Решение по делу № 2-465/2023 от 09.10.2023

25RS0009-01-2023-000604-13 № 2-465/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Лесозаводск 09.10.2023

Лесозаводский районный суд Приморского края в составе судьи Гусева А.В.

при секретаре судебного заседания Кочегаровой С.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1 - Беляковой О.В.,

третьего лица, заявляющего самостоятельные требования ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки,

встречному иску ФИО1 к ФИО3 о признании её добросовестным приобретателем, признании действительным договора купли-продажи,

иску третьего лица ФИО2 к ФИО4, ФИО3 и ФИО5, заявившего самостоятельные требования на предмет спора, о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании договора притворной сделкой, направленной на прикрытие договора купли-продажи, заключенного между ФИО6, ФИО2 (покупатели) и ФИО5 (продавец),

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО3 просит признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 20.12.2022 между ФИО4 как продавцом и ФИО1 как покупателем в отношении нежилого помещения с кадастровым номером № хх, расположенного по адресу: ххххххх, и применить последствия недействительности сделки в виде аннулирования регистрационной записи в ЕГРН. Обосновывает тем, что ответчик ФИО4 с 25.08.2022 на основании договора купли-продажи от 25.08.2022 являлся собственником нежилого помещения с кадастровым номером № хх, расположенным по адресу: ххххххх. Истец ФИО3 и ответчик ФИО4 состоят в зарегистрированном браке, и указанное помещение было приобретено в период их брака на возмездной основе за счет общих средств супругов, то есть помещение является общим имуществом супругов. В настоящий момент истцу стало известно о том, что 20.12.2022 ответчик ФИО4 продал спорное помещение ответчику ФИО1 в отсутствие нотариально удостоверенного согласия истца на такую сделку (при этом, он действовал не лично, а через представителя). Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения от 20.12.2022, на основании которого была произведена регистрация перехода права собственности на помещение от ФИО4 к ФИО1, противоречит закону, то есть является недействительной сделкой. Защита права истца возможна лишь путем применения последствий недействительности сделки, иной способ гражданским законодательством не установлен.

Ответчик ФИО1 предъявила встречный иск к ФИО3, в котором она просит признать её добросовестным приобретателем указанного нежилого помещения, с учетом изменений заявленных требований также просит признать действительным договор купли-продажи, заключенный 20.12.2022 между ФИО4 и ФИО1 в отношении спорного объекта недвижимости, как договор, заключенный между ФИО6, ФИО2 (продавцы) и ФИО1 (покупателем). Обосновывает тем, что нежилое помещение с кадастровым номером № хх, расположенное по адресу: ххххххх, общим имуществом супругов ФИО7 не является, а потому нотариально удостоверенное согласие другого супруга - ФИО3, при совершении сделки купли-продажи данного помещения ФИО4 ФИО1 не требовалось в виду следующего. Средства супругов ФИО7 при приобретении данного нежилого помещения в совместную собственность не использовались. Имущество фактически приобретено на средства состоявших в браке супругов Г-вых - ФИО6 и ФИО2. Так 14.12.2021 между ФИО6 (покупатель) и ФИО5 (продавец) в лице ее представителя Б.В.Н. заключен предварительный договор купли - продажи, а также соглашение о задатке от 14.12.2021. В соответствии с указанным договором 14.12.2021 стороны договорились о приобретении ФИО6 (в период брака с ФИО2) у ФИО5 нежилого помещения с кадастровым номером № хх, расположенного по адресу: ххххххх за хххххххх рублей на условиях внесения задатка в размере 50 000 рублей. Задаток был внесен ФИО6 из совместных с ФИО2 средств в день подписания договора - 14.12.2021. о чем стороны подписали соответствующее соглашение о задатке. В дальнейшем до заключения основного договора из совместных средств семьи Г-вых продавцу - ФИО5 в лице Б.В.Н. была несколькими частями выплачена полная стоимость помещения, указанная в п. 2.1 договора, го есть хххххххх рублей, из которых:

- хххххххх рублей Г-выми взят кредит на имя ФИО4 в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» № хх Приморского РФ АО «Россельхозбанк», ежемесячные платежи по которому вносились как ФИО6, так и ФИО2 за счет семейных средств в период их брака, окончательный расчет (гашение кредита) произведен 31.01.2023 ФИО2 из личных средств в сумме хххххххх рубля (за счет кредита в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» № хх от 18.01.2023 на сумму хххххххх рублей). При этом заслуживает внимания тот факт, что само соглашение о кредитовании ФИО4 в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» в оригинале фактически находится у ФИО2, что свидетельствует о том, что ФИО4 вообще не интересовался своими кредитными обязательствами, не знал ни графика платежей, ни сумм, не беспокоился о погашении своих кредитных обязательств;

- хххххххх рублей - совместные денежные средства супругов Г-вых, нажитые ими в период брака, в том числе за счет кредитных средств в размере хххххххх рублей, взятых ФИО2 в Приморском РФ АО «Россельхозбанк».

Помимо этого, начиная с 25.08.2022, то есть с момента приобретения ФИО4 помещения, никаких распоряжений указанным имуществом ни ФИО3, ни ФИО4 не осуществляли, что подтверждается договором аренды указанного помещения, заключенным прежним собственником ФИО5 с ФИО6 от 15.01.2022, последующим договором субаренды от 15.01.2021 (фактически от 15.01.2022) между ФИО6 и ООО «Ружино», а также договором аренды ООО «Ружино» с новым собственником - ФИО1 от 31.03.2023. Иных договоров аренды ООО «Ружино» не заключалось. Также ни ФИО4, ни ФИО3 не несли бремени расходов по его содержанию, не оплачивали ресурсоснабжающим организациям плату за коммунальные услуги, в связи с чем на момент заключения сделки купли-продажи с ФИО1 образовалась задолженность по оказанным услугам, которая была оплачена за счет личных средств ФИО2 Договоры энергоснабжения с филиалом ПАО «ДЭК», ООО «Коммунальные сети» не были заключены ФИО4 с момента приобретения помещения и вплоть до его продажи ФИО1 Абонентом по данным договорам числился прежний собственник ФИО5, а далее новый собственник ФИО1 Расходы по электроснабжению помещения оплачивал ФИО2 из личных денежных средств со своей банковской карты, что подтверждается чеками по операции от 04.10.2022 на сумму хххххххх рублей, от 02.11.2022 на сумму хххххххх рублей, от 28.11.2022 на сумму хххххххх рублей, от 15.12.2022 на сумму хххххххх рублей, от 10.01.2023 на сумму хххххххх рублей, от 19.01.2023 на сумму хххххххх рублей.

- Согласно Определению СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2022 № 48-КГ22-9-К7, по смыслу норм, регулирующих сходные отношения, когда право собственности на товар не переходит к покупателю или переходит с обременением, продавец освобождается от ответственности, если докажет, что покупатель знал или должен был знать об основаниях для изъятия товара третьим лицом или о правах третьих лиц на товар (статьи 460 и 461 Гражданского кодекса Российской Федерации). Продавец, умышленно скрывший от покупателя названные обстоятельства, не может в обоснование освобождения себя от ответственности ссылаться на то, что покупатель являлся неосмотрительным и сам их не выявил (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При отсутствии согласия ФИО3 ГГ и неуведомлении продавцом покупателя ФИО1 об этом, действия продавца являются явно недобросовестными. Более того, из п.4 оспариваемого договора купли-продажи от 20.12.2022 следует, что продавец гарантировал покупателю ФИО1, что до подписания данного договора указанное помещение никому не продано, не заложено, в споре и под арестом (и запрещением) не состоит, то есть свободно от притязаний каких-либо лиц (в том числе супруги продавца - ФИО3).

- В период брака ФИО7 ФИО4 неоднократно выдавал совместной с ФИО3 дочери - ФИО6, доверенности на представление его интересов в финансовых организациях, при совершении сделок имущественного характера: доверенность № хх, выданную нотариусом нотариального округа города Хабаровск Хабаровского края С.С.В., рег.номер № хх, доверенность № хх от 23.08.2022, выданную 23.08.2022 Б.Ю.А., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа города Хабаровск Хабаровского края Б.О.А., per. номер № хх (имеется в материалах дела);доверенность № хх, выданную нотариусом нотариального округа города Хабаровск Хабаровского края С.С.В., рег.номер № хх, в соответствии с которой ФИО4 уполномочивает ФИО6 быть его представителем в любых финансово-кредитных организациях, открывать счета в банках и распоряжаться ими, что, безусловно, затрагивает и имущественные интересы супруги ФИО3 Поскольку по состоянию на 25.05.2023 данная доверенность не отменена (подтверждено скриншотом с сайта Федеральной нотариальной палаты reestr-dover.ru), то в отсутствие каких-либо притязаний со стороны ФИО3 отсутствуют не согласованные, не оговоренные действия между ней и ее супругом ФИО4

- В настоящее время в Лесозаводском районном суде Приморского края находится два исковых заявления, касающихся оспаривания сделок, участниками которых являются супруги ФИО7 и их дочь ФИО6 с одним и тем же представителем - ФИО8 ФИО2 получено исковое заявление ФИО6 от 14.05.2023 об оспаривании договора купли-продажи автомобиля, признании имущества общим имуществом супругов, разделе совместно нажитого имущества супругов, взыскании компенсации судебных расходов. Указанные обстоятельства свидетельствуют, что ФИО6, а также совместно проживающие в одной квартире ФИО4 и ФИО3 поддерживали ранее и поддерживают в настоящее время тесную связь между собой, обсуждают вопросы имущественного характера, что указывает на безусловную осведомленность супругов ФИО7 относительно распоряжения ФИО6 принадлежащим им общим имуществом - нежилым помещением с кадастровым номером № хх, расположенным по адресу: ххххххх. И довод ФИО3 о ее якобы нарушенном праве, о котором она узнала «в настоящее время» ничем не обоснован и опровергается указанными фактами. При таких обстоятельствах нотариально заверенное согласие супруги - ФИО3 на отчуждение ее супругом ФИО4 спорного нежилого помещения, на которое ссылается истец, носит характер формального документа, учитывая, что сделка фактически состоялась, прошла государственную регистрацию и на протяжении четырех месяцев не вызывала ни у одной из сторон каких-либо претензий.

- Таким образом, поскольку ни ФИО4, ни ФИО3 не несли никаких ни совместных, ни личных материальных затрат на приобретение в собственность нежилого помещения с кадастровым номером № хх, расположенного по адресу: ххххххх, не несли никаких затрат в последующем на его содержание, а также не осуществляли никакого распоряжения им, и не интересовались его судьбой, то оно не является их совместно нажитым имуществом, в связи с чем ФИО1 является добросовестным приобретателем, а оспариваемый договор купли-продажи не является недействительным (ничтожным), не противоречит закону и не влечет последствий недействительной (ничтожной) сделки.

Третье лицо ФИО2 заявил самостоятельные требования на предмет спора, с учетом изменения исковых требований просит:

- признать договор купли-продажи от 25.08.2022 нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый номер № хх, расположенного по адресу: ххххххх, заключенный между ФИО4 (покупатель) и ФИО5 (продавец) недействительным в связи с его притворностью;

- применить последствия недействительности указанной сделки: признать указанный договор купли-продажи притворной сделкой, направленной на прикрытие договора купли-продажи нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый номер № хх, расположенного по адресу: ххххххх, рыночной стоимостью хххххххх руб., заключенного между ФИО6, ФИО2 (покупатели) и ФИО5 (продавец).

Обосновывает тем, что средства супругов ФИО7 при приобретении данного нежилого помещения в совместную собственность не использовались. Имущество фактически приобретено на средства состоявших в браке супругов Г-вых - ФИО6 и ФИО2. Так 14.12.2021 между ФИО6 (покупатель) и ФИО5 (продавец) в лице ее представителя Б.В.Н. заключен предварительный договор купли- продажи, а также соглашение о задатке от 14.12.2021. В соответствии с указанным договором 14.12.2021 стороны договорились о приобретении ФИО6 (в период брака с ФИО2) у ФИО5 нежилого помещения с кадастровым номером № хх, расположенного по адресу: ххххххх за хххххххх рублей на условиях внесения задатка в размере хххххххх рублей. Задаток был внесен ФИО6 из совместных с ФИО2 средств в день подписания договора - 14.12.2021, о чем стороны подписали соответствующее соглашение о задатке. В дальнейшем до заключения основного договора из совместных средств семьи Г-вых продавцу - ФИО5 в лице Б.В.Н. была несколькими частями выплачена полная стоимость помещения, указанная в п. 2.1 договора, то есть хххххххх рублей, из которых:

- хххххххх рублей Г-выми взят кредит на имя ФИО4 в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» № хх Приморского РФ АО «Россельхозбанк», ежемесячные платежи по которому вносились как ФИО6, так и ФИО2 за счет семейных средств в период их брака, окончательный расчет (гашение кредита) произведен хх.хх.хххх ФИО2 из личных средств в сумме хххххххх рубля (за счет кредита в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» № хх от 18.01.2023 на сумму хххххххх рублей). При этом заслуживает внимания тот факт, что само соглашение о кредитовании ФИО4 в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» в оригинале фактически находится у ФИО2, что свидетельствует о том, что ФИО4 вообще не интересовался своими кредитными обязательствами, не знал ни графика платежей, ни сумм, не беспокоился о погашении своих кредитных обязательств;

- хххххххх рублей - совместные денежные средства супругов Г-вых, нажитые ими в период брака, в том числе за счет кредитных средств в размере хххххххх рублей, взятых ФИО1 в Приморском РФ АО «Россельхозбанк».

Ни ФИО4, ни ФИО3 не несли бремени расходов по его содержанию, не оплачивали ресурсоснабжающим организациям плату за коммунальные услуги, в связи с чем на момент заключения сделки купли-продажи с ФИО1 образовалась задолженность по оказанным услугам, которая была оплачена за счет личных средств ФИО2 Договоры энергоснабжения с филиалом ПАО «ДЭК», ООО «Коммунальные сети» не были заключены ФИО4 с момента приобретения помещения и вплоть до его продажи ФИО1 Абонентом по данным договорам числился прежний собственник ФИО5, а далее новый собственник ФИО1 Расходы по электроснабжению помещения оплачивал ФИО2 из личных денежных средств со своей банковской карты, что подтверждается чеками по операции от 04.10.2022 на сумму хххххххх рублей, от 02.11.2022 на сумму хххххххх рублей, от 28.11.2022 на сумму хххххххх рублей, от 15.12.2022 на сумму хххххххх рублей, от 10.01.2023 на сумму хххххххх рублей, от 19.01.2023 на сумму хххххххх рублей. Оплаченная им задолженность перед КГУП «Примтеплоэнерго» подтверждается извещением об оплате и кассовым чеком от 15.02.2023 на сумму хххххххх.

Истец ФИО3 и представитель истца ФИО8 в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, на л.д. 223 т. 1 имеется заявления представителя истца о рассмотрении дела в их отсутствие в случае одновременной неявки истца и представителя истца в судебное заседание. Согласно возражениям требования встречного иска ФИО1 и иска ФИО2 не признают.

Представитель ответчика ФИО1 – адвокат Белякова О.В. в судебном заседании с основным иском не согласна (по основаниям, указанным во встреченном иске и в аналогичных письменных возражениях). Полагает, что сделка совершалась ФИО6 действующей недобросовестно (по доверенности от имени отца) с заведомым дефектом сделки, позволяющим ее оспорить по надуманным основаниям, фактически злоупотребляя правом. На требованиях встречного иска настаивает. Поскольку ФИО1 является конечным приобретателем спорного имущества, просит признать её добросовестным приобретателем указанного нежилого помещения. Уточнила заявленные требования, просит признать действительным договор купли-продажи, заключенный 20.12.2022 между ФИО4 и ФИО1 в отношении спорного объекта недвижимости, как договор, заключенный между ФИО6, ФИО2 (продавцы) и ФИО1 (покупателем). В связи с этим представитель ответчика не возражает против удовлетворения самостоятельных требований третьего лица - ФИО2

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, доказательств уважительности неявки не представил. Суд, в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося ответчика ФИО4, поскольку заблаговременно, направленные в его адрес судебные извещения о месте и времени рассмотрения дела посредством заказной почты, возвращены в адрес суда без вручения в связи с истечением срока хранения. Сообщения, доставленные по адресу, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 года № 234, и части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует ее возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

Третье лицо ФИО2 на заявленных самостоятельных требованиях настаивает, полагает, что основной иск удовлетворению не подлежит. Суду пояснил, что он и ФИО6 не оформили указанные нежилые помещения на себя, поскольку он на новом месте работы работал менее полугода, и в банке ему бы не выдали кредит. Поэтому они с женой совместно решили взять кредит на тестя ФИО4 и пока они за счет собственных средств не погасят его кредит, оформить помещения на него. Через полгода он взял кредит на себя и предоставленными денежными средствами погасил кредит тестя. В отношении требований встречного иска ФИО1 возражений не имеет, поскольку его мать ФИО1, являющаяся конечным и добросовестным приобретателем, фактически приобрела спорный объект недвижимости у его жены ФИО6 Он не намерен оспаривать право собственности конечного приобретателя.

Третье лицо ФИО6 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, требования ФИО1 и ФИО2 считает незаконными и необоснованными, просит в их удовлетворении отказать. ФИО2 достоверно было известно об отчуждении ФИО4 имущества без согласия супруги.

Ответчик ФИО5 исковые требования ФИО2 не признает, никаких денежных средств от ФИО2 и ФИО6 она не получала. Просит рассмотреть дело в ее отсутствие, в заявленных требованиях ФИО2 и ФИО1 просит отказать.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующему:

1. Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (п. 1).

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2).

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 СК РФ).

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в ст. 173.1, п. 1 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствие согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующей сделки. В договоре должна быть указана цена недвижимости, а также определен предмет договора продажи недвижимости.

В силу ст. 551 ГК РФ переход прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с договором купли-продажи от 25.08.2022 ответчик ФИО4 приобрел в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: ххххххх, общей площадью 31,9 кв.м, кадастровый номер № хх. При этом, договор заключен ФИО6, действовавшей от имени ФИО4 на основании доверенности № хх от 23.08.2022, удостоверенной временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа г. Хабаровска Хабаровского края Б.О.А. – Б.Ю.А., зарегистрировано в реестре: № хх.

Право собственности ФИО4 на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра по Приморскому краю 29.08.2022, номер государственной регистрации права: № хх.

Ответчик ФИО4 и истец с 01.12.1990 состоят в браке (свидетельство о заключении брака № хх, выдано 01.12.1990 Забайкальским с/с ххххххх). Сведений о расторжении указанного брака материалы дела не содержат.

Таким образом, в силу ст. 34 СК РФ, спорный объект недвижимости, приобретенный ответчиком ФИО4 во время брака с ФИО3, является их совместной собственностью.

20.12.2022 между ответчиком ФИО4 (продавец) в лице ФИО6, действующей от его имени на основании доверенности № хх от 31.01.2020 удостоверенной нотариусом нотариального округа г. Хабаровска Хабаровского края С.С.В., зарегистрировано в реестре: № хх, и ответчиком ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 продал, а ФИО1 приобрела в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: ххххххх, общей площадью 31,9 кв.м, кадастровый номер № хх.

Право собственности ответчика ФИО1 на указанный объект недвижимости зарегистрировано Управлением Росреестра по Приморскому краю 23.12.2022, номер государственной регистрации права: № хх.

Из содержания заявления № хх, поданном ФИО6 20.12.2022 от имени ФИО4 в КГАУ “МФЦ Приморского края” г. Лесозаводск 14 для государственной регистрации сделки по распоряжению спорным недвижимым имуществом, следует, что ФИО6 была уведомлена о возможном оспаривании данной сделки в судебном порядке, поскольку ею (ФИО6) в заявление собственноручно внесена и заверена подписью запись, содержащая просьбу о проведении регистрации сделки без согласия супруги ФИО4

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (л.д. 33-34), при государственной регистрации права собственности ответчика ФИО1 на спорный объект недвижимости, в ЕГРН внесены сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права без необходимого в силу закона (п. 3 ст. 35 СК РФ) согласия истца – супруги ФИО4

Таким образом, сделка, совершенная ответчиками в отношении спорного объекта недвижимости без согласия истца, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой.

При таких обстоятельствах, поскольку ФИО3 не давала нотариально удостоверенного согласия на заключение 20.12.2022 её супругом ФИО4 сделки по распоряжению имуществом – нежилым помещением, данная сделка могла бы быть признана судом недействительной, с применением последствий недействительной (оспоримой) сделки, в виде восстановления ранее зарегистрированного права ответчика ФИО4 в отношении спорного объекта недвижимости.

2. Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что указанное имущество фактически приобретено исключительно на средства состоявших в браке супругов Г-вых - ФИО6 и ФИО2. Средства супругов ФИО7 при приобретении данного нежилого помещения в совместную собственность не использовались.

Так 14.12.2021 между ФИО6 (покупатель) и ФИО5 (продавец) в лице ее представителя Б.В.Н. заключен предварительный договор купли-продажи, а также соглашение о задатке от 14.12.2021. В соответствии с указанным договором 14.12.2021 стороны договорились о приобретении ФИО6 (в период брака с ФИО2) у ФИО5 нежилого помещения с кадастровым номером № хх, расположенного по адресу: ххххххх за хххххххх рублей на условиях внесения задатка в размере хххххххх рублей. Задаток был внесен ФИО6 из совместных с ФИО2 средств в день подписания договора - 14.12.2021, о чем стороны подписали соответствующее соглашение о задатке.

Указанные обстоятельства подтверждаются предварительным договором купли-продажи от 14.12.2021 (т.1 л.д. 79-80), в котором стоимость нежилого помещения указана в размере хххххххх руб. Согласно справок ИП К.Ю.А. и агентства недвижимости «хххххххх» (т.1 л.д. 199, 200), стоимость аналогичных нежилых помещений в здании по адресу: ххххххх, по сделкам купли-продажи, сопровождением которых они занимались, также составляет хххххххх руб.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений (т.2. л.д. 7-22), на 25.08.2022 она составляла хххххххх руб.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО5 в лице Б.В.Н. никак не могла продать указанные помещения 25.08.2022 за хххххххх., т.е. за сумму, явно не соответствующую его стоимости.

В судебном заседании свидетели Л.А.Н., Л.Т.А., К.Е.Ю., ранее поддерживавшие дружеские отношения с семьей Г-вых, также подтвердили, что фактически спорные нежилые помещения были приобретены в собственность именно ФИО2 и ФИО6 за хххххххх руб. (а не ФИО4 за хххххххх рублей, как следует из договора), о чем им было достоверно известно еще до обращения сторон в суд, практически непосредственно после совершения указанной сделки. Оценивая показания указанных свидетелей, суд признает их допустимыми, поскольку в спорах о признании сделок недействительными допускается использование свидетельских показаний, в частности для установления мотивов действий сторон договора, их реальной цели при заключении сделки, факта исполнения договора или отсутствия реального исполнения.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что до заключения основного договора ответчиком ФИО4 01.07.2022 заключено соглашение о кредитовании № хх и был взят кредит в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» Приморского РФ АО «Россельхозбанк» на сумму хххххххх рублей на срок до 01.07.2027 под 16, 971 % годовых.

Однако все ежемесячные платежи по кредиту вносились ФИО6 и ФИО2, что также подтверждает то, что это делалось за счет семейных средств в период их брака. Окончательный расчет (гашение кредита) произведен хх.хх.хххх ФИО2 из личных средств в сумме хххххххх рубля (за счет кредита в ДО Приморского РФ АО «Россельхозбанк» № хх от 18.01.2023 на сумму хххххххх рублей), что подтверждается письменными доказательствами представленными ФИО2 при обращении в суд с самостоятельными требованиями.

Ни ФИО4, ни ФИО3 не несли бремени расходов по содержанию спорных нежилых помещений, не оплачивали ресурсоснабжающим организациям плату за коммунальные услуги. Расходы по электроснабжению помещения оплачивал ФИО2 из личных денежных средств со своей банковской карты, что подтверждается чеками по операции от 04.10.2022 на сумму хххххххх рублей, от 02.11.2022 на сумму хххххххх рублей, от 28.11.2022 на сумму 1 хххххххх рублей, от 15.12.2022 на сумму хххххххх рублей, от 10.01.2023 на сумму хххххххх рублей, от 19.01.2023 на сумму хххххххх рублей. Оплаченная им задолженность перед КГУП «Примтеплоэнерго» подтверждается извещением об оплате и кассовым чеком от 15.02.2023 на сумму хххххххх.

В соответствии с п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от 25.08.2022 нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый № хх, расположенного по адресу: ххххххх, заключенный между ФИО4 (покупатель) и ФИО5 (продавец) является притворной сделкой, прикрывающей договор купли-продажи от 25.08.2022 нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый номер № хх, расположенного по адресу: ххххххх, заключенный между ФИО6, ФИО2 (покупатели) и ФИО5 (продавец) на сумму хххххххх руб.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что иск ФИО2 к ФИО4, ФИО3 и ФИО5 о признании договора купли-продажи от 25.08.2022 недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании договора притворной сделкой, направленной на прикрытие договора купли-продажи, заключенного между ФИО6, ФИО2 (покупатели) и ФИО5 (продавец), подлежит удовлетворению, указанная притворная сделка подлежит признанию недействительной с применением последствий недействительности указанной сделки - признанием указанного договора купли-продажи притворной сделкой, направленной на прикрытие договора купли-продажи нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый номер № хх, расположенного по адресу: ххххххх, рыночной стоимостью хххххххх руб., заключенного между ФИО6, ФИО2 (покупатели) и ФИО5 (продавец).

В связи с чем, встречный иск ФИО1 к ФИО3 о признании её добросовестным приобретателем, признании договора купли-продажи от 20.12.2022 действительным также подлежит удовлетворению, поскольку ФИО6 принимала участие в указанной сделке в качестве представителя, выразила волю на отчуждение имущества, получила денежные средства, а ФИО2 указанную сделку (по основанию отсутствия его согласия на ее совершение) не оспаривает и зарегистрированное право собственности ФИО1 оспаривать не намерен.

Соответственно, основной иск ФИО3 к ФИО4, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.12.2022, применении последствий недействительности сделки, удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку оснований для удовлетворения иска ФИО3 нет, судебные расходы, понесенные ею на оплату госпошлины в сумме 5782 руб. взысканию в ее пользу не подлежат. Принимая во внимание, что определением суда от 11.07.2023 (т.1 л.д. 216-220) ФИО2 была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины в оставшемся размере 20 700 руб. до вынесения решения суда, указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков (по его требованиям) ФИО4 и ФИО5 в равных долях. Иных требований о возмещении судебных расходов лица, участвующие в деле, не заявляли.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 (ИНН: № хх) в иске к ФИО4 (ИНН: № хх), ФИО1 (ИНН: № хх) – отказать.

Иск ФИО2 (ИНН: № хх) удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 25.08.2022 нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый номер № хх, расположенного по адресу: ххххххх, заключенный между ФИО4 (ИНН: № хх) (покупатель) и ФИО5 (ИНН: № хх) (продавец) недействительным в связи с его притворностью;

Применить последствия недействительности указанной сделки: признать указанный договор купли-продажи притворной сделкой, направленной на прикрытие договора купли-продажи нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый № хх, расположенного по адресу: ххххххх, рыночной стоимостью хххххххх руб., заключенного между ФИО6 (ИНН: № хх), ФИО2 (ИНН: № хх) (покупатели) и ФИО5 (ИНН: № хх) (продавец).

Встречный иск ФИО1 (ИНН: № хх) к ФИО3 (ИНН: № хх) удовлетворить.

Признать ФИО1 (ИНН: № хх) добросовестным приобретателем нежилого помещения 1-3, общей площадью 31,9 кв.м., кадастровый № хх, расположенного по адресу: ххххххх по договору купли-продажи от 20.12.2022 между ФИО4 (ИНН: № хх) и ФИО1 (ИНН: № хх), как по договору, заключенному между ФИО6 (ИНН: № хх), ФИО2 (ИНН: № хх) и ФИО1 (ИНН: № хх).

Взыскать с ФИО4 (ИНН: № хх) в местный бюджет судебные расходы в размере 10 350 руб.

Взыскать с ФИО5 (ИНН: № хх) в местный бюджет судебные расходы в размере 10 350 руб.

Меры, принятые по обеспечению настоящего иска, в виде:

- наложения ареста на объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером № хх, расположенный по адресу: ххххххх, пом. 1-3;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю производить действия по внесению изменений в Единый государственный реестр недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: ххххххх, пом. 1-3, кадастровый № хх,

отменить по вступлению настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Лесозаводский районный суд Приморского края, в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.В. Гусев