Дело №2-136/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2023 года город Новый Уренгой

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Ломова С.А.

при секретаре Покотыло Л.В.,

с участием прокурора Куруч Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО1 об изъятии недвижимого имущества путем выкупа,

установил:

Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой обратился в суд с иском к ФИО1 об изъятии путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: квартиры [суммы изъяты] площадью 66,3 кв.м. с кадастровым номером [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером [суммы изъяты], площадью пропорционально размеру общей площади квартиры [суммы изъяты] по адресу: <адрес>; нежилых помещений площадью пропорционально размеру общей площади изымаемого жилого помещения, расположенных по адресу: <адрес>; прекращении права собственности ФИО1 и признании права собственности муниципального образования на изымаемое имущество. В обоснование заявленных требований указано, что распоряжением администрации г. Новый Уренгой [суммы изъяты]-р многоквартирный жилой дом № [суммы изъяты], расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным. Во исполнение постановления администрации г. Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] Департаменту имущественных и жилищных отношений администрации г. Новый Уренгой необходимо осуществить предусмотренные жилищным и земельным законодательством мероприятия по изъятию для муниципальных нужд принадлежащего ответчику на праве собственности вышеуказанного имущества. Жилой дом [суммы изъяты] по ул. <адрес> включен в Комплексную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в связи с чем, на орган местного самоуправления возлагается обязанность только по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Рыночная стоимость объекта оценки и размера убытков на ДД.ММ.ГГГГ составила 8 860 000 рублей. Ответчику направлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ с проектом соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа. Соглашение до настоящего времени не подписано. В обоснование размера выкупной стоимости изымаемого имущества представлен отчет [суммы изъяты], составленный ООО «Региональный экспертный центр», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель Департамента имущественных и жилищных отношений ФИО2, действующая на основании доверенности, иск поддержала. Просила суд исковые требования удовлетворить с учетом заключения эксперта ООО «СургутГлавЭкспертиза» об оценке спорного изымаемого имущества.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился. Извещен судом своевременно и надлежащим образом. Направил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого в удовлетворении исковых требований просит отказать, в связи с тем, что размер возмещения не является равноценным.

Прокурор Куруч Ю.Н. просила иск Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой удовлетворить по оценке, произведенной на основании определения суда ООО «СургутГлавЭкспертиза».

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившегося ответчика, уведомленного надлежаще.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ФИО1 является правообладателем квартиры № [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>

Распоряжением Администрации города Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты]-р многоквартирный жилой дом № [суммы изъяты], расположенный по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В целях сноса аварийного дома постановлением Администрации города Новый Уренгой от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] изъят для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты], площадью 1235 кв. м и квартира [суммы изъяты] с кадастровым номером [суммы изъяты] площадью 66,3 кв.м. (л.д. 9-10).

В соответствии с указанным постановлением подлежит изъятию принадлежащее ФИО1 на праве собственности недвижимое имущество: Земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты], площадью 1235 кв. м и квартира [суммы изъяты] с кадастровым номером [суммы изъяты] площадью 66,3 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 ст.35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

Решение об изъятии жилого помещения, принадлежащего ФИО1, принято компетентным органом местного самоуправления, соблюдена администрацией города Новый Уренгой и процедура, предшествовавшая изъятию жилого помещения у собственника, предусмотренная частями 2-4 ст.32 ЖК РФ.

Правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, переход права собственности муниципальному образованию и прекращение права пользования жилым помещением в соответствии со ст.292 ГК РФ.

Для разрешения спора важное значение имеет рыночная стоимость изымаемого жилого помещения.

Соглашение между администрацией города Новый Уренгой и ФИО1 о выкупной стоимости жилого помещения не достигнуто, в связи с чем, разрешение этого вопроса возможно в судебном порядке (ч.ч.6, 9 ст.32 ЖК РФ).

Истцом представлен отчет ООО «Региональный экспертный центр» [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ об оценке размера возмещения за изымаемые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, согласно которому рыночная стоимость Объекта оценки и размера убытков на дату оценки составляет 8 860 000 рублей (л.д. 48-52).

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

В силу ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.

Если оспариваемый отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества является одним из доказательств и определенная им величина оценки не является в силу закона или иного нормативного акта обязательной, то законность данного отчета не может быть предметом самостоятельного иска.

Согласно ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ч. 5 ст. 56.8 ЗК РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В соответствии с ч.ч. 7-8 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Отчет оценщика ООО «Региональный экспертный центр» был поставлен под сомнение ответчиком в его письменном отзыве на иск, и в ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения стоимости изымаемого имущества.

Согласно заключению Общества с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспертиза» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры № [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, приходящийся на жилое помещение, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием на дату проведения экспертизы составляет 6 960 925 рублей 72 копейки. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения по состоянию на дату проведения оценки составляет 1 105 854 рубля 83 копейки.

Указанный отчет Общества с ограниченной ответственностью «СургутГлавЭкспертиза» полностью соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, является последовательным, полным, объективным и научно обоснованным и не допускает неоднозначного толкования. Эксперт, составивший данный отчет, обладает необходимым уровнем специальных познаний и квалификацией, и выводы, содержащиеся в отчете, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценивая названный отчет об оценке спорного объекта, суд отмечает, что в силу положений ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» эксперт-оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

В силу ст. 56 ГПК РФ сторонами не представлено объективных и достаточных доказательств несостоятельности выводов оценки или некомпетентности эксперта ее проводившего, как и доказательств, опровергающих отчет, или позволяющих усомниться в правильности или обоснованности данного отчета.

Доводы ответчика о том, что оценка произведена с нарушениями закона, являются несостоятельными и направлены на переоценку стоимости спорного объекта в его пользу. Проверив заключение эксперта ООО «СургутГлавЭкспертиза», суд отклоняет доводы ответчика в данной части и принимает заключение за основу.

Отчёт ООО «Региональный экспертный центр» [суммы изъяты] от ДД.ММ.ГГГГ об оценке размера возмещения за изымаемые земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, не является актуальным на дату рассмотрения спора и, как следствие, не является достоверным в части определения стоимости изымаемого имущества на момент рассмотрения спора.

В отсутствие иных допустимых доказательств стоимости изымаемого имущества, суд принимает заключение эксперта ООО «СургутГлавЭкспертиза», составленное на основании определения суда, согласно которому рыночная стоимость [суммы изъяты], расположенной по адресу: ЯНАО, <адрес>, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, приходящийся на жилое помещение, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием на дату проведения экспертизы составляет 6 960 925 рублей 72 копейки. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения по состоянию на дату проведения оценки составляет 1 105 854 рубля 83 копейки.

Доказательств того, что сведения, содержащиеся в заключении эксперта, не соответствуют положениям действующего законодательства, суду не представлено. Не представлено суду и доказательства того, что при проведении судебной экспертизы были допущены нарушения, лишающие полученное по ее результатам заключение доказательственной силы. Выводы, содержащиеся в заключении, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка объекта оценки, а также на опыте и профессиональных знаниях. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета. Сторонами при рассмотрении дела не представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии действующему законодательству рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

Требования Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Нового Уренгоя о прекращении права собственности ответчика на изымаемое жилое помещение, земельный участок и нежилые помещения, полностью соответствуют разъяснениям, содержащимся в пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, с целью соблюдения баланса прав и законных интересов сторон спора, суд считает необходимым установить, что прекратившимся право собственности ФИО1 на изымаемое имущество необходимо считать с момента выплаты ему возмещения за данное имущество. Аналогичным образом возникновение права собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на изымаемое имущество также обусловлено моментом выплаты ФИО1 выкупной стоимости за изымаемое имущество.

Вместе с тем, выводы эксперта относительно компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судом не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ [суммы изъяты] «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с часть 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт может быть удовлетворено только в случае, если на момент приватизации жилого помещения жилой дом требовал проведения капитального ремонта.

Заключением эксперта, установлена классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта, в соответствии с которой жилые здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет.

Согласно копии технического паспорта, жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, построен в 1987 году и имеет V группу капитальности.

В соответствии с указанной выше классификацией жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта, общий срок службы жилых зданий V группы капитальности (сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, сборно-щитовые и глинобитные, перекрытия деревянные) составляет 30 лет, при этом указанная категория капитальности жилого дома не предусматривает необходимости проведения комплексного капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, поскольку жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, относится к V группе капитальности, которая не предусматривает проведения капитального ремонта, то оснований для возмещения ответчику компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд не находит.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО1 о выкупе жилого помещения, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 (паспорт серия [суммы изъяты]) следующее имущество:

- квартиру № [суммы изъяты], расположенную по адресу: <адрес>, площадью 66,3 кв.м., кадастровый [суммы изъяты];

- земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты] пропорционально размеру общей площади квартиры № [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>

- нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади квартиры № [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>

Возложить на Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обязанность выплатить ФИО1 (паспорт серия [суммы изъяты]) взамен изымаемого имущества 6 960 925 рублей 72 копейки.

Прекратить право собственности ФИО1 на изымаемое имущество в виде:

- квартиры [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>, площадью 66,3 кв.м., кадастровый [суммы изъяты];

- земельного участка с кадастровым номером [суммы изъяты] пропорционально размеру общей площади квартиры [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>

- нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади квартиры № [суммы изъяты], расположенной по адресу: <адрес>, с момента выплаты возмещения за изымаемое имущество.

Признать право собственности муниципального образования город Новый Уренгой на следующее имущество:

- квартиру № [суммы изъяты], расположенную по адресу: <адрес>, площадью 66,3 кв.м., кадастровый [суммы изъяты];

- земельный участок с кадастровым номером [суммы изъяты] пропорционально размеру общей площади квартиры № [суммы изъяты] расположенной по адресу: <адрес>

- нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, пропорционально размеру общей площади квартиры № [суммы изъяты] расположенной по адресу: <адрес>, с момента выплаты ФИО1 возмещения за изымаемое имущество.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серия [суммы изъяты]) в счет оплаты государственной пошлины в бюджет муниципального образования город Новый Уренгой 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 6 апреля 2023 года.

Судья С.А.Ломов