Дело № 2-141/2025

39RS0001-01-2024-005028-23

2.137

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Седовой Е.А.,

при помощнике ФИО6

с участием прокурора Литасовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «БМ-Банк» к ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании утратившими право пользования, выселении, снятии с регистрационного учета, по исковому заявлению ФИО2, ФИО1, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО3, к ООО «Балтэлектромонтажспецстрой», АО «БМ-Банк» о признании недействительным договора об ипотеке в части включения в предмет залога жилого помещения, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» обратился в суд с вышеназванным иском к ответчикам, в обоснование которого указал на то, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 04 марта 2022 года ООО «Балтэлектромонтажспецстрой» признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден ФИО13 Банк воспользовался своим правом оставить предмет залога за собой, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий передал банку на основании акта приема-передачи недвижимого имущества должника в счет погашения требований конкурсного кредитора в рамках процедуры банкротства недвижимое имущество, в том числе жилое помещение по адресу: <адрес>. Право собственности банка на квартиру зарегистрировано с 10 апреля 2024 года. 15 мая 2024 года в адрес ответчиков направлено требование об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета. Однако ответчики продолжают проживать в квартире, с регистрационного учета не снялись. На основании изложенного банк просил суд признать ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 утратившими право пользования жилым помещением и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.

ФИО2, ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4, ФИО3, обратились в суд с иском к ООО «Балтэлектромонтажспецстрой», ПАО Банк «ФК Открытие», в котором просили суд признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке от 05 июля 2019 года № к2/39-00/19-00002-301 в части включения в предмет залога жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, применить последствия недействительности сделки. В обоснование требований указали на то, они поживают в квартире с 2014 года, дети с момента рождения, указанная квартира является единственным пригодным для проживания с несовершеннолетними жильем, иного имущества не имеется. На момент заключения договора залога истцы и несовершеннолетние уже были зарегистрированы в квартире, в связи с чем включение в предмет залога данной квартиры нарушает жилищные права, поскольку единственное место жительства было передано в обеспечение долга. Согласие органа опеки и истцов на сделку не было получено. Таким образом, сделка является ничтожной, как несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

Протокольным определением суда указанные дела объединены в одно производство.

Определением суда от 27 января 2025 года произведена замена ПАО Банк «ФК Открытие» на правопреемника АО «БМ-Банк».

К участию в деле привлечен орган опеки и попечительства, конкурсные управляющие ФИО7, ФИО13, ОВМ ОМВД России по Ленинградскому району г. Калининграда.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО8, действующая на основании ордера адвоката, требования поддержала, в удовлетворении иска банка просила отказать. Дополнительно пояснила, что ФИО2 фактически принял наследство в виде спорной квартиры после смерти матери, поскольку отказ от наследства не оформлял. О залоге не знал до получения требования о выселении.

Другие лица не явились, извещены надлежащим образом. Банк представил отзыв, просил в иске о признании договора об ипотеке в части отказать ввиду пропуска срока исковой давности, кроме того, для заключения договора залога согласие истцов, органа опеки не требовалось.

Конкурсный управляющий ФИО7 поддержал требования банка, полагал, что отсутствуют основания для признания договора залога недействительным, ответчики никогда не были собственниками спорного имущества. ФИО2 как соучредитель ООО «БЭМСС» не мог не знать об оспариваемом договоре залога, являются аффилированными лицами с должником, могли оспорить договор в установленный срок, однако пропустили срок.

Прокурор ФИО9 указала на законность и обоснованность требований о выселении ответчиков из спорного жилого помещения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «ТД «Электротехмонтаж» обратилось 06 июля 2021 года в Арбитражный суд Калининградской области с требованием кредитора о включении в реестр требований кредиторов должника ООО «БалтЭлектроМонтажСпецСтрой» в порядке статьи 49 АПК РФ с суммой требований 32 730 827 руб. 80 коп., включая пени в размере 1 642 759 руб. 52 коп. и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 185 726 руб.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 16 июня 2021 года по делу № А21-1369/2021 в отношении ООО «БалтЭлектроМонтажСпецСтрой» (ИНН <***>) введена процедура банкротства наблюдение. Временным управляющим утвержден ФИО13, о чем произведена публикация в газете «Коммерсантъ» № от 26 июня 2021 года.

ПАО Банк «ФК Открытие» обратилось 20 июля 2021 года в Арбитражный суд Калининградской области с требованием кредитора о включении в реестр требований кредиторов ООО «Балтэлектромонтажспецстрой» с суммой требований 60 964 054 руб. 34 коп., из них 13 405 600 руб. как обеспеченных залогом.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18 января 2022 года суд признал требования Банка обоснованными и определил включить в реестр требований кредиторов ООО «Балтэлектромонтажспецстрой» требование ПАО Банк «ФК Открытие» в размере 60 964 054 руб. 34 коп., из которых: 46 664 609 руб. 44 коп. основной долг; 4 725 153 руб. 02 коп. проценты; 9 153 060 руб. 22 коп. пени по основному долгу, 206 231 руб. 66 коп. пени по процентам; 215 000 руб. госпошлина с очередностью удовлетворения в составе третьей очереди в порядке, установленном ст. 137 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), требование в размере 13 405 600 руб. признать обеспеченным залогом имущества в соответствии с договором об ипотеке № К2/39-00/19-00002-З01 от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе: Объект недвижимости 4: Помещение. Жилое помещение. Квартира. Этаж №. Площадь: 92,4 кв. м. Адрес: <адрес>. Кадастровый номер: №

ООО «Балтэлектромонтажспецстрой» являлся собственником Квартиры на основании Договора купли-продажи от 30 мая 2017 года.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 04 марта 2022 года ООО «Балтэлектромонтажспецстрой» признано несостоятельным (банкротом) - конкурсным управляющим должника утвержден ФИО13

ПАО Банк «ФК Открытие» воспользовалось правом оставить предмет залога за собой, в связи с чем 08 августа 2023 года конкурсный управляющий ООО «Балтэлектромонтажспецстрой» ФИО13 передал Банку на основании Акта приема-передачи недвижимого имущества должника в счет погашения требований конкурсного кредитора в рамках процедуры банкротства вышеназванную квартиру.

Оспаривая договор об ипотеке в части, истцы указывают на то, что договор заключен без их согласия или органов опеки, а так же то, что квартира является единственным жильем для них.

Разрешая заявленные требования о признании сделки недействительной, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Согласно ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, в силу действующего законодательства для совершения действий по распоряжению указанным имуществом, в том числе для передачи его в залог, согласие истцов, а так же органов опеки не требовалось.

Довод о том, что являющееся предметом договора ипотеки жилое помещение является единственным пригодным жилым помещением для проживания истцов, а также о том, что договор ипотеки является недействительным в силу ст. 446 ГПК РФ не может служить основанием для признания договора об ипотеке недействительным, запрет на обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 50; п. 1 ст. 78 Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ; Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 № 11-П).

В Определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 № 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится следующее. Гражданский процессуальный кодекс РФ (ст. 446) содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных ст. ст. 17 (ч. 3), 35 и 46 (ч. 1) Конституции РФ, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств.

Таким образом, оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Доводы ответчика о том, что фактически квартира принадлежала ФИО2 в порядке наследования по закону, суд признает несостоятельными.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ заведено наследственное дело к имуществу ФИО10, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

В наследственную массу включена, в том числе и спорная квартира.

С заявлением о принятии наследства обратился супруг ФИО11

Иные наследники, в том числе сын ФИО2 с заявлением о принятии наследства не обращались.

Свидетельства о праве на наследство по закону, в том числе в отношении спорной квартиры выданы нотариусом ФИО11

Кроме того, на ? доли указанного имущества ФИО11 выдано свидетельство о праве собственности, как пережившему супругу.

То обстоятельство, что истец полагал, что у него имеются права на квартиру в связи с фактическим принятием наследства основанием возникновения права собственности не является, поскольку соответствующее решение суда о признании истца ФИО2 наследником по закону в связи с фактическим принятием наследства не выносилось, в установленный срок с заявлением о принятии наследства последний не обращался.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

На основании ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Ответчики в квартире зарегистрированы с 07 октября 2014 года в качестве членов семьи бывшего собственника ФИО10

Право собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону, свидетельства о праве собственности зарегистрировано после смерти собственника за ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между ФИО11 и ООО «Балтэлектромонтажспецстрой», у последнего возникло право собственности на помещение.

Как следует из материалов регистрационного дела, протоколом внеочередного общего собрания учредителей (участников) ООО «Балтэлектромонтажспецстрой» от ДД.ММ.ГГГГ при участии двух учредителей ФИО2 и ФИО11 принято решение заключить с ФИО11, вышеназванный договор купли-продажи квартиры.

Возражений второй участник ФИО2 не выразил.

При таких обстоятельствах ФИО2 не мог не знать о переходе прав собственности на квартиру после смерти матери обществу.

Будучи учредителем общества, ФИО2 должно было быть известно и об ипотеке от 05 июля 2019 года.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами ответчиков о том, что истцы, являясь членами одной семьи, а ФИО2 одним из учредителей общества, пропустили срок исковой давности по оспариванию договора залога в части.

Таким образом, исковые требования ФИО14 о признании сделки недействительной в части и применении последствий ее недействительности подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 235 ГК РФ обращение взыскания на имущество по обязательствам является основанием для прекращения права собственности. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ч. 2 ст. 237 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

По смыслу указанных норм права в результате обращения взыскания на недвижимое имущество должника, последний утрачивает не только титул на такое имущество, но и принадлежащие собственнику права владения, пользования и распоряжения.

В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

13 мая 2024 года в адрес ответчиков направлено требование об освобождении квартиры в связи с переходом право собственности от общества банку.

Ответчики были вселены в спорное жилое помещение прежним собственником жилого дома, однако до настоящего времени проживают в указанном жилом помещении и требование об освобождении в добровольном порядке не исполняют.

Между тем какого-либо соглашения между собственником жилого помещения и ответчиками о сохранении за ними права пользования жилым помещением по вышеуказанному адресу не имеется, жилое помещение нынешним собственником не предоставлялось ответчикам на основании договора найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования или иного соглашения между сторонами, ответчики в данном жилом помещении фактически проживают, однако не имеют на это законных оснований.

В этой связи суд приходит к выводу, что ответчики утратили право пользования спорным жилым помещением и подлежат выселению, поскольку их проживание в спорной квартире нарушает права истца, как собственника.

При таких обстоятельствах, ответчики обязаны освободить жилое помещение по требованию нового собственника. Так как в добровольном порядке соответствующее требование истца ответчиками выполнено не было, а их проживание в спорной квартире нарушают права истца как собственника, они подлежит выселению из спорного объекта недвижимости в судебном порядке.

По правилам ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» настоящее решение является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Требований о сохранении права пользования на определенный срок ответчиками не заявлялось.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО2, ФИО1, в пользу АО «БМ-Банк» подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб., то есть по 3000 руб. с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «БМ-Банк» (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать ФИО2 (паспорт №), ФИО1 (паспорт №), ФИО3 (свидетельство о рождении I-РЕ 760040), ФИО4 (свидетельство о рождении №) утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселить их по указанному адресу и снять с регистрационного учета.

Взыскать с ФИО2, ФИО1 в пользу АО «БМ-Банк» расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб., то есть по 3000 руб. с каждого.

Исковые требования ФИО2, ФИО1, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4 ФИО5, ФИО3, к ООО «Балтэлектромонтажспецстрой», АО «БМ-Банк» о признании недействительным договора об ипотеке в части включения в предмет залога жилого помещения, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2025 года.

Судья Е.А. Седова