УИД 77RS0027-02-2023-017735-54
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2024 года адрес
Тверской районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Стеклиева А.В.,
при секретаре Лапшове Н.Е., с участием:
представителей истца фио, фио,
представителей ответчиков фио, фио, фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 0987/2024 по иску ФИО1 к адрес, фио о переводе прав и обязанностей покупателя
установил:
фио обратилась в суд с иском к адрес, фио, в котором просит перевести на нее права и обязанности покупателя комнаты №1, расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...> с кадастровым номером: 77:01:0004008:5422 площадью 20,3 кв.м. по договору купли-продажи от 08 августа 2023 года, указав, что, являясь собственником комнат №2 и №3 в указанном жилом помещении, о сделке совершенной ответчиками узнала в сентябре 2023 года, чем нарушено ее преимущественное право покупки, о восстановлении которого и заявляет настоящие требования.
В судебном заседании представители истца на удовлетворении заявленных требований настаивали.
Представители ответчика фио - фио, фио в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении по доводам письменных возражений.
Представитель ответчика адрес в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.
Представитель 3-го лица ДГИ адрес - фио в судебное заседание явился, полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.
Квартира по адресу: адрес, ФИО2 <...>, кадастровый номер: 77:01:0004008:5422 состоит из трех комнат, является коммунальной.
Комнаты имеют следующую площадь: комната №1 - 20.4 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0004008:5422, комната №2 (№4 на плане, 11 по тексту выписки) - 10,6 кв.м., кадастровый номер: 77:01:0004008:5421 комната №3 - 10,6 кв. м. кадастровый номер: 77:01:0004008:5433.
Комнаты в указанной квартире распределялись по внутриведомственным ордерам, выдававшимся ХОЗУ ГУВД адрес, ранее дом имел статус общежития.
Изначально комната №3 принадлежала брату ФИО1 - фио, умершему 03.09.2022.
Данную комнату унаследовала истец, став собственником двух их трех комнат в квартире.
Правообладателем комнаты № 1 (20,4 кв.м.) являлся адрес.
На основании распоряжения Департамента городского имущества адрес от 02.08.2022 №44110 объект жилого фонда, расположенный по адресу: адрес, ФИО2 <...>, комната 1 в коммунальной квартире с кадастровым номером 77:01:0004008:5422 площадью 20,3 кв.м. передана ГУП «ЦУГИ» на праве хозяйственного ведения, о чем внесена запись в ЕГРН от 21.09.2022 №77:01:0004008:5422:77/072/2022-1.
08.08.2023 комната № 1 в квартире по адресу: адрес, ФИО2 <...> реализована путем проведения открытого аукциона.
Исходя из доводов искового заявления, ответчик ГУП «ЦУГИ» лишил фио возможности воспользоваться преимущественным правом покупки данной недвижимости, уведомлений о продаже комнаты она не получала, никакой корреспонденции в указанный период ей не поступало.
Представитель ответчика ГУП «ЦУГИ» в судебном заседании настаивала на том, что извещение о намерении продать комнату № 1 было направлено в адрес ФИО1 06.03.2023 (ШПИ 10999280045320). Указанное письмо возвращено в адрес ГУП «ЦУГИ» по истечении месяца хранения в почтовом отделении.
В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ).
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 17.11.2004 N 19пв-04, из содержания статьи 250 Гражданского кодекса РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Комната в коммунальной квартире не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно. Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире собственник отдельной комнаты мог свободно распорядиться своей собственностью без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжается комнатой, а не долей в общей собственности.
Материалами дела объективно подтверждается, что фио при жизни неоднократно обращался в Департамент городского имущества адрес с заявлениями о приобретении освободившейся комнаты, с целью реализации своего преимущественного права на ее выкуп. фио как лично, так и письменно выражал свое желание и готовность приобрести свободную комнату. На его обращения ДГИ адрес не предлагая каких-то конкретных условий выкупа.
фио, став после смерти фио владельцем двух комнат, обращалась в ДГИ адрес с заявлениями о выкупе свободной комнаты в коммунальной квартире. Предложений с условиями выкупа комнаты ей не поступило.
В соответствии с п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Из материалов дела установлено, что 01.03.2023 фио в очередной раз обратилась в ДГИ адрес с заявлением о заключении с ней договора социального найма на спорную комнату или приобретения ее на предложенных условиях. Предложений с условиями выкупа комнаты ей не поступило.
31.07.2023 истец обратилась в ДГИ с заявлением о выкупе комнаты №1 в указанной квартире.
Уведомлением от 04.08.2023 ДГИ адрес сообщил, что спорная комната находится на праве хозяйственного ведения у ГУП адрес «Центр управления городским имуществом» («ЦУГИ»).
При этом, договор купли-продажи спорной комнаты заключен между ответчиками 08.08.2023.
28.08.2023 фио обратилась в ГУП «ЦУГИ» с заявлением о выкупе комнаты и согласовании условий ее выкупа, на что ГУП «ЦУГИ» письмом от 01.09.2023 г. ответил о продаже данного помещения с торгов 08.08.2023.
Кроме того, фио обращалась в ДГИ адрес за неделю до торгов, в очередной раз выразив свое намерение приобрести комнату.
Такое поведение сторон свидетельствует о том, что они намеренно скрывали от ФИО1 свои стремления произвести отчуждение спорного помещения стороннему лицу.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что преимущественное право покупки ФИО1 было нарушено.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
По информации с сайта торговой адрес ТОРГИ спорная комната была продана по цене сумма при стартовой цене сумма
С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования истца о переводе на нее права и обязанности покупателя комнаты № 1 в квартире, расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...> по договору купли-продажи от 08.08.2023 между адрес и ФИО3, с выплатой последнему денежных средств в размере сумма
Поскольку суд пришел о переводе права и обязанности покупателя комнаты № 1 на фио, ФИО3 утрачивает права собственности на данное имущество.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с адрес в пользу ФИО1 следует взыскать сумма расходов по оплате государственной пошлины
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
иск ФИО1 к адрес, фио о переводе прав и обязанностей покупателя, удовлетворить.
Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи жилого помещения - комнаты №1, расположенной по адресу: адрес, ФИО2 <...> площадью 20,3 кв.м, от 08.08.2023, заключенного между ГУП «ЦУГИ» и ФИО4 на фио.
Прекратить право собственности ФИО4 на комнату №1, расположенную по адресу: адрес, ФИО2 <...>.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 сумма
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО4 на комнату №1, расположенную по адресу: адрес, ФИО2 <...> в Едином государственном реестре недвижимости и внесения записи о регистрации права собственности ФИО1 на комнату №1, расположенную по адресу: адрес, ФИО2 <...>.
Взыскать с адрес в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины сумма
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 28.03.2025
Председательствующий фио