несвоевременная передача объекта долевого строительства является нарушением прав истца, в добровольном порядке требования истца ответчиком не удовлетворены, требования о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.
Истец просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей.
При определении размера денежной компенсации морального вреда суд учитывает фактические обстоятельства его причинения, срок неисполнения обязательства по договору, требования разумности и справедливости и считает соразмерным и справедливым взыскание компенсации морального вреда в размере 15 000 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Для определения стоимости устранения недостатков квартиры и предъявления ответчику претензии истцом понесены расходы в размере 70 000 руб. за подготовку экспертного заключения, что подтверждено квитанцией об оплате (л.д.36).
Истец оплатила расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя в размере 2 200 руб., почтовые расходы на отправку ответчику претензии и копии искового заявления составили 316,24 руб. (л.д.39-40). При подаче иска истцом произведена уплата госпошлины в размере 1 529 руб., что подтверждено чеком об уплате от 09.07.2024 г. (л.д.38).
Указанные расходы на основании ст.98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «СК «Самолет-Алхимово» о взыскании устранении недостатков качества отделки объекта долевого строительства (квартиры) по адресу: <...>. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СК «Самолет-Алхимово» в пользу ФИО1 стоимость устранения недостатков качества отделки квартиры в размере 314 542 (трехсот четырнадцати тысяч пятисот сорока двух),02 руб., компенсацию морального вреда в размере 15 000 (пятнадцати тысяч) руб., штраф в размере 15 727 (пятнадцати тысяч семисот двадцати семи),10 руб., расходы по оплате досудебного экспертного заключения в размере 70 000 (семидесяти тысяч) руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности на представителя – 2 200 (две тысячи двести) руб., почтовые расходы в сумме 316 (трехсот шестнадцати),24 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 1 529 руб., общая сумма взыскания 419 314 (четыреста девятнадцать тысяч триста четырнадцать),36 руб.
Взыскать с ООО «СК «Самолет-Алхимово» в местный бюджет г. Армавира госпошлину в размере 12 944 (двенадцати тысяч девятисот сорока четырех),63 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 14.07.2025 г.
Решение вступило в законную силу 15.08.2025 Судья подпись А.И.Шека