25RS0029-01-2023-005712-22

Дело № 2-4633/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 октября 2023 года г. Уссурийск

Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Корсакова Д.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яценко Я.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Уссурийского городского округа о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения незавершенного строительства,

с участием: представителя истца ФИО2, представителя ответчика Администрации Уссурийского городского округа Филюк Е.Н.,

УСТАНОВИЛ

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику мотивируя свои требования следующим. На земельном участке с кадастровым номером XXXX, площадью 1 718 +/- 29 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (автомойка), готовность 23 %. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Категория земель: земли населённых пунктов. Виды разрешенного использования: для завершения строительства (автомойка) готовность 23 %. Цель использования: для завершения строительства (автомойки) готовность 23 % (объект незавершенного строительства (автомойка), назначение нежилое, площадь застройки 220,40 кв.м., степень готовности 23 %, инв. XXXX, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, кадастровый (условный) номер: XXXX. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ истец приобрела указанный выше объект незавершенного строительства (автомойку). На основании заключенного договора аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа XXXX от ДД.ММ.ГГ, истцу в аренду предоставлен спорный земельный участок для завершения строительства объекта – автомойки. Согласно п. 2 Договора срок действия аренды с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. Истец ДД.ММ.ГГ обратился к ответчику с заявлением о предоставлении указанного земельного участка в аренду без проведения торгов на новый срок для завершения строительства объекта, однако решением от ДД.ММ.ГГ XXXX в удовлетворении данного требования ответчиком отказано. На основании распоряжения Заместителя Министра обороны РФ XXXX от ДД.ММ.ГГ разрешена передача земельного участка площадью 0,25 га из земель в/ч 71289 в п. Барановский полигон Уссурийского района в гражданское пользование для размещения автомойки. Согласно акту от ДД.ММ.ГГ на основании указанного распоряжения произведена передача и прием спорного земельного участка. Данный участок в дальнейшем исключен с учёта земельных участков специального назначения МО РФ, числящихся на учёте в Уссурийской КЭЧ. В настоящее время объект незавершенного строительства – автомойка имеет готовность 70%. Истец не могла ввести данный объект в эксплуатацию с 2019 года, поскольку на территории данного объекта была совершена кража имущества и строительных материалов. На основании изложенного просит обязать ответчика предоставить истцу спорный земельный участок в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта (автомойки) готовностью 23 %, расположенного на указанном земельном участке.

В судебное заседание истец, уведомленная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась, обеспечила явку своего представителя.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила требования удовлетворить. Суду пояснила, что в настоящее время объект незавершенного строительства – автомойка фактически достроена, однако ввести её в эксплуатацию невозможно из-за отсутствия действующего договора аренды на земельный участок под ним. Ранее истцу уже предоставлялся в аренду земельный участок для завершения строительства объекта, однако завершить строительство до окончания срока аренды не удалось по причине совершения кражи стройматериалов. Ответчик с исками об изъятии земельного участка по истечении срока аренды, об изъятии объекта незавершенного строительства не обращался.

Представитель ответчика администрации Уссурийского городского округа (далее – администрации УГО) в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, суду пояснила, что истец уже однократно реализовал своё право на предоставление спорного земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства, расположенного на нём объекта. Вновь предоставление земельного участка в таком порядке не предусмотрено. На вопросы суда пояснила, что администрация УГО к истцу с требованием об изъятии земельного участка или объекта незавершенного строительства не обращалась по причине отсутствия в бюджете городского округа средств для проведения оценки объекта незавершенного строительства.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца с участием его представителя.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, полагает следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Из приведённого следует, что с учетом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке пп. 10 п. 5 и п. 5 статьи 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Как следует из пп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Как следует из содержания пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.

Как следует из материалов дела истец на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ приобрела в собственность объект незавершенного строительства (автомойка), назначение: нежилое, общей площадью 220,40 кв.м., степень готовности 23 % (Лит. А, инвентарный XXXX), находящийся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX.

Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 25-АБ 813745 от ДД.ММ.ГГ (л.д. 21).

ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком заключен договор XXXX аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, по которому ответчик передал истцу в аренду земельный участок площадью 1 718 кв.м., кадастровый номер XXXX, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект незавершенного строительства (автомойка), готовность 23 %. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Разрешенное использование: для завершения строительства (автомойка) готовность 23 %. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ к названному договору аренды между сторонами заключено дополнительное соглашение XXXX по которому был изменён размер арендной

Согласно пояснением представителя истца, ранее указанный земельный участок также находился в аренде у ФИО1 с момента приобретения ею прав на объект незавершённого строительства до ДД.ММ.ГГ для завершения строительства этого объекта, однако договор аренды представить в судебное заседания они не могут. Указанный факт аренды спорного земельного участка подтвердил представитель ответчика в судебном заседании и не оспаривал его.

По истечении 6 месяцев со дня окончания срока аренды земельного участка по договору от ДД.ММ.ГГ XXXX администрация УГО в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства у ситца путем продажи с публичных торгов не обращалась.

ДД.ММ.ГГ истец обратилась в администрацию УГО с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером XXXX в аренду без проведения торгов.

Решением от ДД.ММ.ГГ XXXX ответчик отказал истцу в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов ссылаясь на то, что данный участок ранее уже предоставлялся заявителю в аренду для завершения строительства с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГ XXXX, а также указывая, что спорный земельный участок расположен в запретной зоне военного объекта.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ФИО1 с иском по настоящему делу.

Вместе с тем, учитывая вышеприведённые положения законодательства применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО6 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в декабре 2019 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Данные выводы суда согласуются с правовой позицией, изложенной в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГ.

Также судом усматривается необоснованность отказа администрации УГО в предоставлении спорного земельного участка истцу по мотиву его расположения в запретной зоне военного объекта.

Так, согласно п. 14.1 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка.

Из выше приведённой нормы следует, что отказ в предоставление земельного участка без проведения торгов по данному основанию возможен лишь при одновременном наличии двух условий: испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории и установленные ограничения использования земельного участка не допускают его использование в соответствии с целями, указанными в заявлении о предоставлении такого участка.

Вместе с тем, в материалах дела имеется письмо Врио начальника Квартирно-эксплуатационного управления Дальневосточного военного округа от 12.03.2003 № 30/11/1066 согласно которому распоряжением Заместителя Министра обороны РФ № 147/3/3 от 13.01.2003 разрешена передача земельного участка площадью 0,25 га из земель войсковой части 71289 в поселке Барановский Полигон Уссурийского района в гражданское пользование для размещения автомойки.

По акту от ДД.ММ.ГГ начальник Уссурийской КЭЧ передал, а начальник управления архитектуры, градостроительства, землепользования и кадастра г. Уссурийска и Уссурийского района принял указанный земельный участок под строительство автомойки. Данный земельный участок в дальнейшем подлежал исключению с учёта земельных участков специального назначения МО РФ, числящихся на учёте в Уссурийской КЭЧ.

Таким образом, из приведённых документов следует, что использование спорного земельного участка для строительства автомойки допустимо и согласовано с уполномоченным ведомством.

Кроме того, суд учитывает, что Постановление Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 № 405 «Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» (далее – Постановление № 405) было принято после приобретения истцом прав на объект незавершенного строительства, а также после первоначального предоставления земельного участка для завершения строительства данного объекта. Заключение договора аренды земельного участка на новый срок в 2016 году происходило уже с учётом положений указанного нормативного акта. Наличие в материалах дела письма Врио Начальника КЭУ ДВО от ДД.ММ.ГГ подтверждает, что строительство на территории спорного земельного участка автомойки не создаёт угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества, что согласуется с требованиями п. 12 Постановления № 405.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований истца, в связи с чем удовлетворяет их.

Руководствуясь ст.ст.197, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

исковые ФИО1 (паспорт XXXX, выдан ДД.ММ.ГГ) к администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения незавершенного строительства – удовлетворить.

Возложить на администрацию Уссурийского городского округа обязанность предоставить ФИО1 земельный участок с кадастровым номером XXXX, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир: объект незавершенного строительства (автомойка), почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX, в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта (автомойки) готовностью 23 %, расположенного на указанном земельном участке.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Д.И. Корсаков

Мотивированное решение изготовлено 4 октября 2023 года.