Дело №2-642/2023
УИД 10RS0008-01-2023-001200-11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 ноября 2023 года г.Медвежьегорск
Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Свинкиной М.Л.
при секретаре Кудашкиной К.Н.,
с участием истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры,
установил :
ФИО1 обратилась в суд с иском по тем основаниям, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>. Вторым сособственником названного жилого помещения являлась ФИО3 16.06.2023 ФИО2 через нотариуса ФИО5, временно исполняющую обязанности нотариуса ФИО6 Прионежского нотариального округа Республики Карелия, передала ей заявление о продаже принадлежащей ей доли в праве на квартиру за 140 000 руб., предложив сообщить о желании или отказе приобрести указанное имущество не позднее 30 дней со дня получения заявления. 02.08.2023 ФИО1 направила в адрес ФИО2 досудебную претензию с уведомлением о желании воспользоваться преимущественным правом покупки ? доли на квартиру за указанную в заявлении цену. Претензия была получена ФИО2 11.08.2023, несмотря на это ФИО2 продала принадлежащую ей долю ФИО4 Поскольку отчуждение ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру было произведено ФИО2 с нарушением преимущественного права ФИО1, которая от заключения договора купли-продажи доли письменно не отказывалась, ФИО1 просила перевести на себя права и обязанности ФИО4 как приобретателя ? доли в праве на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования по указанным в иске основаниям, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что вопрос о продаже ФИО2 спорной доли в квартире начал обсуждаться несколько лет назад, но конкретное предложение поступило лишь в июле 2023 года, после получения заявления ФИО2, направленного через нотариуса, она 02.08.2023 послала ФИО2 претензию, а до этого позвонила ей по телефону. В телефонном разговоре, также как и в претензии, предлагала ФИО2 выкупить спорную долю за 45 731 руб. 59 коп., поскольку оставшаяся часть стоимости доли в квартире подлежала зачету в счет долга ФИО2, который образовался перед ней в сумме 94 268 руб. 41 коп. ФИО2 с ней не согласилась, они ни до чего не договорились. При обсуждении с ФИО2 вопроса о приобретении спорной доли выплатить ФИО2 иную сумму, нежели 45 731 руб. 59 коп., не предлагала. В последующем несколько раз пыталась поговорить с ФИО2, но та не брала трубку. Иных попыток связаться с ФИО2, в том числе посредством социальных сетей, смс-сообщений, почтовой связи, не предпринимала, ждала, пока та совершит какие-либо действия по продаже ей спорной доли. Сама нотариусу не звонила, не писала, договор купли-продажи не составляла, деньги на депозит нотариусу не вносила. С нотариусом связывался ее представитель после того, как она узнала о продаже спорной доли ФИО4 и начала готовить иск в суд. Первоначально сообщила, что всей суммы, испрошенной ФИО2, у нее не было, денежные средства для внесения на депозит занимала у сестры, которая хранила их на вкладе, затем, что заключила с сестрой договор займа 22.07.2023, по нему сестра передала ей накопленные деньги, которые хранила в наличном виде дома, а затем она вернула их сестре, которая в последующем внесла их на депозит, поскольку ФИО1 не обладала необходимыми для совершения операции навыками.
В судебном заседании ответчик ФИО2 заявленные к ней требования не признала, поскольку выполнила все предписания действующего законодательства относительно продажи доли в квартире. С условиями, предложенными ФИО1, относительно приобретения спорной доли за 45 731 руб. 59 коп., она не была согласна, полную запрошенную ею стоимость квартиры ФИО1 ей уплатить не предлагала. Помимо одного телефонного разговора, который состоялся по инициативе ФИО1 в период после получения заявления от нотариуса и до получения от ФИО1 досудебной претензии от 02.08.2023, других разговоров с ФИО1 не было.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ранее в судебном заседании полагал иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку приобрел спорную долю с соблюдением установленных требований, дата заключения сделки была определена с учетом срока, в течение которого ФИО1 была вправе реализовать свое право преимущественной покупки. Со слов ФИО2 ему было известно, что та через нотариуса предложила выкупить свою долю ФИО1, но та на предложенные условия не согласилась.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Республике Карелия, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направило, позицию относительно заявленных требований не выразило.
С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается при имеющейся явке.
Выслушав стороны, приняв во внимание показания допрошенных судом свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как установлено судом, ФИО1 является собственником ? доли в праве на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, право собственности зарегистрировано 15.12.2020 на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданному нотариусом Медвежьегорского нотариального округа Республики Карелия ФИО7 25.02.2020.
Собственником другой ? доли в праве на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, до 24.08.2023 являлась ФИО3, право которой было зарегистрировано 30.12.2019 на основании свидетельства о праве на наследство по закону.
16.06.2023 ФИО2 через нотариуса направила в адрес ФИО1 заявление о предстоящей продаже принадлежащей ей ? доли в праве собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>, за 140 000 руб. с условием оплаты покупателем всей стоимости указанного имущества наличными деньгами в момент подписания договора купли-продажи, с предложением сообщить о своем желании или отказе приобрести вышеуказанную цену и на указанных условиях не позднее 30 дней со дня получения заявления, направив ответ через нотариуса в порядке, установленном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.
Заявление ФИО2 получено ФИО1 14.07.2023, что подтверждается сведениями о вручении почтовой корреспонденции АО «Почта России».
02.08.2023 в ответ на полученное от ФИО2 заявление ФИО1 направила в адрес ФИО2 досудебную претензию, в которой сообщила о готовности воспользоваться своим преимущественным правом покупки доли в спорной квартире, при этом сообщила о наличии у ФИО2 перед ней долга в сумме 94 268 руб. 41 коп., в связи с чем предложила ФИО2 выплату разницы между суммой выкупа доли в праве на квартиру и названной задолженностью, а именно 45 731 руб. 59 коп. в течение 10 дней с момента получения данного письма, после чего задолженность ФИО2 перед ФИО1 будет погашена, а у ФИО1 возникнет право на отчуждаемую ФИО2 долю в праве.
Претензия получена ФИО2 11.08.2023.
22.08.2023 ФИО2 продала принадлежащую ей ? доли в вышеназванной квартире ФИО4 за 140 000 руб., согласно представленному в материалы дела договору купли-продажи денежные средства получены ФИО2 при подписании договора, что соответствует указанным ФИО2 в заявлении от 16.06.2023 условиям о сумме продажи и расчету по сделке.
Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН 24.08.2023 на основании договора купли-продажи доли квартиры от 22.08.2023, заключенного с ФИО2
Исковое заявление предъявлено ФИО1 в суд (передано организации почтовой связи) 04.10.2023, срок, установленный пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюден.
Денежные средства на депозит Управления Судебного департамента в Республике Карелия внесены 28.09.2023 В.Л.Е. в сумме 140 000 руб.
Из пояснений ФИО1 следует, что с предложенной ФИО2 стоимостью доли в праве на квартиру в размере 140 000 руб. она была согласна, но при этом желала заключить договор купли-продажи доли лишь с условием зачета долга в размере 94 268 руб. 41 коп. и уплаты ФИО2 денежных средств в сумме 45 731 руб. 59 коп. Выплатить ФИО2 денежные средства в сумме 140 000 руб. не предлагала. О готовности выплатить за продаваемую спорную долю в праве на квартиру 45 731 руб. 59 коп. ФИО1 дополнительно извещала ФИО2 и ее мать, ФИО8, по телефону. Никаких действий, связанных с подписанием договора купли-продажи, ФИО1 не предпринимала, ждала каких-либо действий, связанных с заключением договора купли-продажи спорной доли, со стороны ФИО2
Указанное подтверждается показаниями допрошенных судом свидетелей В.Л.Е. сестрой ФИО1, а также М.Л.Б., матерью ФИО2
Показания свидетелей являются в целом последовательными и непротиворечивыми, оснований не доверять им или ставить их под сомнение у суда не имеется.
Вместе с тем показания свидетеля В.Л.Е.., а равно пояснения истца ФИО1 в части заключения договора займа между В,Л.Е. и ФИО1, в рамках которого В.Л.Е. 22.07.2023 передала ФИО1 денежные средства в сумме 140 000 руб., суд оценивает критически, поскольку никаких доказательств реального наличия данных денежных средств у В.Л.Е. на дату заключения договора займа суду не представлено. Кроме того, в первом судебном заседании, состоявшемся по делу, ФИО1 мотивировала предложенную ею ФИО9 выкупную цену (45 731 руб. 59 коп.) не только наличием у ФИО2 долга перед ней, но и отсутствием у нее самой всей истребуемой ФИО2 стоимости спорной доли (140 000 руб.).
Истец ФИО10, располагая сведениями о продаже спорной доли в квартире, не была лишена возможности заключить договор купли-продажи на предложенных ей условиях относительно цены и порядка ее уплаты, обсудить с ФИО2 порядок заключения договора купли-продажи, принять меры к заключению договора, в том числе составить договор купли-продажи, подписать его со своей стороны и направить ФИО2 либо нотариусу в порядке, установленном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, а равно внести денежные средства на депозит нотариуса, однако этого не сделала.
Сам по себе факт направления ФИО1 согласия на покупку доли квартиры без подписания договора купли-продажи, по мнению суда, не свидетельствует о реализации преимущественного права покупки.
Более того, из пояснений ФИО1 и текста направленной ею в адрес ФИО2 претензии следует, что с предложенными ФИО2 условиями продажи доли в квартире в части оплаты всей стоимости имущества (140 000 руб.) наличными деньгами в момент подписания договора купли-продажи ФИО1 согласна не была, настаивала на заключении договора лишь с условием проведения зачета долга и уплаты ФИО2 денежных средств в сумме 45 731 руб. 59 коп., т.е. фактически предложение ФИО2 ФИО1 в полном объеме, как того требует закон, акцептовано не было, вследствие чего право на преимущественную покупку спорной доли со стороны ФИО1 было утрачено 15.08.2023, т.е. до продажи спорной доли ФИО4
Следовательно, продажа ФИО2 принадлежащей ей ? доли в праве на спорную квартиру не может быть признана нарушающей права ФИО1, поскольку требования закона об извещении сособственника ФИО1 о предстоящей продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру ответчицей ФИО2 были исполнены, в то время как ФИО1 согласие на приобретение спорной доли на предложенный ей условиях не выразила, мер по заключению договора купли-продажи не предприняла.
При установленных обстоятельствах суд полагает заявленные требования на законе не основанными и удовлетворению не подлежащими.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для возвращения В.Л.Е. денежных средств в сумме 140 000 руб., внесенных на депозит Управления Судебного департамента в Республике Карелия.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил :
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Судья М.Л. Свинкина
Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2023 года