РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 сентября 2022 года г. Абакан
дело № 3а-10/2022
19OS0000-01-2021-000141-82
Верховный Суд Республики Хакасия
в составе председательствующего Вениченко О.В.,
при ведении протокола секретарем Киричек О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СКБ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО «СКБ» 25 ноября 2021 г. обратилось в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым №. Требования мотивировало тем, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020г. составляет 72369000 рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте оценщика, выполненного по заказу истца, и составляющую 17180000 рублей. Полагая, что несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца, возлагая на него обязанности по уплате земельного налога в большем размере, чем следовало бы, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «СКБ» ФИО1, действующая на основании доверенности, требования административного искового заявления поддержала, приводя изложенные в нем доводы. Полагала заключения проведенных судебной и повторной судебной экспертиз не соответствующими требованиям законодательства и настаивала на установлении рыночной стоимости земельного участка в размере, определенном оценщиком ООО «Центр оценки и аудита».
Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее – Минимущество Хакасии, Министерство) ФИО2, действующая на основании доверенности, возражений по требованиям административного иска с учетом заключения повторной судебной экспертизы не заявила.
Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по Республике Хакасия), ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» и администрации г. Абакана, извещены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Выслушав пояснения представителей административного истца ООО «СКБ» и административного ответчика Минимущества Хакасии, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
ООО «СКБ» является собственником земельного участка с кадастровым №, категория земель: ....., вид разрешенного использования: ....., общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26 апреля 2011 г.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 марта 2021 г. сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в сумме 72369000 рублей внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 января 2021 г. в соответствии с приказом Минимущества Хакасии от 20 ноября 2020 г. № 020-149-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Хакасия, по состоянию на 1 января 2020 г.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчёта об определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую определена его кадастровая стоимость.
В указанном случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке.
Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Кадастровая оценка, как правило, осуществляется методами массовой оценки (пункты 6 и 7 ФСО № 4), при которых могут не учитываться специфические характеристики объекта недвижимого имущества, что может привести к несоответствию кадастровой и рыночной стоимости данного объекта.
Административным истцом представлен отчет ООО «Центр оценки и аудита», оценщик ФИО8, от 29 сентября 2021 г. № О-30/21 с указанием рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 17180000 рублей.
На отчет об оценке от 29 сентября 2021 г. № О-30/21 представителем Минимущества Хакасии заявлены возражения.
Суд полагает возражения обоснованными.
В соответствии со статьями 12, 15 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Оценщик обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования Федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утверждённые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.
Согласно части 3 статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Из содержания подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), следует, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
В нарушение требований статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности, пункта 5 ФСО № 3, пункта 22 ФСО № 7 оценщиком указаны корректировки на наличие электроснабжения, водоснабжения и канализации, которые не указаны в перечне ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, а рыночная стоимость объекта оценки рассчитана с использованием объектов-аналогов, относящихся к иному сегменту рынка.
Поскольку оценка проведена с нарушением законодательства об оценочной деятельности, и результаты оценки допускают неоднозначное толкование, представленный отчет об оценке является недопустимым доказательством и подлежит исключению из числа доказательств.
На основании определения суда от 15 февраля 2022 г. экспертом ФБУ Красноярская ЛСЭ Минюста России проведена строительно-техническая экспертиза земельного участка с указанием его рыночной стоимости на 1 января 2020 г. в размере 33178815 рублей.
Достоверность указанной экспертом величины рыночной стоимости земельного участка вызывает сомнения, поскольку при проведении экспертизы использованы объекты-аналоги, которые являлись объектами продажи после 1 января 2020 г., а объект-аналог № 1 существенно отличается по площади от объекта оценки (в 11 раз) что противоречит пунктам 8, 10 ФСО № 1.
Кроме того, объект-аналог № 1 расположен в ином районе, что следует и из его кадастрового номера, в стороне от дорог, однако корректировка на местоположение не проводилась, что противоречит подпунктам «д», «е» пункта 22 ФСО № 7.
Вывод эксперта об отсутствии достаточного количества сделок с аналогичными объектами ничем не подтвержден.
В нарушение подпунктов «б», «в» пункта 11 ФСО № 7 все объекты-аналоги относятся к сегменту рынка, отличному от объекта оценки.
В нарушение пункта 11 ФСО № 1 эксперт не обосновал выбор только сравнительного подхода для проведения оценки.
Осмотр объекта оценки, в нарушение статьи 79 КАС РФ, проведен без извещения лиц, участвующих в деле, при оценке не учтено, что объект оценки имеет твердое покрытие (асфальт), а объекты-аналоги его не имеют.
В связи с нарушениями, допущенными при составлении заключения эксперта от 20 мая 2022 г. № 315/6-4-22, определением суда от 24 июня 2022г. по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО9
В соответствии с заключением эксперта от 12 августа 2022 г. рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым № по состоянию на 1 января 2020 г. составила 39640000 рублей.
Заключение эксперта свидетельствует о том, что кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества, определённая с применением методов массовой оценки, превышает его рыночную стоимость.
Указанное обстоятельство затрагивает права и законные интересы ООО «СКБ», поскольку размер уплачиваемого обществом земельного налога зависит от его кадастровой стоимости.
Проверив заключение эксперта на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, суд не находит оснований для признания его недопустимым доказательством.
Доводы представителя ООО «СКБ» об отсутствии обоснования выбора и критериев отбора четырех объектов-аналогов, указанных в таблицах 2.7 и 2.8, а также о значительном отличии сделок с данными объектами-аналогами от даты оценки не свидетельствуют о недостоверности заключения повторной судебной экспертизы.
Как следует из содержания заключения эксперта объекты-аналоги в таблицах 2.7 и 2.9 использованы только для расчета корректировки на разрешенный вид использования «для размещения автосервиса» и для «размещения объекта торговли» с учетом того, что земельный участок - объект оценки используется и для размещения объекта автосервиса, и для размещения объекта торговли.
В судебном заседании эксперт пояснил, что для расчета величины корректировки использовались парные объекты, сходные между собой, а не с объектом оценки, по характеристикам и дате продажи. Иных парных объектов для расчета не установлено. С течением времени размер данной корректировки существенно не менялся, что подтверждается и справочниками оценщика, поэтому использование для расчета размера корректировки объектов, сделки с которыми были совершены в конце 2013-начале 2014 г. (объекты торговли) и в марте 2015 г. (объекты автосервиса), не влияет на обоснованность применения данных корректировок. Отличие площади аналогов в таблицах 2.7 и 2.8 от площади объекта оценки также не имеет значения, поскольку аналоги сравнивались между собой для расчета величины корректировки.
Данные пояснения подтверждаются и заключением эксперта.
С учетом изложенного суд полагает возможным использовать заключение повторной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его рыночная стоимость.
Административным истцом представлены все необходимые доказательства, подтверждающие в соответствии с требованиями статей 246, 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рыночную стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 г., то есть на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах административные исковые требования ООО «СКБ» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым № в размере, равном его рыночной стоимости - 39640000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г., подлежат удовлетворению.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 177, 249, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Требования административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «СКБ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданного 25 ноября 2021 г., – удовлетворить.
Установить по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, категория земель: ....., вид разрешенного использования: ....., общей площадью ..... кв.м., расположенного по адресу: , равной его рыночной стоимости в размере 39640000 (тридцать девять миллионов шестьсот сорок тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в месячный срок со дня составления в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Хакасия.
Председательствующий Вениченко О.В.
В мотивированной форме решение составлено 6 сентября 2022 г.