Решение по делу № 2-372/2025 от 28.05.2025 - о признании приложения № к договору недействительным, взыскании денежных средств на устранение выявленных недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда.

УИД: 50RS0010-01-2024-005588-16

Дело № 2-372/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2025 год г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Быковой О.М., при секретаре Демидовой Д.А., помощнике судьи Царан К.Д., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» о признании приложения № к договору недействительным, взыскании денежных средств на устранение выявленных недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ

Б-вы обратились в суд с названным иском, указав, что они заключили договор участия в долевом строительстве с ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» согласно которому застройщик обязуется передать им квартиру по строительному адресу<адрес> а они обязуются оплатить цену договора. Истцы в полном объеме выполнили условия договора, оплатив денежную сумму в указанном размере. В ходе эксплуатации квартиры ими были обнаружены многочисленные недостатки в качестве проведенных отделочных работ. В связи с указанным они обратились в независимую строительно-техническую экспертизу.

Просят взыскать с ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» в свою пользу в равных долях денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков в размере 998745 рублей, неустойку за невыполнение требований потребителя за период с 01 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательства, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, штраф, расходы по составлению отчета об оценке в размере 77000 рублей, почтовые расходы в размере 331 рублей, нотариальные расходы 2200 рублей и штраф.

Истцы в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, представил письменные возражения, в которых просил в иске отказать ввиду того, что с 01 января 2025 года сумма недостатков не может превышать три процента от цены договора.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.1, ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Судом установлено, что 13 июня 2023 года между ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» с одной стороны и Б-выми с другой стороны, был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого, ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» обязалось в предусмотренный Договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после ввода дома в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства в виде квартиры, имеющий характеристики, отвечающие их требованиям, а истцы обязались уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи. Цена договора составила 11321425,5 рублей и оплачена истцами в полном объеме.

13 мая 2024 года между истцами и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры.

За время эксплуатации квартиры ими было выявлено большое количество строительных недостатков и дефектов.

В целях определения стоимости устранения недостатков, истцы обратились в экспертную организацию. Согласно заключению в квартире истцов зафиксированы несоответствия выполненных строительно-монтажных работ требованиям СНиП, СП, ГОСТ.

В связи с тем, что ответчик оспаривал наличие в квартире истцов недостатков и причины их возникновения, определением суда по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «ПЭЦ».

Согласно заключению эксперта произведенные отделочные работы, выполненные в квартире по адресу: <адрес> не соответствуют строительным и техническим нормам, требованиям нормативного характера, а также условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Выявленные недостатки указаны в исследовательской части заключения.

Выявленные недостатки возникли в результате нарушения строительных норм и правил.

Стоимость устранения обнаруженных недостатков составляет без учета стандарта качественных характеристик 493508,1 рублей, с учетом 453324,8 рублей.

Суд не находит оснований не доверять экспертному заключению ООО «ПЭЦ», поскольку эксперт был предупрежден об уголовной ответственности, заключение составлено с учетом осмотра объекта долевого строительства, содержит подробное описание проведенного исследования. Указанное заключение относимо и допустимо, соответствует действующему законодательству, у суда нет оснований не доверять выводам эксперта. Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, не представлено.

Разрешая возникший спор и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд, применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N? 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»), приходит к выводу об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика в счет возмещения расходов на устранение недостатков строительства указанной выше суммы.

Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Данная норма введена в действие пунктом 3 ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положения Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ, в указанной части вступили в силу с 01 января 2025 года.

Согласно п. 5 ст. 6 указанного Федерального закона, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

Учитывая, что обязанность ответчика устранить недостатки строительства, в том числе путем возмещения расходов на устранение недостатков возникли после 01 января 2025 года, суд считает необходимым применить данные положения ст. 10 ФЗ Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон в заявленной части.

Стоимость квартиры, согласно договору долевого участия, заключенному между сторонами составляет 11321425,5 рублей.

Таким образом, с ответчика в пользу истцов в равных долях надлежит взыскать 339642,76 руб., что равно 3% цены договора.

Истцами также заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока возмещения расходов на устранение недостатков начиная с 01 июля 2025 года по дату исполнения обязательств, а также штрафа, предусмотренных ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Вместе с тем, учитывая положения ч. 4 ст. 10 указанного выше Федерального закона о том, что общая сумма подлежащая взысканию в счет возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков не может превышать три процента от цены договора, а в данном конкретном случае, уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором, заключенным между сторонами, требования истцов о взыскании таких неустойки и штрафа удовлетворению не подлежат.

Кроме того, штраф не взыскивается на основании указанного выше моратория.

Согласно ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 N 266-ФЗ) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Так как установлено, что со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, с учетом степени вины нарушителя и иных установленных по делу обстоятельств, степени нравственных страданий, суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в равных долях компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

Истцами были заявлены требования о взыскании расходов на устранение строительных недостатков с ответчика в размере 998745 рублей, однако суд пришел к выводу, о том, что их требования в данной части подлежат удовлетворению на сумму в 339642,76 рублей, следовательно, иск Б-вых удовлетворён на 34%.

Из материалов дела следует, что истцами были понесены расходы по отправке ответчику претензии и иска на сумму в 331 рублей.

Поскольку истцы понесли указанные расходы для реализации своего права на обращение в суд, они относятся к судебным расходам и подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях пропорциально удовлетворённым требованиям в размере 112,54 рублей.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Поскольку истцами выдана доверенность на представление их интересов по конкретному делу с ответчика в их пользу в равных долях подлежат взысканию нотариальные расходы пропорциально удовлетворённым требованиям в размере 748 рублей.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Истцы просят взыскать с ответчика в свою пользу расходы в размере 77 000 руб. на составление технического заключения, подготовленного ООО «Независимый центр экспертизы и права» по заказу истцов, на основании данного заключения сторона истца определила цену иска.

В обоснование своих требований истцы предоставили квитанцию к приходному кассовому ордеру от 01 июля 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении иска на 34%, то данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях в размере 26180 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Иск ФИО1 и ФИО2 к ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» о признании приложения № к договору недействительным, взыскании денежных средств на устранение выявленных недостатков, неустойки, штрафа, судебных расходов, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Признать недействительным приложение № договора участия в долевом строительстве № от 13 июня 2023 года.

Взыскать с ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в счет устранения выявленных недостатков в объекте долевого строительства в размере 169821,38 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2500 рублей, почтовые расходы в размере 56,27 рублей, нотариальные расходы в размере 374 рублей, расходы по оценке в размере 13090 рублей, а всего 185841,65 рублей.

Взыскать с ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (паспорт №) денежные средства в счет устранения выявленных недостатков в объекте долевого строительства в размере 169821,38 рублей, компенсацию морального вреда в размере 2500 рублей, почтовые расходы в размере 56,27 рублей, нотариальные расходы в размере 374 рублей, расходы по оценке в размере 13090 рублей, а всего 185841,65 рублей.

В удовлетворении иска ФИО1 и ФИО2 к ООО «Главстрой-Саввино специализированный застройщик» о взыскании денежных средств на устранение выявленных недостатков, судебных расходов, компенсации морального вреда в большем размере, неустойки, штрафа - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья О.М. Быкова

Решение суда принято в окончательной форме 28 мая 2025 года