УИД 58RS0028-01-2022-003453-94 № 2-193/2023

Судья Прудченко А.А. № 33-2441/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 июля 2023 г. г. Пенза

Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Бурдюговского О.В.,

судей Мягковой С.Н., Титовой Н.С.

при секретаре Рожкове Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда по докладу Бурдюговского О.В. гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «Термодом» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя, убытков, компенсации морального вреда по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Пензенского районного суда Пензенской области от 20 февраля 2023 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ООО СЗ «Термодом» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя, убытков, компенсацию морального вреда, - отказать».

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя ООО «Термодом» по доверенности ФИО3, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установил а :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО СЗ «Термодом» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, неустойки за просрочку удовлетворения требования потребителя, убытков, компенсации морального вреда, указав, что ДД.ММ.ГГГГ они с ООО СЗ «Термодом» заключили договор участия в долевом строительстве №. По завершении сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию согласно акту об оплате к договору от ДД.ММ.ГГГГ № № денежные средства за <адрес> в <адрес>, состоящую из одной комнаты, общей площадью 21, 7 кв. м, том числе жилой площадью 12, 3 кв. м, оплачены полностью в размере 957 420 руб. (ипотека). Согласно акту № приема-передачи недвижимого имущества в собственность от ДД.ММ.ГГГГ ими получена квартира, общей площадью 17, 8 кв. м. Регистрация права собственности <адрес> общей площадью 17, 8 кв. м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, произведена ими ДД.ММ.ГГГГ С учетом положений пункта 2.2 указанного договора ими оплачены денежные средства за квартиру. общей площадью 21, 7 кв. м. Общая проектная площадь квартиры составляет 19, 7 кв. м. (с учетом коэффициента 0, 5 площади лоджий). Площадь лоджии учитывается с коэффициентом 0, 5, когда указанная лоджия с квартирой приобретается, и приобретатель имеет право ей пользоваться по назначению – лоджия. Однако лоджия, общей площадью 4 кв. м, является местом общего пользования, так как на ней расположен запасный эвакуационный выход для квартир с 7 этажа и эвакуационный люк на 5 этаж. За указанное помещение ими были оплачены денежные средства в размере 170 068 руб., в площадь квартиры указанное помещение лоджии не входит и не может считаться их собственностью. Закрыть выход на 5 этаж через лоджию они не имеют право по причинам пожарной безопасности. Площадь лоджии размером 4 кв. м, которая была предусмотрена в договоре участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №, оплачена полностью согласно акту об оплате к вышеуказанному договору в размере 957 420 руб. В собственность зарегистрирована квартира, общей площадью 17, 8 кв. м, без учета лоджии, которая находится в собственности всех собственников жилого дома, что меньше оплаченной на 3, 9 кв. м (на 17 %). На основании пункта 2.6 указанного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №, считают, что разница в оплаченной стоимости за 21, 7 кв. м и приобретенной 17, 8 кв. м, то есть стоимости не приобретенной площади равной 3, 9 кв. м, должна быть уменьшена на 170 068 руб. и возвращена им. Поскольку ответчиком длительное время не возвращались уплаченные ими денежные средства, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами по договору участия в долевом строительстве и штраф. Из расчета неустойки по иску следует, что размер пени (неустойки) составляет 25 510, 20 руб. Просили суд взыскать с ООО СЗ «Термодом» в их пользу часть стоимости квартиры в размере 170 068 руб.; неустойку в размере 25 510, 20 руб.; компенсацию вреда в размере 10 000 руб., по 5 000 руб. каждому; штраф в размере 102 789 руб.

ДД.ММ.ГГГГ от истцов поступило дополнение к исковому заявлению, в котором они просили суд взыскать с ООО СЗ «Термодом» в их пользу часть стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 172 068 руб.; неустойку в размере 36 134, 28 руб.; компенсацию вреда в размере 10 000 руб., по 5 000 руб. каждому; убытки в размере 22 668, 82 руб.; штраф в размере 109 101 руб.

Представитель ООО «Термодом» по доверенности ФИО4 иск не признал, просил в его удовлетворении отказать полном объеме.

Пензенский районный суд Пензенской области принял указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 просили решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указав, что при заключении договора они были введены в заблуждение по природе продажи им квартиры с лоджией, которой они могут пользоваться ограниченно с учетом того, что иные лица могут ею пользоваться без их согласия, поскольку люк всегда открыт по пожарным нормам. Они приобрели квартиру, цена которой рассчитана за квадратный метр, без учета требований к расчету площади лоджии, в связи с чем стоимость квартиры должна быть уменьшена на стоимость 1, 9 кв. м. Просили принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО СЗ «Термодом» по доверенности ФИО3 решение суда просила оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 – без удовлетворения.

ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив применительно к статье 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре об участии в долевом строительстве указывается его цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПКФ «Термодом» (застройщик) и ФИО1 и ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № ДО1-986/68-568, в соответствии с которым застройщик обязуется в срок, предусмотренный настоящим договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить в соответствии с проектной документацией многоквартирный жилой дом переменной этажности по адресу: Российская Федерации, <адрес>, расположенный на земельном участке, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в общую совместную собственность объект долевого строительства, в соответствии с проектными характеристиками, определенными в пункте настоящего договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором, и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 1.1 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора объектом долевого строительства, подлежащего передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства, является жилое помещение (квартира), проектные характеристики которой приведены в пункте 2.2 настоящего договора, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Из п. 2.2 договора следует, что проектными характеристиками жилого помещения (квартиры) являются: номер дома (стр.) – 68; этаж – 6; номер квартиры (стр.) – 568; количество комнат – 1; общая проектная площадь квартиры (без учета площади лоджий) – 17, 7 кв. м; общая проектная площадь лоджий – 4, 0 кв. м; общая проектная площадь квартиры (с учетом коэффициента 0, 5 площади лоджий) – 19, 7 кв. м; жилая площадь квартиры (стр.) – 12, 3 кв. м.

Указанные данные нашли свое отражение в приложении № к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № в плане однокомнатной <адрес>, расположенной на 6 этаже в 5 подъезде многоквартирного пятисекционного жилого дома переменной этажности по генплану № на земельном участке: Российская Федерация, <адрес>, из которого установлено, что из помещения кухни имеется выход на одну из лоджий, которая оснащена пожарным выходом.

По завершении сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, согласно акту об оплате денежные средства за данную квартиру истцами оплачены полностью в размере 957 420 руб. (ипотека).

Согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ № приема-передачи недвижимого имущества в собственность ФИО1 и ФИО2 приняли в общую совместную собственность указанную квартиру, регистрация права собственности произведена ими ДД.ММ.ГГГГ

В проектной декларации на строительство пятисекционного жилого дома переменной этажности № со встроенными объектами социально-бытового обслуживания, администрациями и торговыми помещениями в районе микрорайона № «Терновка» <адрес> содержится указание на наличие аварийных выходов на лоджии, где предусмотрены глухие простенки более 1, 2 м, обеспечивающие противопожарную безопасность во всех квартирах, расположенных выше 15 м.

Из представленного плана спорной однокомнатной <адрес>, являющегося приложением № к договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №, установлено, что истцы были ознакомлены с договором и поэтажным планом квартиры, о чем свидетельствуют подписи истцов, дополнений и возражений относительно общей площади квартиры и наличия на лоджии пожарной лестницы не высказывали.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Письмом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № № разъяснено, что для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу части 13 статьи 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №.

В силу п. 12 данных Требований площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Приказ Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающей правила определения «общей приведенной площади» жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об «общей приведенной площади» или «общей площади» жилого помещения.

На основании условий договора № ДО1-986/68-568 проектная площадь объекта включает в себя балкон, лоджии и рассчитываются с понижающим коэффициентом, то есть по своему смыслу является общей приведенной площадью.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу, что с учетом балкона/лоджии (площадь которой учитывается с понижающим коэффициентом) площадь квартиры составляет 19, 7 кв. м, а фактическая площадь квартиры с учетом лоджии – 21, 7 кв. м.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительная информация об общей площади объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента для лоджии не создает условий для ущемления прав, либо введения дольщиков в заблуждение относительно площади квартиры без учета лоджии, не лишает возможности использовать квартиру по назначению и не умаляет эту возможность иным образом, а также не лишает возможности потребителей – дольщиков возможности как проживать в квартире, так и реализовывать иные свои права по владению, пользованию и распоряжению, приобретаемым помещением.

Доводы стороны истцов о том, что лоджия является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не входит в состав квартиры, так как предназначена для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются несостоятельными.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными. Мотивы, по которым суд пришел к таким выводам, изложены в решении суда, основаны на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, на правильном применении и толковании норм действующего законодательства, приведенного в решении суда, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не усматривает.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются – ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты, перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна, двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, лоджия не включена в состав общего имущества, так как предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, поскольку она относится именно к квартире истца, и в которую можно попасть только из квартиры истца.

Вопреки доводам апелляционной жалобы наличие на лоджии пожарной лестницы, которая поэтажно связывает между собой соседей, не может служить основанием для вывода об ущемлении прав истцов, и, соответственно, для перерасчета стоимости квартиры, поскольку на поэтажном плане квартиры, с которым были согласны истцы, эвакуационный выход был обозначен.

Наличие выхода на лоджии, оборудованного лестницей, поэтажно соединяющей балконы или лоджии с люком размером не менее 0, 6 м на 0, 8 м в полу балкона (лоджии) для доступа на нижележащий балкон (лоджию) обусловлено требованиями п. 5.4.9 «СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», утвержденных приказом МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ №.

Данный Свод правил действовал до ДД.ММ.ГГГГ и устанавливал требования, направленные на обеспечение возможности своевременной и беспрепятственной эвакуации людей; обеспечение возможности спасения людей, которые могут подвергнуться воздействию опасных факторов пожара; защиту людей на путях эвакуации от воздействия опасных факторов пожара.

Кроме того, в судебном заседании в суде первой инстанции исследовано положительное заключение экспертизы № на объект капитального строительства пятисекционного жилого дома переменной этажности № со встроенными объектами социально-бытового обслуживания, администрациями и торговыми помещениями в районе микрорайона № «Терновка» <адрес>, согласно которому разделы проектной документации соответствуют требованиям технических регламентов, так как они основаны на объективном и тщательном исследовании материалов, экспертное исследование проведено с использованием и применением научно-обоснованных методик.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке представленных сторонами доказательств, являлись предметом исследования судом первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определил а :

решение Пензенского районного суда Пензенской области от 20 февраля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 и ФИО2 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 31 июля 2023 г.

Председательствующий

Судьи