Гр.дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Талдомский районный суд <адрес>

в составе председательствующего судьи Иванова Д.М.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 городского округа <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

встречному иску ФИО1 городского округа <адрес> к ФИО2 об освобождении земельного участка,

заслушав объяснения ФИО1 истца, ФИО1 ответчика,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 городского округа <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030213:175 площадью 1000 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что 20.10.2009г. между ответчиком и ФИО5 был заключен договор аренды №, по условиям которого последнему во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030213:175 площадью 1000 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>. 08.06.2011г. между ФИО5 и истцом заключен договор передачи прав аренды на данный земельный участок. 30.01.2015г. между истцом и ответчиком был подписано дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия на три года – до 20.10.2018г. Постановлением главы ФИО1 муниципального района <адрес> от 30.11.2017г. № договора аренды № от 20.10.2009г. с истцом был прекращен. Согласно п.п. 2 и 3 данного постановления с истцом был заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030213:175. 05.12.2017г. между истцом и ответчиком был подписан договор аренды №, однако его государственная регистрация произведена не была. На арендованном земельном участке был возведен фундамент жилого дома, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 04.08.2022г., степень готовности 25 процентов. Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительство истец не смог, поскольку в уведомлении Росреестра было указано на отсутствие государственной регистрации договора аренды №. Поскольку во внесудебном порядке зарегистрировать право собственности истец возможности не имеет, он обратился в суд.

ФИО1 городского округа <адрес> в судебном заседании иск не признал.

В рамках гражданского дела № предъявил требования об освобождении арендованного земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030213:175 от возведенных на нем построек, ссылаясь на то, что в настоящее время срок договора аренды истек.

Определением ФИО1 районного суда <адрес> от 14.04.2023г. гражданские дела № и 2-240/2023 объединены в одно производство.

ФИО1 истца в судебном заседании исковые требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства поддержал, в удовлетворении требований ответчика об освобождении земельного участка просил отказать.

ФИО1 ответчика в судебном заседании исковые требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства не признала. Просила удовлетворить иск об освобождении земельного участка.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых и встречных исковых требований, исходя из следующего.

Судом установлено, что 20.10.2009г. между ФИО1 городского округа <адрес> и ФИО5 был заключен договор аренды №, по условиям которого последнему во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030213:175 площадью 1000 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

08.06.2011г. между ФИО5 и ФИО2 заключен договор передачи прав аренды на данный земельный участок.

30.01.2015г. между истцом и ответчиком был подписано дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия на три года – до 20.10.2018г.

Постановлением главы ФИО1 муниципального района <адрес> от 30.11.2017г. № договора аренды № от 20.10.2009г. с истцом был прекращен.

Согласно п.п. 2 и 3 данного постановления с истцом был заключен новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030213:175. 05.12.2017г. между истцом и ответчиком был подписан договор аренды №, однако его государственная регистрация произведена не была.

На арендованном земельном участке был возведен фундамент жилого дома, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от 04.08.2022г., степень готовности 25 процентов.

Зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительство истец не смог, поскольку в уведомлении Росреестра было указано на отсутствие государственной регистрации договора аренды №.

В судебном заседании ФИО1 истца пояснил, что признание права собственности на объект незавершенного строительства, необходимо ему для пролонгации договора аренды земельного участка для завершения строительства этого объекта недвижимости.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов предусмотрены ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приведенные положения статьи 39.6 ЗК РФ вступили в силу ДД.ММ.ГГГГ

При этом п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В ходе судебного разбирательства по делу ФИО1 истца предоставлен технический паспорт объекта незавершенного строительства и декларация об объекте недвижимости, составленные 04.08.2022г. кадастровым инженером ФИО4, из которого следует, что на спорном земельном участке имеется нежилой объект незавершенного строительства степенью готовности 25 процентов (л.д. 47).

ФИО1 истца в судебном заседании пояснил, что данный объект незавершенного строительства был возведен в период действия предыдущего договора аренды от 20.10.2009г. №, что подтверждается договором № от 25.09.2017г. на проведение геодезических работ по обработке данных полевых измерений, изготовлению технического плана, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0030213:175, по адресу: <адрес>.

Датирование технического паспорта объекта незавершенного строительства и декларации на объект недвижимости 04.08.2022г. обусловлено подписанием дополнительного соглашения к договору № от 25.09.2017г. о внесении изменений в технический плат и декларацию на объект недвижимости.

Действительно, согласно материалам дела, проведение кадастровых работ по заказу истца на основании договора № от 25.09.2017г. имело место в период действия договора аренды от 20.10.2009г. №, действие которого было прекращено постановлением главы ФИО1 муниципального района <адрес> от 30.11.2017г. №. На основании этого постановления 05.12.2017г. между ФИО2 и ФИО1 городского округа <адрес> был подписан новый договор аренды № (л.д. 75, 31 - 35).

Однако государственная регистрация данного договора аренды в установленном законом порядке произведена не была, о чем было указано истцом при рассмотрении настоящего дела.

Из приведенных выше норм Земельного кодекса РФ следует, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, возведенного в период действия договора аренды на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. При этом совокупное толкование указанных норм права позволяет сделать вывод о том, что такая пролонгация договора аренды возможна лишь в случае, когда объект незавершенного строительства был возведен на земельном участке правомерно и на основании надлежащих разрешительных документов.

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ документом, дающим застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, является разрешение на строительство.

Исходя из этого, лицо, обращающееся за предоставлением без торгов земельного участка для завершения строительства, должно в числе прочего обосновать документально, как принадлежность ему объекта незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, так и правомерность возведения такого объекта в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов.

В материалы дела истцом представлено разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:01:0030213:175 № RU50519103-16 от 15.03.2020г. сроком действия до 15.03.2020г., которое выдавалось предыдущему арендатору земельного участка – ФИО5, для строительства двухэтажного жилого дома площадью 170,33 кв.м. со встроенным гаражом и вспомогательных построек – хозблока площадью 24 кв.м. и бани площадью 48 кв.м. (л.д. 59).

При этом, ФИО2 не представлено доказательств получения разрешения на строительство объекта недвижимости в пределах арендованного земельного участка после передачи ему прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:01:0030213:175. Представленные им договоры на проведение кадастровых работ таким доказательством выступать не могут, иных доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости последним не представлено.

Следует также отметить, что окончательная редакция технического плата и декларации на объект недвижимости была оформлена истцом 04.08.2022г., а представлены на государственную регистрацию в октябре 2022 года - после истечения срока действия договора аренды земельного участка неразграниченной государственной собственности.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не доказано размещение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном законом порядке при наличии разрешительных документов на строительство, в связи с чем оснований для признания на него права собственности не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 272 ГК РФ При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации (п. 3 ст. 272 ГК РФ).

Согласно а. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п. 2 ст. 239.1 ГК РФ).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п.п. 4 и 5 ст. 239.1 ГК РФ).

Таким образом, в силу приведенных положений Гражданского кодекса РФ при окончании срока действия договора аренды земельного участка неразграниченной государственной собственности, в период действия которого арендатором на нем был возведен объект незавершенного строительства, нормы ст. 272 ГК РФ об освобождении такого земельного участка от построек не подлежат применению в силу прямого указания закона. В силу ст. 239.1 ГК РФ данный объект незавершенного строительства подлежит продаже с публичных торгов на основании судебного решения, с выплатой вырученных денежных средств собственнику объекта незавершенного строительства.

В этой связи, ответчик, обращаясь в суд со встречным иском об освобождении земельного участка на основании ст. 272 ГК РФ и не заявляя требований о продаже объекта незавершенного строительства в порядке, предусмотренном ст. 239.1 ГК РФ, избрал ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения данных требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО2 к ФИО1 городского округа <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030213:175 площадью 1000 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес> оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 городского округа <адрес> к ФИО2 об освобождении земельного участка с кадастровым номером 50:01:0030213:175 площадью 1000 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Талдомский районный суд.

Судья Д.М. Иванов

Мотивированное решение изготовлено 12.05.2023г.