РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

по делу № 2-1002/2025 (УИД № 43RS0003-01-2025-000707-89)

28 апреля 2025 года г. Киров

Первомайский районный суд г. Кирова в составе председательствующего судьи Бурнышевой Е.С.,

при секретаре Мирзоевой Т.К.,

с участием истца ФИО2, его представителя ФИО9, представителя ответчика по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к департаменту муниципальной собственности администрации г. Кирова о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском к департаменту муниципальной собственности администрации г. Кирова о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка. В обоснование иска указано, что ФИО2 является собственником незавершенного строительства: назначение: нежилое, площадь застройки 1463,1 кв.м, степень готовности 11 %, расположенного по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, что подтверждается выпиской из ЕГРН от {Дата} (запись регистрации перехода права собственности {Номер} от {Дата}).

Данный объект незавершенного строительства приобретен истцом {Дата} у (Данные деперсонифицированы)» по договору купли-продажи. Стоимость данного объекта составила 10 000 000 руб. Оплата по договору была произведена полностью, что подтверждается платежным поручением {Номер} от {Дата} на сумму 6 500 000 руб. и платежным поручением {Номер} от {Дата} на сумму 3 500 000 руб. Согласно п. 3.5 Договора купли-продажи объект незавершенного строительства передан истцу в момент подписания Договора.

02.06.2023 Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 10.05.2023 был передан в орган регистрации прав на недвижимое имущество.

Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, с кадастровым номером {Номер} является муниципальной собственностью администрации г. Кирова.

На момент покупки объекта незавершенного строительства между администрацией г. Кирова и (Данные деперсонифицированы)» действовал договор аренды {Номер} от 02.08.2021, сроком до 09.06.2024 для завершения строительства здания.

Так как в отношении (Данные деперсонифицированы)» определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.05.2023 по делу {Номер} была введена процедура наблюдения и конкурсный управляющий ФИО5 от лица (Данные деперсонифицированы)» обратился в орган регистрации с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате поданных 02.06.2023 документов о регистрации перехода права собственности на ФИО2, регистрация сделки по продаже объекта не была произведена. 30.10.2023 в адрес истца было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав на спорный объект.

17.11.2023 конкурсный управляющий ФИО5 в рамках дела о банкротстве (Данные деперсонифицированы)» подал заявление о признании сделки купли-продажи от 10.05.2023 по отчуждению объекта незавершенного строительства по адресу: {Адрес} недействительной. Определением суда от {Дата} прекращено производство по заявлению КУ ФИО5 о признании данной сделки недействительной ввиду отсутствия охраняемых законом интересов кредиторов в признании сделки недействительной. {Дата} после вступления определения от {Дата} в законную силу истец зарегистрировал право собственности на себя.

Таким образом, с момента заключения Договора купли-продажи от {Дата} до регистрации права собственности на объект {Дата} прошел год, в течение которого истец был лишен правовой возможности для вступления в право собственности и как следствие был лишен возможности приступить к завершению строительства здания торгового назначения. Срок договора аренды {Номер} с продавцом объекта незавершенного строительства истек {Дата}.

{Дата} истец обратился в департамент муниципальной собственности с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером {Номер} в аренду без торгов. В ответ на повторное заявление от {Дата} истцу было направлено постановление администрации г. Кирова {Номер}-п от {Дата} об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с отсутствием у истца права на предоставление ему земельного участка в аренду без проведения торгов, на основании пп. 1 ст. 39.16, пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

На момент подачи иска требование об изъятии указанного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в судебном порядке не рассматривается.

Данный объект является объектом сложной инженерной конструкции и не может быть возведен за 1-2 месяца. На него был подготовлен и утвержден проект, прошедший экспертизу проектной документации. Проект является ключевым документом, описывающим организационно-технологические вопросы возведения здания, и строительство должно осуществляться строго по данному проекту.

Подтверждением добросовестного поведения истца и намерения продолжить строительство является факт заключения с АО «Горэлектросеть» договора от {Дата} о технологическом присоединении здания магазина по адресу: {Адрес} электрическим сетям. Истец оплачивает арендную плату за фактическое пользование земельным участком с {Дата} по настоящее время на основании выставляемых ответчиком счетов.

Просит возложить на ответчика обязанность заключить с ним договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер}, расположенного по адресу: {Адрес}, {Адрес}.

Протокольным определением от {Дата} к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Кировской области.

Истец ФИО2, его представитель ФИО9 в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенные в отзыве, в котором указывает, что между департаментом муниципальной собственности администрации г. Кирова и (Данные деперсонифицированы)» был заключен договор аренды {Номер} земельного участка с кадастровым номером {Номер}, расположенного по адресу: {Адрес}, для завершения строительства. Срок аренды с {Дата} до {Дата}. В связи с истечением срока договор аренды земельного участка расторгнут, регистрационная запись об аренде погашена. Указанный порядок, на который ссылается истец, действовал до {Дата}, и истец не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. В удовлетворении исковых требований просит отказать в связи с отсутствием правовых оснований для их удовлетворения.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв, согласно которому объект незавершенного строительства с кадастровым номером {Номер} находится на земельном участке с кадастровым номером {Номер}, назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – здание магазина, площадь – 9168 кв.м. Сведения об актуальных правах, ограничениях прав, за исключением записи о запрете на совершение действий по регистрации на основании определения Первомайского районного суда г. Кирова от {Дата}, в ЕГРН отсутствуют. Аренда с (Данные деперсонифицированы)» на основании договора аренды земельного участка от {Дата} погашена {Дата} на основании заявления арендодателя. Оставляет решение на усмотрение суда, так как заявленные требования не влекут правовых последствий для Управления Росреестра по Кировской области.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела и оценив имеющиеся доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, {Дата} между (Данные деперсонифицированы) (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 1463,1 кв.м, степень готовности 11 %, расположенного по адресу: {Адрес}, кадастровый {Номер}, стоимостью 10 000 000 руб. (л.д. 9-10)

На момент покупки объекта незавершенного строительства между администрацией г. Кирова и (Данные деперсонифицированы)» действовал договор аренды {Номер} от {Дата}, сроком до {Дата} для завершения строительства здания.

{Дата} ФИО2 в Управление Росреестра по Кировской области подано заявление о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: {Номер}, расположенного по адресу: {Адрес}.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 02.05.2023 по делу {Номер} в отношении (Данные деперсонифицированы)» была введена процедура наблюдения. Конкурсный управляющий ФИО5 от лица (Данные деперсонифицированы)» обратился в орган регистрации с заявлением о прекращении осуществления государственной регистрации прав и возврате поданных 02.06.2023 документов о регистрации перехода права собственности на ФИО2, в связи с чем регистрация сделки по продаже объекта недвижимости не была произведена. (л.д. 13, 15)04.09.2023 ФИО2 обратился в (Данные деперсонифицированы)» с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от 08.07.2016 объекта капитального строительства «Здание торгового назначения с крытой автомобильной парковкой» сроком на 36 месяцев. (л.д. 20)

30.10.2023 в адрес ФИО2 Управлением Росреестра по Кировской области было направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав на спорный объект. (л.д. 14)

03.11.2023 конкурсный управляющий ФИО5 в рамках дела о банкротстве (Данные деперсонифицированы)» подал заявление о признании сделки купли-продажи от 10.05.2023 по отчуждению объекта незавершенного строительства по адресу: {Адрес} недействительной. (л.д. 16)

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 16.04.2024 прекращено производство по заявлению конкурсного управляющего ФИО5 о признании данной сделки недействительной ввиду отсутствия охраняемых законом интересов кредиторов в признании сделки недействительной. (л.д. 17)

21.06.2024 после вступления определения от 16.04.2024 в законную силу ФИО2 зарегистрировал право собственности на спорный объект на себя. (л.д. 21-22)

03.07.2024 между АО «Горэлектросеть» (Исполнитель) и ФИО2 (Заказчик) заключен договор {Номер} на оказание услуг по технологическому присоединению здания магазина по адресу: {Адрес} электроснабжению. Работы выполнены в полном объеме, что подтверждается актом {Номер} от 28.06.2024 об осуществлении технологического присоединения. (л.д. 18, 19)

{Дата} ФИО2 обратился в департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов с приложением всех необходимых документов. (л.д. 23-27)

Постановлением администрации г. Кирова от {Дата} {Номер} ФИО2 было отказано в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с отсутствием права на приобретение земельного участка без проведения торгов. (л.д. 28)

Определением Первомайского районного суда г. Кирова от 24.12.2024 исковое заявление департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова к ФИО2, ФИО7 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов оставлено без рассмотрения.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) исключительное право на аренду земельных участков имеют граждане, являющиеся собственниками сооружений и зданий, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Материалами дела бесспорно подтверждается наличие на рассматриваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, которое с 21.06.2024 находится в собственности ФИО2

При этом требование об изъятии указанного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка в суд не заявлено.

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта. При этом в материалы дела предоставлены доказательства наличия у ФИО2 уважительных причин невозможности закончить строительство здания в пределах срока действовавшего договора аренды.

При указанных обстоятельствах исковые требования ФИО2 о понуждении к заключению договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Возложить на департамент муниципальной собственности администрации г. Кирова заключить с ФИО2, паспорт серии {Номер}, договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер}, расположенного по адресу: {Адрес}.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Первомайский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.С. Бурнышева

Мотивированное решение составлено 07 мая 2025 года.