Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-56/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июля 2022 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Альфа Групп» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС-48/2022/000007 от 14.04.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Альфа Групп» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2022/000007 от 14.04.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10930 +/- 37 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости на основании отчёта об оценке №, выполненного ООО «Профит Консалтинг», в размере 18927 000 рублей по состоянию на 23.09.2021г.

Требования мотивированы тем, что во исполнение положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административный истец обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 23.09.2021г., ссылаясь на то, что кадастровая стоимость существенно превышает определенную в отчете об оценке рыночную стоимость, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости. Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 14.04.2022г. в удовлетворении заявления ООО «Альфа Групп» отказано в связи с нарушением при составлении отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке, полагая заключение судебной экспертизы не достоверным доказательством.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО2 в судебном заседании против административного иска возражала, полагая, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в судебном порядке не имеется.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Липецкой области, администрации г.Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки», исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного Закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" или Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (часть 2 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Федеральным законом от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Согласно статье 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате (предшествующей 1 января 2023 года) перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности Бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 10930 +\- 37 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена актом ФГБУ ФКП Росреестра по состоянию на 23.09.2021 г. в размере 42803738,1 рубля, является архивной, затрагивает права административного истца по уплате земельного налога в период до 1.01.2022 г.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 16.03.202г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 10.03.2022г., выполненный ООО «Профит Консалтинг».

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 14.04.2022г. ООО «Альфа Групп» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке № от 10.03.2022г., выполненным ООО «Профит Консалтинг», а именно: анализ рынка выполнен не в полном объёме – нарушены требования п.5 ФСО №3, п.11 ФСО №7; при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода отсутствует обоснование значений характеристик объектов-аналогов в части учета прав и местоположения – нарушены требования п.5 ФСО №3; при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов нарушено требование п.8и ФСО №3 в части обоснования корректировок; в рамках доходного подхода оценщиком допущена техническая ошибка при указании площади объекта оценки – нарушение требований п.5 ФСО №3; в качестве объекта-аналога необоснованно использован объект недвижимости, которые не относятся к сегменту рынка объекта оценки-нарушение требований п.22б ФСО №7 и п.5 ФСО №3; необоснованно применена поправка на сервитут – нарушение требований п.5 ФСО №3; при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода ценообразующие факторы аналогов не подтверждены – нарушено требование п.5 ФСО №3; сведения о характеристиках объекта оценки в части наличия коммуникаций по тексту отчета вводят в заблуждение – нарушение требований п.5 ФСО №3.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ "ЦКО" относительно выявленных нарушений в отчете оценщиком, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка»» ФИО6

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 10.03.2022г., выполненный ООО «Профит Консалтинг», на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, содержание отчета об оценке допускает неоднозначное толкование результатов проведения оценки объекта оценки и вводит в заблуждение его пользователей, в нарушение требований п. 22б ФСО№7 в рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к иному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Кроме того, в ходе составления исследуемого экспертом отчета об оценке оценщиком допущены следующие методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщиком выбрано 3 объекта-аналога из приведенной выборки объектов.

Согласно идентификации, проведенной экспертом, объект-аналог № с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования для жилой усадебной застройки с объектами торгово-бытового назначения (для объектов жилой застройки) и находится в зоне индивидуальной жилой застройки (согласно Правилам землепользования и застройки с/п Сырский сельсовет). Исследуемый земельный участок имеет вид разрешенного использования - магазины и расположен в зоне О-1.

Поскольку объект экспертизы и объект-аналог №1 имеет различные виды разрешенного использования и расположены в разных градостроительных зонах относить их к одному сегменту рынка будет нецелесообразно, поскольку для каждого из объектов будут свои ценообразующие факторы. Выявлено нарушение п. 22б ФСО №7.

Подобранный объект-аналог №1 расположен в <адрес> <адрес>. Объект исследования расположен в границах <адрес>. Однако, на данное различие оценщиком не внесено соответствующего поправочного коэффициента на различие в местоположении. Оценщик в отчете об оценке указывает, что местоположение объекта- аналога №1 относится к типовой территориальной зоне - окраина городов, промзона. Согласно Справочнику оценщика недвижимости-2020 (Земельные участки. Часть II, под ред. ФИО3), данная типовая территориальная зона относится к зонам в пределах города. Поскольку объект-аналог №1 расположен за пределами города, относить его к данной зоне ошибочно. Таким образом, оценщик, необоснованно относит объект-аналог №1 к городским территориям и не применяет корректировку по одному из основных ценообразующих параметров - местоположение, что может привести к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

В качестве объекта-аналога №2 оценщик использует земельный участок с кадастровым номером №. Экспертом была проведена идентификация основных ценообразующих параметров объекта с использование сервиса «Справочная информация online по объектам недвижимости» и Публичной кадастровой карты. В результате идентификации было выявлено, что объект-аналог №2 имеет вид права – аренда.

В отчете оценщик указывает, что объект-аналог №2 передается на праве собственности, что нарушает п.5 ФСО№3.

Оценщик не учитывает различие в передаваемых имущественных правах на объект-аналог №2 и объект экспертизы (корректировка по данному ценообразующему параметру составляет 0%), что ведет к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

В процессе анализа объекта-аналога №2 эксперт установил, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № При рассмотрении панорамы с Google карт эксперт подтвердил данную информацию. Данный факт не был учтен оценщиком в отчете об оценке (принят оценщиком, как свободный без внесения необходимых корректировок), что может оказать существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости.

Текст объявления объекта-аналога №3 содержит следующую информацию: «Продается земельный участок, обшей площадью 2 гектара, справа от строительного гипермаркета «АРШИН», в собственности. Место нахождение: <адрес> Оценщик провел идентификацию и присвоил объекту-аналогу №3 кадастровый №. Согласно сервису «Справочная информация online по объектам недвижимости» эксперт установил основные характеристики объекта-аналога, а именно: площадь объекта 22 150 кв.м; вид разрешенного использования: для строительства автостоянки с автосервисом, зданиям автосалона, зданий складов непродовольственных товаров; местоположение: <адрес>, <адрес> вид права аренда.

Эксперт установил, что на участке расположены капитальные здания (согласно Яндекс Панораме и Публичной кадастровой карте).

Оценщик также указывает, что на участке расположено улучшение и применяет корректировку в размере 4,17%. Величину корректировки обосновывает по данным некоммерческой организации Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт». Однако, согласно данным материалов дела (л.д. 135) данная корректировка применяется в том случае, если на участке находятся ветхие здания, подлежащие сносу. На участке (объект-аналог №3) расположены здания в отличном состоянии современной постройки, которые не требуют сноса.

Таким образом, оценщик необоснованно применяет корректировку по данному параметру, что приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

Данный факт вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке и нарушает п.5 ФСО №3.

В отчете об оценке отсутствуют копии источников объектов из первичной выборки объектов-аналогов, что делает невозможным проверку основных характеристик, указанных оценщиком, например, по их идентификатору по ключевым базам недвижимости. Данный факт нарушает п.5 ФСО №3: «информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена».

Экспертом ФИО6 сделан вывод о том, при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № от 10.03.2022г., выполненного ООО «Профит Консалтинг», допущены нарушения законодательства РФ об оценочной деятельности, методические ошибки и необоснованные суждения, ведущие к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и ставящие под сомнение достоверность отчета об оценке, как документа, содержащего сведения доказательственного значения в соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчет об оценке рыночной стоимости № от 10.03.2022г., не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых названный отчет не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости объекта.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 14.04.2022г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом было установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем вопреки доводам административного ответчика о невозможности установления кадастровой стоимости в размере рыночной в случае отказа в удовлетворении требований о признании решения бюджетного решения незаконным, суд

считает подлежащими удовлетворению требования об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном рыночной стоимости ввиду следующего.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем судебная коллегия, учитывая, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложения и принимая во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 11.07.2022г., выполненным ООО «АКГ «Инвестоценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10930 +/- 37 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 23.09.2021г. составляет 28357 509 рублей.

Анализируя экспертное заключение № от 11.07.2022г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение экспертов относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки с применением фотофиксации.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно, с применением сравнительного подхода (методом прямого сравнения продаж).

В рамках сравнительного подхода информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов комиссии эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные истцом вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению экспертов и отдать предпочтение представленному истцом отчету об оценке рыночной стоимости.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом необоснованно сделан вывод о том, что в период с 23.09.2020 г. по 23.09.2021 г. на рынке земельных участков Липецкой области не произошло каких-либо значимых событий, средний срок экспозиции земельных участков в исследуемом сегменте составляет 5 месяцев, опровергаются содержанием заключения эксперта, а также письменными пояснениями эксперта ФИО6, в которых он на основе анализа общедоступной информации Ассоциации Статриелт, Справочника оценщика и эксперта Черноземья сделал вывод о типичном сроке экспозиции для земельных участков Липецкой области под коммерческую застройку в диапазоне от 1 до 15 месяцев, соответственно, выводы эксперта основаны на достоверной информации.

Замечание представителя административного истца о том, что текст объявления не позволяет определить местоположение и площадь объекта-аналога № 1,не состоятельно, поскольку как следует из содержания заключения эксперта, а также письменных пояснений эксперта, при идентификации объекта-аналога №1 эксперт использовал не только текст объявления, но и фотоматериалы, размещенные в объявлении, с использованием электронного сервиса Росреестра «Публичная кадастровая карта», что позволило идентифицировать объект и уточнить его характеристики.

Вопреки доводам административного истца об отсутствии анализа фактора стоимости «расположение на красной линии», в экспертном заключении приведено описание корректировки «расположение относительно красной линии», обосновано внесение значений поправочного коэффициента к объектам –аналогам.

Заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения дополнительной или повторной судебной экспертизы по доводам представителя административного истца не имеется.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10930 +/- 37 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <адрес> подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 23.09.2021г. – 28357 509 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером № – 42803738.1 руб. и размером его рыночной стоимости 28 357 509 рублей составляет 34 %, не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

В данном случае, административный истец реализовал предусмотренное законом право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости. Решение суда не постановлено против административного ответчика. Судебная оценочная экспертиза в суде проводилась с целью проверки достоверности доказательств, представленных административным истцом в обоснование требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной стоимости.

Поскольку разница между кадастровой и установленной судом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является чрезмерной и удовлетворение требования административного истца было обусловлено реализацией предоставленного законом права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, - а не наличием спора о праве, как такового, и не фактами нарушения или оспаривания прав административного истца со стороны административного ответчика, - то расходы по оплате судебной оценочной экспертизы должна нести сторона административного истца, как лица, в силу закона обязанного доказывать те обстоятельства, на которые было указано в обоснование заявленного требования.

В силу изложенного с ООО «Альфа Групп» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Разрешая вопрос о взыскании недоплаченной госпошлины при подаче административного иска, суд исходит из следующего.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 126 КАС РФ к административному исковому заявлению прилагается документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленном порядке и размере либо право на получение льготы по уплате государственной пошлины, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины с приложением документов, свидетельствующих о наличии оснований для этого.

Госпошлина уплачивается по требованию об оспаривании решения бюджетного учреждения независимо от того, заявлено ли также требование об установлении рыночной стоимости на основании подп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ как при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера. По требованию об установлении рыночной стоимости государственная пошлина не уплачивается, так как такое требование не носит самостоятельный характер («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)» утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

На основании подп. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина для юридических лиц составляет 6 000 руб.

Как следует из материалов дела, при подаче административного иска административным истцом ООО «Альфа Групп» оплачена госпошлина в размере 2000 рублей, что подтверждается платежным поручением №13 от 29.04.2022г.

В соответствии с подп. 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с административного истца ООО «Альфа Групп» в бюджет муниципального образования г.Липецк подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

Административное исковое заявление ООО «Альфа Групп» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 10930 +/- 37 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование – магазины, расположенного по адресу: <адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 23

сентября 2021 года – 28357 509 (двадцать восемь миллионов триста пятьдесят семь тысяч пятьсот девять) рублей.

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО «Альфа Групп» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения №ОРС-48/2022/000007 от 14.04.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 16.03.2022 г.

Взыскать с ООО «Альфа Групп» в пользу ООО «АКГ «ИнвестОценка» оплату за проведение судебной экспертизы 40000 (сорок тысяч) рублей.

Взыскать с ООО «Альфа Групп» в бюджет муниципального образования г.Липецк государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) рублей. ( реквизиты для перечисления: УФК по Липецкой области (Межрайонная ИФНС России № 6 по Липецкой области) <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 15.08.2022г.