Дело УИД: 78RS0016-01-2022-005790-09

№ 2-659/2023 19 января 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Зубковой А.В.,

при помощнике ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому ФИО1 к ООО «РГС Недвижимость» о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «РГС Недвижимость», в котором с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на машино-место №, площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес> <адрес> от общества с ограниченной ответственностью «РГС Недвижимость» к ФИО1 на основании предварительного договора № № купли-продажи машиноместа от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между истцом (участник долевого строительства) и ответчиком (застройщик) ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор № № купли-продажи машиноместа, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи машино-места №, расположенного по адресу: <адрес> за 2 550 000 руб.

Обязательства по оплате 2 550 000 руб. истцом выполнены в полном объеме.

По завершению строительства апартамент-отеля, в котором расположено машино-место, ответчик произвел его кадастровый учет и зарегистрировал за собой право собственности на него.

Истец ссылается на то, что машино-место находится в его владении, он пользуется им и несет расходы по его содержанию, оплачивает коммунальные услуги. Между тем, истец полагает, что заключенный между ним и ответчиком договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи и не смотря на то, что машино-место фактически находится во владении истца, сторонами не оформлен документ о передаче недвижимости, что влечет необходимость защиты прав истца.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещался надлежаще, представил письменный отзыв на иск и ходатайствовал о рассмотрении дела по существу в отсутствие своего представителя.

Согласно п. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Руководствуясь п. 3,5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания и просивших о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РГС Недвижимость» (по договору – застройщик) и ФИО1 (по договору – участник) заключили предварительный договор № купли-продажи машиноместа (далее – договор).

По условиям договора (п. 2.1) стороны обязались заключить в срок и на условиях настоящего договора основной договор купли-продажи машиноместа, входящего в состав паркинга, специально предназначенного для стоянки одного автомобиля, не обособленное конструктивными элементами, выделенное дорожной разметкой, со следующими идентификационными характеристиками: корпус <данные изъяты> проектный номер машиноместа – <данные изъяты>, площадь (проектная) -<данные изъяты>

Цена объекта, как следует из п. 2.2.1 договора, составляет 2 550 000 руб. В обеспечение намерения приобрести объект участник обязался оплатить на банковский счет застройщика денежную сумму в размере 2 550 000 руб. путем внесения платежей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанная сумма является предоплатой и не является задатком. Полученные застройщиком от участника денежные средства засчитываются в стоимость объекта по основному договору.

Срок заключения основного договора согласован до ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.3 договора согласован порядок передачи объекта по основному договору купли-продажи объекта. Так, передача объекта застройщиком и принятие его участником осуществляется по акту приема-передачи объекта, подписываемому сторонами в день подписания основного договора.

Указанный договор подписан обеими сторонами и порождает для них соответствующие обязательства.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ (в редакции, действующей на ДД.ММ.ГГГГ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из указанного положения следует, что обязательством сторон по предварительному договору является лишь согласованное намерение заключить в будущем основной договор. Передача вещей и их оплата предметом предварительного договора быть не могут.

Как следует из иска и не опровергнуто ответчиком, истцом ДД.ММ.ГГГГ произведена оплата ответчику по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 550 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Из разъяснений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Ранее аналогичная позиция была отражена в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Учитывая, что по предварительному договору истец оплатил полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости, а сам объект недвижимости на момент заключения договора еще не был создан, указанный договор не является предварительным и его следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Из ст. 455 ГК РФ (в редакции, действующей на ДД.ММ.ГГГГ) прямо следует возможность заключения договора купли-продажи товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Таким образом, отсутствие у продавца в момент заключения договора купли-продажи товара или распорядительной власти в отношении него, не влечет недействительности указанного договора, что также следует из консенсуального характера договора купли-продажи.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН (л.д. 23-26). По сведениям указанной выписки за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на машино-место с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>. Кадастровый номер указанному объекту недвижимости присвоен ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанного следует, что спорный объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет и на него было зарегистрировано право собственности до ДД.ММ.ГГГГ (срок заключения основного договора).

Учитывая, что спорное машино-место как объект гражданских прав возникло и у ответчика в силу договора купли-продажи имелось обязательство не только по фактической передаче объекта недвижимости истцу, но и по передаче права собственности на него, уклонение ответчика от указанной обязанности является нарушением обязательства и влечет последствия, предусмотренные законом.

Согласно п. 3 ст. 8.1 ГК РФ запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Так, в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ (в редакции, действующей на ДД.ММ.ГГГГ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, на случай уклонения одной из сторон от регистрации права собственности, положениями ГК РФ предусмотрен специальный механизм защиты, выражающийся в регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь.

Из представленного отзыва ответчика следует, что он неоднократно направлял в адрес истца подписанные со своей стороны передаточные акты к договору для подписания и последующего предъявления в регистрирующий орган с целью осуществления государственной регистрации за истцом права собственности на машино-место. Доказательств указанного довода со стороны ответчика не представлено, истцом не подтверждено.

Согласно ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Учитывая указанное положение, распределяя бремя доказывания, обязанность по опровержению доводов истца об уклонении ответчика от подписания актов приема-передачи для их последующего предъявления в регистрирующий орган возлагается именно на ответчика. На стороне ответчика лежит бремя доказывания того, что он не уклонялся от передачи спорного машино-места и принимал активные действия по его передаче, а истец, не исполнял свои кредиторские обязанности по приему вещи. Указанных доказательств не представлено, равно как и не был представлен акт приема-передачи в судебное заседание. Отзыв ответчика не оспаривает и не опровергает доводов и аргументов истца.

При указанных обстоятельствах, суд полагает доводы истца об уклонении ответчика от регистрации перехода права собственности на машино-место доказанными. Так как у ответчика возникли обязательства по договору купли-продажи машино-места перед истцом, исполняя которые он должен не только передать вещь в фактическое обладание, но и передать право собственности на нее, которые в полном объеме не выполнены, при оплате истцом полной стоимости машино-места, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о регистрации перехода права собственности на машино-место.

Возлагать на ответчика обязанность по передаче истцу спорного объекта недвижимости правовых оснований не имеется, так как из иска следует и ответчиком не оспорено, что спорный объект недвижимости фактически находится во владении истца.

Также ответчик в отзыве сообщил о том, что решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «РГС Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника и в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Учитывая, что фактическая передача спорного объекта в здании, введенном в эксплуатацию, состоялась до признания ответчика банкротом и введения в отношении него конкурсного производства, суд приходит к выводу о том, что не имеет правового значения для определения подсудности дела то обстоятельство, что иск был предъявлен в районный суд уже после признания ответчика банкротом решением арбитражного суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (ИНН №) удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на машино-место № с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес> от общества с ограниченной ответственностью «РГС Недвижимость» (ИНН №) к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес> на основании предварительного договора № купли-продажи машиноместа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «РГС Недвижимость» и ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.В. Зубкова