Решение по делу № 2-8326/2024 от 23.04.2025 - о взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости, судебных расходов.

УИД № 65RS0001-01-2024-010988-20

Дело № 2-872/2025 (2-8326/2024;)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2025 года город Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Волковой А.А.,

при секретаре судебного заседания Кыдыевой Н.В.,

с участием: истца ФИО1, представителей истца ФИО2 и ФИО3, действующих по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО5, действующей по устному ходатайству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6 о взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости, судебных расходов. В обоснование требований указал, что 10.10.2022 по договору купли-продажи приобрел у ответчика индивидуальный жилой дом и земельный участок по <адрес>. Стоимость дома с земельным участком в соответствии с п. 3 договора составила 9 000 000 руб., из которых стоимость дома – 6 850 000 руб., стоимость земельного участка – 2 150 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке. В соответствии с п. 4 договора между сторонами была согласована цена приобретаемого истцом имущества: стоимость дома с земельным участком составила 6 000 000 руб., из которых стоимость дома – 5 000 000 руб., стоимость земельного участка – 1 000 000 руб. По расписке от 25.10.2022 ответчик получил от истца дополнительно в счет оплаты дома 2 500 000 руб. наличными денежными средствами. Соответственно все ответчик получил от истца по договору 8 500 000 руб. В процессе эксплуатации дома были выявлены скрытые недостатки, которые возникли до передачи дома покупателю по причинам, возникшим до момента передачи товара, соответственно, за эти недостатки отвечает продавец. Так, было выявлено недостаточное утепление или нарушение технологии утепления отмостки; недостаточное утепление или нарушение технологии утепления крыльца; трещины в штукатурном слое несущих стен, вызванные сезонными деформациями крыльца; наличие морозного пучения грунтов, вследствие которого конструкция отмостки и крыльца при низких температурах имеет свойство поднятия и опускания до 5см. Для устранения выявленных дефектов следует выполнить демонтаж существующего крыльца и отмостки, подготовительные земляные работы для устройства отмостки с последующим утеплением, монтаж крыльца с устройством утепления. Согласно экспертному заключению стоимость демонтажно-монтажных работ составит 797 209 руб. 55 коп. Перечисленные недостатки в договоре купли-продажи не оговорены. 22.01.2024 истец обратился к ответчику с претензией о соразмерном уменьшении покупной цены дома путем возврата денежных средств в сумме 797 209 руб. 55 коп. Ответа на претензию не последовало.

Просит суд взыскать с ответчика стоимость соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости от 10.10.2022 в размере 797 209 руб. 55 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 172 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, приведенным в иске. Суду пояснил, что на момент приобретения дом находился в состоянии черновой отделки, разводки электричества и коммуникаций не было. Сначала истцом были выявлены трещины в стенах, а потом уже замерзла труба, ведущая к септику. Истцом производилась замена трубы. Труба замерзла не из-за действий строителей, а из-за нарушения технологии ее укладки. Трещины были выявлены в январе. Продавец заверил, что это из-за усадки дома. Продавец говорил, что необходимо выполнить работы по отводу воды от дома. До морозов указанные работы не были выполнены, поскольку истец консультировался со специалистами, которые сообщили, что срочности в выполнении указанных работ не имеется. В феврале истцом были осуществлены вскрышные работы для замены трубы, т.е. уже после выявления трещин в доме. Были выявлены нарушения в укладке трубы. Подвод к дому воды замерз до засора канализации. По поводу затопления пояснил, что в доме сорвало фитинг, трубу заткнули и перекрыли воду. Дренажный колодец был полный воды, но истец данную воду откачал. Тепловой пушкой был просушен дом в северной части дома №. Представленные ответчиком фото и видео материалы по строительству фундамента дома до рассмотрения дела в суде и до покупки дома истцу ответчиком не демонстрировались.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал позицию истца, дополнительно пояснил, что все недостатки были выявлены в ходе эксплуатации дома. Дом был продан как новый, в пригодном для проживания состоянии. Причиной недостатков является несоблюдение технологии строительства.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании дополнила, что пытались договориться с ответчиком до подачи иска. На место был вызван специалист ФИО7.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям, приведенным в письменных возражениях. Суду пояснил, что недостатки в доме возникли по причине заводнения истцом фундамента дома с последующей подвижкой грунта и проведения работ с использованием гидромолота. Отсыпка под фундамент была скальным грунтом с финишным слоем мучки. Истец перед покупкой осмотрел весь дом. Он не мог не знать о наличии недостатков. Приобретя дом, истец согласился с выявленными недостатками. Вокруг фундамента в первую очередь необходимо было сделать дренажную систему, о чем истец был поставлен в известность. Необходимо было канаву прокопать от соседа к соседу. Сам ответчик указанные работы не сделал по причине отсутствия времени и финансовой возможности. Истца к покупке данного дома никто не принуждал. При производстве осмотра дома Старцев сказал, что водонасыщение грунта влияет на поднятие крыльца. Ходатайство о назначении судебной экспертизы ответчик заявить отказался.

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании поддержала позицию ответчика, суду пояснила, что при приобретении дома истец совместно с ответчиком его полностью осмотрели. Истцу было сообщено о необходимости производства мелиоративных работ, чего истец не сделал. Выявленные недостатки состоят в причинной связи с действиями самого истца, не выполнившего мелиоративные работы. Договор купли-продажи является типовым, был составлен банком. Замечаний по поводу недостатков в доме на момент осмотра истец не высказывал.

Выслушав пояснения, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено и следует из материалов дела, 10.10.2022 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, предметом которого являлась покупка индивидуального жилого дома, площадью 96,1 кв.м., и земельного участка по указанным домом, расположенными по <адрес> №. Стоимость дома составила 5 000 000 руб., стоимость земельного участка составила 1 000 000 руб.

В соответствии с п. 9 договора дом с земельным участком передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектованный исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененный задолженностью по оплате ЖКУ.

Согласно п. 13 покупатель подтверждает, что до подписания договора дом с земельным участком осмотрен, претензий по состоянию приобретаемых объектов у покупателя не имеется.

10.10.2022 приобретенные дом и земельный участок были переданы истцу ответчиком по акту приема-передачи.

25.10.2022 в соответствии с представленной распиской истец передал ответчику денежные средства в размере 2 500 000 руб. в счет оплаты дома по <адрес>.

В соответствии с заключением № ООО «Центр экспертиз ФИО8»" от 16.12.2023 по результатам обследования индивидуального жилого дома по <адрес> были выявлены: недостаточное утепление или нарушение технологии утепления отмостки; недостаточное утепление или нарушение технологии утепления крыльца; трещины в штукатурном слое несущих стен, вызванные сезонными деформациями крыльца; наличие морозного пучения грунтов, вследствие которого конструкция отмостки и крыльца при низких температурах имеет свойство поднятия и опускания до 5см.

Для устранения выявленных дефектов следует выполнить демонтаж существующего крыльца и отмостки, подготовительные земляные работы для устройства отмостки с последующим утеплением, монтаж крыльца с устройством утепления.

Согласно локально-сметному расчету стоимость демонтажно-монтажных работ составит 797 209 руб. 55 коп.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец ФИО1 ссылался на то, что при первоначальном осмотре дома до заключения договора купли-продажи истец не обнаружил в доме каких-либо видимых недостатков. Выявленные недостатки образовались после морозов. Причиной их появления является нарушение технологии строительства дома ответчиком, о чем истец не был поставлен в известность до приобретения дома.

Возражая против иска, ответчик ФИО4 указал, что при покупке дома истец тщательно осматривал дом, ему было сообщено о необходимости производства мелиоративных работ, которые истцом выполнены не были, что и послужило причиной возникновения недостатков в результате заводнения фундамента дома и морозного пучения грунтов.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо (далее - ГК РФ), право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи - недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1 ст. 469 ГК РФ). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в числе соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии со статьей 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве. Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (жилого дома) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (жилом доме) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.

Из материалов дела следует, что 19.11.2023 ФИО1 пригласил для осмотра дома и выявленных в нем недостатков специалиста ФИО. На осмотре присутствовал ответчик ФИО Ход осмотра зафиксирован посредством фото и видеозаписей. Факт присутствия ответчика на осмотре и его фиксация на фото и видеозапись последним в ходе рассмотрения дела не оспаривалась.

В ходе осмотра специалистом ФИО были выявлены многочисленные нарушения при строительстве дома, в том числе скрытые, которые явились причиной образования дефектов в доме.

С целью выявления и фиксации дефектов истец обратился в ООО «Центр экспертиз ФИО8», заключением которого от 16.12.2023 также подтверждено наличие строительных нарушений при возведении дома, которые явились причиной образования выявленных недостатков.

19.01.2024 истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил возместить расходы на устранение выявленных недостатков товара в размере 797 209 руб. 55 коп. Ответа на претензию не последовало.

Разрешая спор, судом ответчику неоднократно было разъяснено о необходимости доказать обстоятельства возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю, а также о возможности заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Своим правом заявить соответствующее ходатайство ответчик не воспользовался.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено суду доказательств, достоверно подтверждающих, что истец был уведомлен о наличии в приобретаемом доме выявленных недостатков, что указанные недостатки возникли после передачи дома покупателю и по обстоятельствам, зависящим от покупателя.

Доводы ответчика о заводнении истцом фундамента дома в период его эксплуатации, о проведении работ с использованием гидромолота, что могло послужить причиной образования недостатков в виде трещин в штукатурном слое несущих стен, являются голословными и объективно материалами дела не подтверждаются.

Доказательств тому, что истец был уведомлен ответчиком о необходимости скорейшего производства мелиоративных работ для отвода воды от фундамента дома, материалы дела и заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества с актом приема-передачи также не содержат.

В соответствии с п. 9 договора дом с земельным участком передается в пригодном для проживания состоянии, что, по мнению суда, исключает необходимость проведения каких-либо дополнительных работ, в том числе связанных с отводом вод от фундамента дома.

Исследовав заключение ООО «Центр экспертиз ФИО8» суд полагает, что заключение содержат подробное описание проведенных исследований, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылки на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные истцом вопросы, не допускают их неоднозначного толкования, в связи с чем, суд приходит к выводу, что оно полностью соответствуют требованиям закона, в связи с чем, принимается судом как надлежащее доказательство по делу.

Доводы ответчика о том, что он не является подрядчиком и застройщиком, на что указано экспертом в заключении, правового значения для рассматриваемого спора не имеет, поскольку использованные экспертом при производстве экспертизы нормативные документы, такие как ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», своды правил распространяют свое действие на здания и сооружения любого назначения (в том числе входящие в их состав сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения), а также осуществляемые на всех этапах их жизненного цикла процессы инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, монтажа, наладки, эксплуатации (включая текущий ремонт), сноса (далее также - здания, сооружения, процессы, осуществляемые на всех этапах их жизненного цикла).

Таким образом, позиция стороны истца о наличии недостатков в спорном объекте подтверждается экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным ООО «Центр экспертиз ФИО8».

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком суду не представлено.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что ответчиком скрытые недостатки жилого дома не были оговорены при заключении договора купли-продажи, выявленные недостатки не могли быть обнаружены истцом в момент заключения договора купли-продажи в силу их скрытности, сезонного и накопительного проявления, поэтому для их устранения стороне истца необходимо понести расходы, что является основанием для признания обоснованности исковых требований стороны истца.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию стоимость соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости в размере 797 209 руб. 55 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Чеком по операции от 29.08.2024 подтверждается уплата истцом ФИО1 государственной пошлины в размере 11 172 руб. за подачу в суд настоящего искового заявления. Чеком по операции от 08.10.2024 подтверждается доплата представителем ФИО2 по поручению истца ФИО1 государственной пошлины в размере 1 руб.

С учетом удовлетворения заявленных требований в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 11 173 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости, судебных расходов, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены по договору купли-продажи недвижимости в размере 797 209 руб. 55 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 173 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья А.А. Волкова