Санкт-Петербургский городской суд

Рег. №... Судья: Кротова М.С.

УИД 78RS0№...-53

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Утенко Р.В.

Судей

ФИО1

ФИО2

при секретаре

ФИО3

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июля 2023 года апелляционную жалобу <...> на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу №... по исковому заявлению <...> к ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» об оспаривании актов, понуждении к совершению действий, взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Утенко Р.В., выслушав пояснения истца <...>., представителя истца <...> представителя ответчика ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» - <...>, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

<...> обратилась в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент», в котором указала, что <дата> между сторонами заключен договор № С-317(726) участия в долевом строительстве, предметом которого являлась деятельность сторон по осуществлению строительства дома по указанному адресу, выполнение застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц работ по обеспечению строительства указанного дома по адресу: <адрес> <адрес>

Согласно условиям договора, застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию до <дата> и передать истцу квартиру с согласованными характеристиками до <дата>.

Свои обязательства в части оплаты истец исполнила надлежащим образом, уведомление о необходимости явиться для принятия объекта строительства было вручено истцу <дата>. По результатам осмотра истцом было выявлено множество замечаний, которые были отражены в смотровом листе от <дата>, в предоставлении истцу акта приема-передачи квартиры ответчиком было отказано. После ознакомления с техническим планом от <дата> истцу стало известно, что площадь квартиры после обмера кадастровым инженером изменилась, в связи с чем <дата> истец обратилась к ответчику с просьбой произвести возврат разницы между проектной и фактической площадью квартиры.

В дальнейшем на сайте Росреестра появилась информация о том, что площадь квартиры составляет 82,9 кв.м., однако <дата> согласно данным сайта <адрес> квартиры была указана, как 83,7 кв.м., в связи с чем истец была вынуждена обратиться в уполномоченную организацию для проведения обмеров квартиры. После обмеров было установлено, что площадь квартиры составила 83.1 кв.м.

При осмотре <дата> были обнаружены существенные недостатки квартиры, которые были отражены в смотровой справке от <дата>.

<дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в сумме <...>

<дата> истец была приглашена на повторный осмотр квартиры, по результатам которого была составлена смотровая справка, в которой практически все недостатки не устранены, в связи с чем <дата> истицей в адрес ответчика направлена претензия о невыполнении обязательств по устранению недостатков объекта долевого строительства.

<дата> истом в адрес ответчика направлено требование о предоставлении передаточного акта.

<дата> истец была приглашена на осмотр квартиры, по результатам осмотра было выявлено, что некоторые недостатки были ответчиком устранены.

При этом <дата> ответчиком был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры от <дата>, который является незаконным, поскольку истец не уклонялся от приема передачи картеры и подписания акте приема-передачи, а реализовала свое право на устранение недостатков, указанных в смотровой листе.

Впоследствии ответчик составил еще один односторонний акт приема-передачи квартиры в отсутствие на то законных оснований.

Истец просила просила признать односторонний акт приема-передачи от <дата> и односторонний акт приема-передачи от <дата> по договору№...) участия в долевом строительстве от <дата> квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Измайловское, <адрес> (кадастровый №...), направленный ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» <...> незаконными и недействительными, а передачу указанной квартиры не состоявшейся, установить фактическую общую площадь квартиры (без балконов и лоджий), расположенной по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Измайловское, <адрес>, строение 1. <адрес> размере 83.1 кв.м., обязать ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» передать <...>. квартиру, расположенную по адресу: <адрес> строение 1, <адрес>. по Договору№С-317(726) участия в долевом строительстве от <дата> по акту приема-передачи в редакции <...> с проведением осмотра квартиры <...> на дату подписания акта и обязательным устранением всех существенных технических недостатков указанной квартиры, обнаруженных на дату подписания акта передачи квартиры, в течение 10 дней с момента вступления в силу судебного решения по делу, взыскать с ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» в пользу <...> денежные средства, связанные с уменьшением фактической площади квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, приобретенной по Договору№№... участия в долевом строительстве от <дата> в размере <...>., неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств, связанных с уменьшением фактической площади квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Измайловское, <адрес>, приобретенной по Договору№№... участия в долевом строительстве от <дата>, за период с <дата> по <дата> в размере <...>., денежные средства в качестве компенсации морального вреда в размере <...> денежные средства в качестве возмещения расходов на услуги обмера и осмотра указанной квартиры в размере <...>., штраф.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» в пользу <...> взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме <...>, денежная компенсация морального вреда в сумме 5 000 рублей, судебные расходы в сумме <...>

В остальной части иска отказано.

С ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в сумме <...>

В апелляционной жалобе <...> просит его отменить, считая незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным актов приема-передачи объекта, обязания ответчика передать объект, взыскания неустойки в заявленном размере, расходов на обмер квартиры и взыскания штрафа.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части в силу п.1 ст. 330 ГПК РФ.

Судом установлено, что <дата> между <...> и ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» заключен договор № С-317(726) участия в долевом строительстве, предметом которого согласно п.2.1 являлась деятельность сторон по осуществлению строительства дома (многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенными подземными автостоянками, строительство которые организует застройщик по адресу <адрес> в том числе: выполнение застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц работ по обеспечению строительства указанного дома, финансирование участником долевого строительства объектов долевого строительства (квартира за №..., секция на 6 этаже, в осях «53-55», «Е-К», назначение -жилое, проектной площадью без учета балконов и лоджий 85,30 кв.м., тип квартиры-двухкомнатная, жилая площадь <адрес>., количество комнат 2, площадь комнаты 18,15 кв.м., 20,08 кв.м. в строящемся доме, план квартиры, включающий ее описание и местоположение в доме, приводится в приложении №... к договору и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с п.2.6 договора застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию до <дата> и передать квартиру участнику долевого строительства до <дата>.

В соответствии с п.3.1 договора размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определен сторонами в <...>

<...> свои обязательства в части оплаты цены договора исполнила надлежащим образом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами –чек-ордером №... от <дата> и не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Согласно п.7.1 договора передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту, к передаточному акту прилагается инструкция по эксплуатации квартиры, которая является неотъемлемой частью договора.

Согласно п.7.2 договора передача квартиры осуществляется не ранее чем получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком <дата> с присвоением дому почтового адресу: <адрес> <адрес>).

В соответствии с п.7.4 договора в течение месяца с момента окончания строительства дома застройщик направляет уведомление (сообщение) участнику долевого строительства об окончании строительства дома, участник долевого строительства в течении 10 рабочих дней с момента получения уведомления (сообщения) застройщика обращается в офис застройщика для получения смотрового листа, на основании которого с участием представителя застройщика осуществляет осмотр квартиры.

В соответствии с п.7.5 договора при наличии у участника долевого строительства существенных замечаний к квартире он указывает их в смотровом листе, выявленные и предъявленные застройщику замечаний в смотровом листе существенные замечания, подлежат устранению застройщиком своими силами, либо силами третьих лиц по поручению (требованию) застройщика.

Материалами дела установлено, что ответчик во исполнение п.7.4 договора вручил истцу уведомление о необходимости явиться для принятия объекта под роспись <дата>, <...> получила смотровой лист для осмотра квартиры.

По результатам осмотра в смотровом листе указаны замечания по качеству объекту долевого строительства, указаны многочисленные недостатки.

Кроме того, в связи с уменьшением фактической площади квартиры в соответствии с техническим планом многоквартирного дома от <дата> ООО «ЦСКУ Арсенал», являющейся неотъемлемой частью разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцом <дата> на имя ответчика подано заявление с просьбой осуществить возврат излишне уплаченных денежных средств.

<дата> составлена смотровая справка с указанием замечаний к качеству квартиры, <дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением размера площади квартиры.

<дата> между сторонами подписана смотровая справка квартиры, с указанием замечаний, <дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия о невыполнении требований по устранению недостатков объекта.

<дата> ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры.

Вместе с т ем <дата> состоялся вновь осмотр квартиры истцом с участием представителя застройщика, в котором вновь отражены недостатки объекта в части отсутствия подготовки стен и потолков помещения под чистовую отделку, дефекты закрытия витража, зазоры между уплотнениями усиления и декоративной штукатуркой (л.д.83 т.1)

<дата> ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» подписан односторонний акт приема-передачи квартиры.

Оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о том, что условия договора в части характеристик объекта исполнены ответчиком ненадлежащим образом ввиду передачи квартиры меньшего размера, согласованной сторонами площади более чем на 1%, что не оспаривалось ответчиком в ходе рассмотрения дела.

В ходе рассмотрения дела установлено, что <дата> ответчиком на счет истца переведена денежная сумма в размере 218396,96 руб. в счет возврата денежных средств в связи с отклонением фактической площади квартиры по заявлению <...>. от <дата>, исходя из расчета, что фактическая площадь квартиры по данным технической инвентаризации составила 83,7 кв.м., а проектная площадь квартиры по договору составляет 85,30 кв.м., т.е. разница в площадях равна 1,60 кв.м.

Также в материалы дела представлено платежное поручение №... от <дата>, в соответствии с которым ответчиком на счет истца произведен возврат денежных средств в сумме 81898,86 руб. в связи с отклонением фактической площади квартиры по претензии от <дата>.

Суд указал, что ответчик в полном объеме возвратил истцу денежные средства в общей сумме <...> за уменьшение общей площади переданной квартиры.

<адрес> квартиры, переданной истцу, составляет 83,1 кв.м., указанная площадь отражена в выписке из ЕГРН на квартиру (л.д.130 т.1).

Решение суда в части отказа в возврате излишне уплаченных денежных средств в связи с их оплатой ответчиком и в части отказа в удовлетворении требования об установлении фактической общей площади указанной выше квартиры (без балконов и лоджий) в размере 83,1 квадратных метра истцом не оспаривается ( ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ).

С выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительными односторонних актов приема-передачи объекта судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

В соответствии со статьей 4 Закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В силу положений пункта 3 части 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При этом положениями части 5 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных вышеуказанной частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.

В силу п. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В обоснование отказа в удовлетворении требований истца о признании одностороннего акта недействительным, суд первой инстанции указал, что со стороны ответчика предприняты все меры для устранения недостатков объекта в разумные сроки и передачи объекта недвижимости истице в соответствии с заключенным сторонами договором, недостатки были застройщиком устранены. Доказательств, свидетельствующих об уклонении ответчика от подписания акта приема-передачи квартиры истцу, не установлено.

С указанными выводами суда первой инстанции коллегия согласиться не может, поскольку смотровыми справками. Составленными с участием истца и представителя ответчика, как по состоянию на <дата>, так и по состоянию на <дата> указаны конкретные недостатки в качестве объекта, не связанные с изменением его площади, которые приняты ответчиком без замечаний, однако доказательств их устранения, предложений истцу повторно явиться для осмотра квартиры и ее принятия до составления одностороннего акта от <дата> суду не представлено.

Утверждения ответчика, что истец в состоявшемся после составления акта письменном обращении выражает согласие на принятие объекта не свидетельствует о наличии законных оснований для вывода о том, что на дату составления одностороннего акта со стороны истца имело место уклонение от принятия объекта.

Как указано выше, истец, обнаружив в объекте недостатки, воспользовалась предоставленным ей правом в силу ч.5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, и отказалась от подписания акта приема-передачи до устранения недостатков.

Выводы суда первой инстанции относительно того, что право истца на отказ в подписании акта приема-передачи возникает только в случае, если обнаруженные недостатки делают квартиру непригодной для проживания, не основаны на нормах закона, поскольку положения ч.5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ не устанавливает таких критериев.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска о признании недействительными составленных ответчиком односторонних актов приема-передачи объекта подлежащим отмене с удовлетворением требований истца в указанной части.

Вместе с тем коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в части несогласия с отказом обязать ответчика в течение десяти дней передать объект долевого строительства истцу.

Такая обязанность застройщика установлена условиями договора и регламентирована положениями ст.ст. 6 и 8 ФЗ № 214-ФЗ. Вследствие признания настоящим судебным актом недействительными актов приема-передачи объекта строительства, срок передачи объекта и требования к качеству объекта, его характеристикам установлены договором между сторонами, который неисполнен со стороны ответчика. Нарушение срока исполнения обязательства влечет меры ответственности, установленные ч.2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ.

При этом в силу отсутствия внесения изменений в договор в том числе и в отношении площади передаваемого помещения до фактической передачи объекта с определенными характеристиками истец не наделена правом требовать выплаты ей денежных средств вследствие изменения площади объекта ( который ей не передан) и, соответственно, уплаты процентов за нарушение сроков выплаты данной суммы.

Поскольку законность постановленного решения суда в части взысканных с ответчика процентов, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа не оспаривается сторонами, судебная коллегия не усматривает в силу ч.2 ст. 327.1 ГПК РФ оснований для изменения судебного акта в данной части и проверки законности решения суда в полном объеме, однако оснований для большего взыскания процентов и возмещения истцу расходов, связанных с обмером помещения( которое фактически не передано ей) также не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований <...> к ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент» о признании недействительными односторонних актов приема-передачи объекта долевого строительства отменить и вынести новое решение.

Признать недействительными односторонние акты приема-передачи квартиры по адресу: <адрес>, составленные ООО «ЭмСи Истейт Инвестмент», недействительными.

В остальной части решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <дата>