УИД: 77RS0022-02-2025-004370-94 Дело № 2-5934/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2025 года г. Москва

Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Казанцева О.А., при секретаре Андреевой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5934/2025 по иску ФИО1, ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Перовское» о признании пункта договора недействительным, взыскании стоимости устранения строительных недостатков, убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

Истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «Перовское» о признании пункта договора недействительным, взыскании стоимости устранения строительных недостатков, убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, в обоснование требований указав, что 10.08.2023 года между истцами и АО «Специализированный застройщик «Перовское» заключен договор участия в долевом строительстве № Перовское2-3.2.(кв)-2/18/7(1) (АК). Объектом долевого строительства является жилое помещение ..., по адресу: адрес, стоимость которого составила 8 915 654 рублей 95 копеек. По условиям договора ответчик обязался передать участникам долевого строительства жилое помещение не позднее 30.12.2024 года.

При приемке объекта долевого строительства истцами выявлены строительные недостатки (дефекты) и отражены в акте осмотра. По истечении 60-дневного срока строительные недостатки не устранены застройщиком. С целью установления наличия, характера недостатков и стоимости их устранения истцы обратились к ИП ФИО3, по результатам проведенной экспертизы составлено техническое заключение, которым установлено наличие строительных недостатков и стоимость их устранения.

Досудебная претензия, полученная ответчиком, оставлена без удовлетворения, в связи с чем истцы, просят суд признать недействительным п. 4.6. Договора участия в долевом строительстве № Перовское2-3.2.(кв)-2/18/7(1) (АК) от 10.08.2023 года, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере 42 088 рублей 07 копеек, взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков в размере 387 367 рублей 04 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требования потребителя с 01.07.2025 года по дату фактического исполнения решения суда в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости устранения строительных недостатков за каждый день просрочки, штраф, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 70 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 45 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 351 рубля 64 копеек.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «Специализированный застройщик «Перовское» в судебное заседание не явился, представил возражения на исковое заявление, в которых просил в удовлетворении требований о взыскании неустойки, процентов и штрафа отказать, снизить размер компенсации морального вреда и размер судебных расходов, предоставить отсрочку исполнения решения суда. Учесть изменения Федерального закона от 30.12.2004 №214 ФЗ от 26.12.2024 года, и ограничить взыскания в 3% от цены договора.

Изучив письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 9 ст. 4 настоящего Федерального закона устанавливается, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного Договором.

Судом установлено, что 10.08.2023 года между истцами и АО «Специализированный застройщик «Перовское» заключен договор участия в долевом строительстве № Перовское2-3.2.(кв)-2/18/7(1) (АК). Объектом долевого строительства является жилое помещение № 663, по адресу: адрес.

В соответствии с п. 5.1 договора объект долевого строительства подлежал передаче не позднее 30.12.2024 года. В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составила 8 915 654 рублей 95 копеек.

30.12.2024 года между АО «Специализированный застройщик «Перовское» и истцами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве.

При принятии квартиры истцами выявлены дефекты, перечень которых передан застройщику для устранения. Указанные недостатки не были устранены в полном объеме.

Из заключения специалиста ИП ФИО3, следует, что стоимость устранения некачественно выполненных строительных работ в квартире № 663, расположенной по адресу: адрес, составляет 387 367 рублей 04 копеек.

Сомневаться в выводах эксперта, давшего заключение, не имеется оснований, поскольку квалификация эксперта должным образом подтверждена, данное заключение эксперта стороной ответчика ничем объективно не опровергнуто.

В силу ч. 1 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2)соразмерного уменьшения цены договора; 3)возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Согласно ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

С 01.01.2025 года по настоящее время действует мораторий на начисление названной неустойки, предусмотренный п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326.

Федеральным законом от 26.12.2024 года № 482-ФЗ, вступившим в силу в данной части с 01.01.2025 года ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» дополнена частью 4, в силу которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01.01.2025 года в виде трех процентов от цены договора.

Поскольку заключением специалиста, представленным стороной истца, установлено наличие строительных недостатков, в квартире, переданной истцам, суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимость устранения строительных недостатков в размере 267 469 рублей 65 копеек. (8 915 654, 95 руб. х3%)

Оснований для уменьшения стоимости устранения недостатков, определенной судебной строительно-технической экспертизой на сумму материалов и конструкций, подлежащих замене, но при этом пригодных к использованию не имеется.

Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда на срок до 30.06.2025 года включительно, в части взыскания в пользу истца стоимости устранения строительных недостатков.

На основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потер-певших, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда по 20 000 рублей.

Как следует из буквального толкования Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года № 326, с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 №1916, за период с 21.03.2024 года по 30.06.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством (часть 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ), застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.

Таким образом, неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и штраф, предусмотренные Законом № 214-ФЗ, взысканию с застройщика не подлежат.

Рассматривая требование истцов о признании недействительным пункта договора и взыскании излишне уплаченных денежных средств, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п 3.2. Договора участия в долевом строительстве квартиры строительстве № Перовское2-3.2.(кв)-2/18/7(1) (АК) от 10.08.2023 года, проектная общая площадь квартиры составляет 25,42 кв.м.

В соответствии с актом приема-передачи от 30.12.2024 года, площадь квартиры составляет 25,30 кв.м.

В соответствии с п. 4.4. Договора участия в долевом строительстве, стороны пришли к соглашению о том, что Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 кв.м. включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, Цена договора изменению не подлежит. В случае изменения Общей проведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленный в п. 4.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Стоимость квартиры площадью 25,42 кв.м. составляет 8 915 654 рубля 95 копеек.

Как указывают истцы, в результате уменьшения площади квартиры до 25,30 кв.м., убытки истцов составили 42 088 рублей 07 копеек. (350 733,87руб/кв.м*0,12)

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным п. 4.6 договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которым Цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м.

Сторонами, без каких-либо оговорок, был подписан передаточный акт от 30.12.2024 года, истцы выразили согласие на изменение характеристик, подлежащего передаче объекта долевого строительства в виде жилого помещения в части уменьшения его фактической площади по сравнению с проектной, а также на то, что стоимость объекта долевого строительства с новыми характеристиками соответствует ранее согласованной цене.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании излишне уплаченных денежных средств удовлетворению также не подлежит.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 70 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 351 рубля 64 копеек, подтвержденные документально.

Исходя из сложности и категории настоящего спора, затраченного представителем времени и объема проведенной работы, а также требований разумности, руководствуясь положениями ст. 98 ГПК РФ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях расходов по оплате юридических услуг, снизив их размер до 30 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с ответчика в доход бюджета г. Москвы подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 024 рублей 00 копеек, исходя из размера удовлетворенных требований имущественного характера и неимущественного характера.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к АО «Специализированный застройщик «Перовское»,- удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Специализированный застройщик «Перовское», ИНН <***>, в пользу ФИО1, паспортные данные, ФИО2, паспортные данные, в равных долях стоимость устранения строительных недостатков в размере 267 469 рублей 65 копеек, компенсацию морального вреда в размере 40 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 70 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 351 рубля 64 копеек.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Предоставить АО «Специализированный застройщик «Перовское», ИНН <***>, отсрочку исполнения решения суда до 30 июня 2025 года, включительно, в части взыскания в пользу истцов стоимости устранения строительных недостатков.

Взыскать с АО «СЗ «Перовское», ИНН <***>, в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 12 024 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Преображенский районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья

О.А. Казанцев

Мотивированное решение составлено 16 июня 2025 года.