Дело № 2-47/2025

24RS0041-01-2022-004408-09

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2025 года г. Красноярск

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе

председательствующего судьи Андриишиной М.В.

при секретаре судебного заседания Епифановой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, обращении взыскания на имущество; по иску ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, прекращении ипотеки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере 1540000 рублей, обращении взыскания на жилой дом площадью 54 кв.м., расположенный по адресу: Х с кадастровым номером У, земельный участок площадью 1073 кв.м, расположенный по адресу: Х с кадастровым номером У.

Требования мотивированы тем, что 11.07.2020 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> стоимостью 2300000 рублей с рассрочкой платежа на 60 месяцев. 15.10.2020 г. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка зарегистрирован переход права собственности. В период с июля 2020 г. по май 2022 г. ФИО1 ФИО2 выплачено платежей на общую сумму 760000 рублей, а также 75000 рублей в счет аренды. 12 мая 2022 года ФИО2 направлена в адрес ФИО1 претензия с требованием выплатить 522000 рублей в счет уменьшения покупной стоимости недвижимости. Полагает, что ФИО2 не в полном объеме исполнены обязательства по договору купли-продажи в части оплаты объектов недвижимости.

ФИО3 обратилась с иском (с учетом уточнения) к ФИО1 об уменьшении покупной стоимости дома до 1817000 рублей, взыскании излишне уплаченных сумм в размере 303000 рублей, признании обязательства истца по договору исполненными, прекращении обременения в виде ипотеки, взыскании убытков по демонтажу дома в размере 440293 рублей.

Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от 11.07.2020 г. ФИО2 приобретены у ФИО4 объекты недвижимости: жилой дом площадью 54 кв.м., расположенный по адресу: Х, с кадастровым номером У, земельный участок площадью 1073 кв.м, расположенный по адресу: Х, Х кадастровым номером У. В ходе эксплуатации выявлены недостатки дома, дом находится в аварийном состоянии, его восстановление нецелесообразно, необходим демонтаж. ФИО2 произведены работы по улучшению земельного участка, в связи с чем требования о расторжении договора не заявлены.

В судебном заседании представитель ФИО2 - ФИО5 поддержала иск ФИО2, возражала против удовлетворения требований ФИО1

Представитель ФИО1 ФИО6 поддержал исковое заявление ФИО1, возражал против удовлетворения требований ФИО2

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В силу п. 2 ст. 474 Гражданского кодекса Российской Федерации если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные этой статьей.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 11.07.2020 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Х стоимостью 2300000 рублей с рассрочкой платежа на 60 месяцев с 01.08.2020 по 01.07.2025 по 35000 рублей в месяц (п. 2.1, п.2.4 договора).

15.10.2020 г. на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка зарегистрирован переход права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 2.5 договора купли-продажи от 11.07.2020 г. указанного договора покупатель имеет право передать или перечислить денежные средства продавцу, в размере 15000 рублей в качестве арендной платы, при условии, что график платежей по рассрочке увеличится пропорционально этому на один месяц, размер и время оплаты данных платежей по рассрочке за весь период в итоге должен составлять не менее суммы и срока, указанных в п.2.1 и 2.4.

В период с июля 2020 г. по май 2022 г. ФИО1 ФИО2 выплачено платежей в размере 760000 рублей, а также 75000 рублей в счет аренды, данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

12 мая 2022 года ответчиком направлена претензия с требованием выплатить ФИО2 522000 рублей, поскольку стоимость дома подлежала снижению: не соответствовала рыночной стоимости, что подтверждается заключением ООО «Красноярская оценочная компания» обследованный дом находится в аварийном состоянии, его восстановление является нецелесообразным, дом подлежит демонтажу, рыночная стоимость земельного участка составляет 238000 рублей.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 11.05.2023 г. назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «Автократ».

Из заключения ООО «Автократ» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером У площадью 54 кв.м. адресу: Х составляет 424873,09 руб., рыночная стоимость строения составляет 1942468,38 руб. Жилое помещение определено пригодным для круглогодичного проживания при условии устранения строительных дефектов, стоимость которых составляет 316525,16 руб.

Определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 13.05.2024 г. назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Первый экспертный центр».

Из экспертного заключения ООО «Первый экспертный центр» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером У площадью 1073 кв.м. по состоянию на 11 июля 2020 года составляет 479630 рублей (ответ на вопрос 1). Здание с кадастровым номером У площадью 54 кв.м. расположенное по адресу: Х с точки зрения технических характеристик не является пригодным для ежегодного проживания, в связи с недостаточным сопротивлением теплопроводимости ограждающих конструкций (наружные стены подвержены промерзанию (ответ на вопрос 2). В жилом здании с кадастровым номером У площадью 54 кв.м. по адресу: Х обнаружены строительные недостатки: В части крыши дома: соединения стропильной системы устроены встык на саморезах, вместо запила деталей и стягивания их болтами или стяжками в соответствии с требованиями СНИП (дефект является устранимым, возник в результате нарушения технических требований при производстве строительно-мотыжных работ); в части стен дома: отклонение от вертикальной плоскости стен 25 мм на 2 м. (дефект является скрытым, устранимым, возник при производстве строительно-монтажных работ); в части полов дома: отклонение от горизонтальной поверхности пола 14 мм на 2 м, отклонение от горизонтальной плоскости поверхности пола 22 мм на 2 м (дефект является скрытым, устранимым, возник при производстве строительно-монтажных работ); в части потолков дома: отклонение от горизонтальной поверхности потолка 32 мм на 2 м (дефект является скрытым, устранимым, возник при производстве строительно-монтажных работ); в части входной двери дома отклонение от вертикальной плоскости металлического дверного блока 7 мм на 1 м (дефект является скрытым, устранимым, возник при производстве строительно-монтажных работ), в части фундамента дома: трещины конструкции фундамента (дефект является явным, неустранимым, мог возникнуть в процессе эксплуатации вследствие нарушения технических требований при производстве строительно-монтажных работ, то есть дефект возник в результате нарушений технологии при устройстве фундамента) (ответ на вопрос 3). Стоимость демонтажа здания с кадастровым номером У на дату осмотра составила: 440293,78 руб.(ответ на вопрос 4).

Из экспертного заключения дополнительной судебной экспертизы ООО «Первый экспертный центр» следует, что стоимость спорного земельного участка на 11.07.2020 г. составляла 479630 рублей, рыночная стоимость жилого здания на 11.07.2020 г. составляла 1763750 рублей. Соответственно стоимость объектов недвижимости, приобретенных ФИО2 дома и земельного участка составила 2243380 рублей.

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе требовать соразмерного уменьшения покупной цены. Установив на основании экспертного заключения факт передачи ответчиком истцу по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка стоимостью 2243380 рублей, полагает требования ФИО2 об уменьшении покупной стоимости дома до 1817000 рублей, взыскании излишне уплаченных сумм в размере 303000 рублей, признании обязательства истца по договору исполненными, прекращении обременения в виде ипотеки, взыскании убытков по демонтажу дома в размере 440293 рублей, не подлежащими удовлетворению.

С учетом года строительства дома, его строительства своими силами ответчика, не являющегося профессиональным застройщиком, соответствии цены договора рыночной стоимости объектов недвижимости объекта недвижимости, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о соразмерном уменьшения покупной цены спорного объекта недвижимости; и, соответственно, установив, что со стороны покупателя до настоящего времени договорные обязательства не исполнены, полагает возможным требования ФИО1 удовлетворить, взыскав в его пользу с ФИО2 задолженность по договору купли-продажи в размере 1540000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, обращении взыскания на имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1540000 рублей.

Обратить взыскание на жилой дом площадью 54 кв.м., расположенный по адресу: Х с кадастровым номером У, земельный участок площадью 1073 кв.м, расположенный по адресу: Х кадастровым номером У.

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, прекращении ипотеки, взыскании убытков на демонтаж дома, отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд города Красноярска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Андриишина

Мотивированное решение изготовлено 13 марта 2025 года.