Решение по делу № 2-4534/2023 от 02.10.2023

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2023 года г. Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Цыденовой Н.М.,

при секретаре судебного заседания Аримпиловой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, Комитету архитектуры и градостроительства Администрации г. Улан-Удэ о внесении изменений в проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, ФИО1 просит обязать ответчиков принять соответствующие решения включить в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок площадью 26040 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> пункты и условия следующего содержания:

1) в раздел 1- предмет и цели аренды, в п 1.2 - Арендатор имеет право осуществлять деятельность и использовать участок для размещения складов; размещения производственных мастерских по изготовлению металлоконструкций; производство мебели; размещение офисов; спортивных залов; сборка и ремонт компьютерной техники; объекта генерации и обеспечение потребления населением Республики Энергоресурсами; осуществление судопроизводства Мировым Судом; образовательное учреждение; климатическая компания по кондиционированию и вентиляции воздуха; мастерские пошива изделий; Размещение объекта военного назначения (бомбоубежища) прочие технологические производства и т.д.

2) п. 1.3 - На основании классификатора утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» земельный участок имеет следующие виды разрешенного использования;

2.1. Размещение Административного здания. - код 3.1.2

2.2. Размещение объектов профессионально технических училищ, организации про переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению - код 3.5.2.

2.3. Государственное управление (Размещение судов) - код 3.8.1.

2.4. Деловое управление (размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением) - код 4.1.

2.5. Размещение автомобильных моек, Ремонт автомобилей, Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса - код 4.9.1.3, 4.9.1.4.

2.6. Обеспечение внутреннего правопорядка (Размещение объектов гражданской обороны) – код 8.3.

2.7. Легкая промышленность (Размещение объектов электронной промышленности) - код 6.3

2.8. Склады - код 6.9.

3) В разделе 2 АРЕНДНАЯ ПЛАТА указать гр. ФИО1 (помещения с кадастровым номером № и № общей площадью 2109.5 кв.м.) АП = (2109.5 х 2:3): 52616.5 х 26040 х 2442,34 х 1.5% = 25388,5 рублей в год, в том числе ежемесячно 2115,7 рублей

4) В разделе 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН в п. 3.2 указать - Арендодатель обязуется обустроить и в дальнейшем обеспечивать надлежащее содержание муниципальных земель, смежных по периметру передаваемого участка, своевременно производить ремонт окружающих участок земель и подъездных дорог, для обеспечения беспрепятственного и удобного подъезда и эксплуатации передаваемого участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Исковое заявление мотивировано тем, что истец ФИО1 является владельцем на праве 2/3 доли в общей собственности, нежилыми помещениями с кадастровыми номерами № и № в административном здании с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 26040 кв.м. по адресу <адрес>. На указанном земельном участке, в расположенном здании с кадастровым номером №, одновременно с истцом, владеют помещениями иные лица, являющиеся также землепользователями рассматриваемого земельного участка. Указанные выше нежилые помещения, используются истцом и третьими лицами, под производственные мастерские по изготовлению металлоконструкций и мебели; как офисные помещения; а так же в качестве складов; спортивного зала; производство электронной техники, под размещение бомбоубежища, часть площади помещения используется для реализации мебели и т.д. В настоящее время рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером № площадью 26040 кв.м является не разграниченным, а права на участок не зарегистрированы. В связи с тем что на рассматриваемом земельном участке находится объект военного назначения (бомбоубежище), то земельный участок является ограниченным в обороте и оформить его в собственность не возможно. В связи с выше указанным, истец обратился в Администрацию г. Улан-Удэ с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 26040 кв. м. с множественностью лиц на стороне арендатора. ДД.ММ.ГГГГ года истец повторно обратился с претензией о заключении договора аренды. При этом истец повторно передал ответчику перечень условий необходимых включению в предлагаемый проект договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ г. ответчик КУИ предоставил истцу проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. При рассмотрении проекта выяснилось, что ответчик не включил в него условия предлагаемые истцом в своем заявлении о заключение договора аренды, наоборот включил условия, которые истец считает неприемлемыми. В связи с этим истец направил ДД.ММ.ГГГГ г. ответчику заявление с прилагаемым протоколом разногласий к выданному ответчиком проекту договора аренды. До настоящего времени проект договора аренды, в требуемой истцом редакции не предоставлен.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ ФИО2 возражала против удовлетворения требований. Суду пояснила, что иск подан преждевременно. Комитету нужно время для заключения договора, поскольку кроме ФИО1 есть другие арендаторы.

Представитель ответчика Комитета архитектуры и градостроительства Администрации г. Улан-Удэ не явился, извещен надлежаще. Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 которой предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами - (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1). Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение об ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1).

Правила об указанных сроках применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами (пункт 3).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №, расположенными вместе с многочисленными другими нежилыми помещениями, используемыми для разного рода деятельности, в здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании представленного в орган регистрации прав заявления МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию» Администрации г.Улан-Удэ о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером № имеет вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), для размещения объектов торговли.

В соответствии с частью 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации, и другими федеральными законами.

Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1).

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 3).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7).

Судом установлено, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г. обратился в Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ с требованием о подписании договора аренды земельного участка с множественностью лиц.

ДД.ММ.ГГГГ г. Комитетом по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ направлен в адрес ФИО1 проект договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (со множественностью лиц на стороне арендатора).

ДД.ММ.ГГГГ г. Пуляевым С.В. представлен в Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ протокол разногласий, в котором предлагал внести право арендаторов на ведение деятельности на передаваемом земельном участке, с использованием объектов капитального строения принадлежащих арендаторам на праве собственности под следующие виды производственной и административной деятельности; - использования под склады; размещение производственных мастерских по изготовлению залов; сборка и ремонт компьютерной техники; объекта генерации и обеспечение потребления населением Республики Энергоресурсами; осуществление судопроизводства Мировым Судом; образовательное учреждение; климатическая компания по кондиционированию и вентиляции воздуха; мастерские пошива изделий; Размещение объекта военного назначения (бомбоубежище) прочие технологические производства и т.д.Кроме этого, В разделе 2 указать формулу расчета арендной платы, в разделе 3 указать, что арендодатель обязуется обустроить и в дальнейшем обеспечивать надлежащее содержание муниципальных земель, смежных по периметру передаваемого участка, своевременно производить ремонт окружающих участок земель и подъездных дорог, для обеспечения беспрепятственного и удобного подъезда и эксплуатации передаваемого участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Проект договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности (со множественностью лиц на стороне арендатора) с учетом представленного протокола разногласий Комитетом в адрес ФИО1 не направлен, до настоящего времени договор не заключен.

Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству № от ДД.ММ.ГГГГ г. изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 26040 кв.м.. расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) на разрешенное использование «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)); административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; образование и просвещение; государственное управление, деловое управление; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; обеспечение внутреннего правопорядка». Территориальная хона земельного участка - «общественно-деловая (зона ОД)»».

Разрешая спор, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска, определив условия договора аренды в приведенной истцом редакции.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только нормативными актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 ГрК РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему в аренду земельном участке.

Наличие возможности использования земельного участка в соответствии с другим видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом, не отменяет обязанности оформить такой выбор в установленном порядке.

Таким образом, земельный участок, на котором расположены принадлежащие истцу и землепользователям склады, мастерские, офисы, предприятие электронной промышленности, бомбоубежища и т.д. при заключении договора аренды должен быть предоставлен арендодателем исключительно под эксплуатацию складов, мастерских, офисов, бомбоубежища, легкую промышленность и.т.д.

С учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), имеются основания для включения в п. 1.2 договора условия «Арендатор имеет право осуществлять деятельность и использовать участок для размещения складов; размещения производственных мастерских по изготовлению металлоконструкций; производство мебели; размещение офисов; спортивных залов; сборка и ремонт компьютерной техники; объекта генерации и обеспечение потребления населением Республики Энергоресурсами; осуществление судопроизводства Мировым Судом; образовательное учреждение; климатическая компания по кондиционированию и вентиляции воздуха; мастерские пошива изделий; Размещение объекта военного назначения (бомбоубежища) прочие технологические производства и т.д.».

Также в договоре аренды необходимо пункт 1.3 договора аренды изложить в следующей редакции - На основании классификатора утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» земельный участок имеет следующие виды разрешенного использования; 1.1. Размещение Административного здания. код 3.1.2 1.2. Размещение объектов профессионально технических училищ, организации по переподготовке и повышению квалификации специалистов и иные организации, осуществляющие деятельность по образованию и просвещению) код 3.5.2. 11.3. Государственное управление (Размещение судов) 1.4. Деловое управление, (размещения объектов управленческой деятельности, не связанной - код 3.8.1. с государственным или муниципальным управлением) код 4.1. 1.5. Размещение автомобильных моек, Ремонт автомобилей, Размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса - код 4.9.1.3, 4.9.1.4. 1.6. Обеспечение внутреннего правопорядка (Размещение объектов гражданской обороны) - код 8.3. 1.7. Легкая промышленность, (Размещение объектов электронной промышленности) - код 6.3 1. 8. Склады код 6.9.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пунктов 1, 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При расчете стоимости арендной платы земельного участка, относящейся к пропорциональной обязанности ФИО1, необходимо исходить из того, что удельная кадастровая стоимость земельного участка равна 2399 рублей за кв.м., таким образом, размер стоимости ежемесячной арендной платы ФИО1 составляет из расчета (2109,5 х 2:3): 52835,9 х 26040 х 2442 х 1.5% : 12 - 2115,7 рублей, в год составит 25388,5 руб.

Таким образом, данную стоимость арендной платы истца необходимо включить в раздел 2 договора.

Суд полагает, что в целях беспрепятственного и удобного пользования предоставляемым земельным участком и расположенными на нем объектами недвижимости, необходимо включить в договор аренды пункт следующего содержания: «Муниципальное образование обязуется обеспечивать надлежащее содержание земель смежно граничащих по периметру с передаваемым участком, своевременно производить ремонт окружающих земель и подъездных путей и дорог, для обеспечения беспрепятственной и удобной эксплуатации передаваемого участка и расположенных на нем объектов недвижимости».

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ, Комитету архитектуры и градостроительства Администрации г. Улан-Удэ о внесении изменений в проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора удовлетворить.

Обязать Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ включить в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на земельный участок площадью 26040 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, пункты и условия следующего содержания:

1) в раздел 1 - предмет и цели аренды, в п 1.2 - Арендатор имеет право осуществлять деятельность и использовать участок для размещения складов; размещения производственных мастерских по изготовлению металлоконструкций; производство мебели; размещение офисов; спортивных залов; сборка и ремонт компьютерной техники; объекта генерации и обеспечение потребления населением Республики Энергоресурсами; осуществление судопроизводства Мировым Судом; образовательное учреждение; климатическая компания по кондиционированию и вентиляции воздуха; мастерские пошива изделий; Размещение объекта военного назначения (бомбоубежища) прочие технологические производства и т.д.

2.1. Размещение Административного здания - код 3.1.2

2.3. Государственное управление (Размещение судов) - код 3.8.1.

2.6. Обеспечение внутреннего правопорядка (Размещение объектов гражданской обороны) – код 8.3.

2.7. Легкая промышленность (Размещение объектов электронной промышленности) - код 6.3

2.8. Склады - код 6.9.

3) В разделе 2 Арендная плата указать гр. ФИО1 (помещения с кадастровым номером № и № общей площадью 2109.5 кв.м.) АП = (2109.5 х 2:3): 52616.5 х 26040 х 2442,34 х 1.5% = 25388,5 рублей в год, в том числе ежемесячно 2115,7 рублей

4) В разделе 3. Права и обязанности сторон в п. 3.2 указать - Арендодатель обязуется обустроить и в дальнейшем обеспечивать надлежащее содержание муниципальных земель, смежных по периметру передаваемого участка, своевременно производить ремонт окружающих участок земель и подъездных дорог, для обеспечения беспрепятственного и удобного подъезда и эксплуатации передаваемого участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, т.е. путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Н.М.Цыденова