№ 2-3-31/2023
64RS0007-03-2023-000014-38
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 марта 2023 года р.п. Романовка
Балашовский районный суд Саратовской области
в составе председательствующего судьи Понамарева О.В.,
при секретаре Синельниковой Е.Н.,
с участием представителей истца ИП главы КФХ ФИО1- ФИО2, ФИО3,
представителей ответчика ИП главы КФХ ФИО4- ФИО5, ФИО6,
ответчика ФИО7,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства (ИП глава КФХ) ФИО1 к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства (ИП глава КФХ) ФИО8, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО7 о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительным, применении последствий недействительности сделки, об обязании погасить регистрационную запись об аренде земельного участка,
установил:
ИП глава КФХ ФИО1 обратился в суд с иском к ИП главе КФХ ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО7 о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 640000 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес> заключенного между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 и собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № недействительным; применении последствий недействительности договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 640000 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> от 26 января 2022 года; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об аренде земельного участка с кадастровым номером №.
В обосновании иска указал, что является ИП главой КФХ «ФИО1» и собственником земельной доли в размере 4/10 в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 640000 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: <адрес>. Вышеуказанный земельный участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур в целях дальнейшего сбыта и извлечении выгоды. В начале июня 2022 года ему стало известно, что земельный участок с кадастровым номером № с 04 февраля 2022 года находится в долгосрочной аренде у ИП главы КФХ ФИО4 на основании договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от 26 января 2022 года. 07 июня 2022 года из администрации Бобылевского муниципального образования поступил ответ на запрос ИП главы КФХ «ФИО1» из содержания которого усматривается, что администрация Бобылевского муниципального образования не располагает информацией о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, об утверждении условий договора аренды, либо о передаче данного участка в аренду ИП главе КФХ ФИО4 В связи с тем, что собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № более 5, то при передаче в аренду спорного земельного участка ИП главе КФХ ФИО4, и при проведении общего собрания участников долевой собственности на данный земельный участок, подлежали применения нормы ст.ст. 12, 13, 14, 14.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако в нарушение указанных норм права общее собрание долевой собственности на земельный участок, по вопросу передачи его в аренду ИП главе КФХ ФИО4 или утверждении условий договора аренды, не проводилось, участники общей долевой собственности на спорный земельный участок не извещались о времени, месте и повестке дня. Кроме того, управлением Росреестра незаконно зарегистрирован договор аренды земельного участка, поэтому просил снять ограничение права и обременение земельного участка в виде аренды.
Истец ИП глава КФХ ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не известны.
Представители истца по доверенности ФИО2, ФИО3 в судебном заседании иск поддержали, настаивали на его удовлетворении.
Ответчик ФИО7 в судебном заседании иск не признала, поддержала письменное возражение на иск, в котором указала, что она являлась секретарем собрания. На собрании рассматривались вопросы согласно повестке дня, в том числе и о заключении договора аренды с ИП главой КФХ ФИО4 по итогам принято решение о заключении договора аренды с ИП главой КФХ ФИО4 Пынзарь при этом по данному вопросу не голосовал. В протоколе не было отражено решение о заключении договора аренды с ИП главой КФХ ФИО4, ввиду того, что председатель собрания - глава Бобылевского МО ФИО15 обозначил, что в опубликованном им объявлении о созыве общего собрания не отражался вопрос об обсуждении условий аренды земельного участка с ИП главой КФХ ФИО4 12 сентября 2022 года по просьбе участников долевой собственности она обращалась к главе администрации Бобылевского МО ФИО15 с просьбой включить в протокол принятое решение, однако ФИО15 сначала его пописал, а потом уничтожил, что явилось препятствием для регистрации вышеуказанного дополнения в органа Росреестра.
Ответчики ИП глава КФХ ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины не явки не известны.
Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила возражение на иск, в котором указала, что не согласна с иском, в связи с тем, что 05 апреля 2021 года было проведено собрание участников долевой собственности. На указанном собрании рассматривались вопросы о заключении договора аренды с ИП главой КФХ ФИО4 в связи с тем, что ФИО4 были предложены условия значительно лучше, она, как и большинство голосовала за заключение договора аренды от 26 января 2022 года, в настоящее время договор аренды исполняется и она получает арендную плату, в связи с чем, просила в удовлетворении исковых требований, отказать.
Представители ответчика по доверенности ФИО5, ФИО6 просили в иске отказать. ФИО5 представил письменный отзыв, в котором указал, что извещение о проведении общего собрания было опубликовано в Саратовской областной газете «Регион 64» № 10 от 12 февраля 2021 года. Результаты собрания оформлены протоколом общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного на территории <адрес> от 05 апреля 2021 года. Истец принимал участие в указанном собрании. Обратил внимание суда, что доводы, указанные в исковом заявлении относятся к оспариванию протокола общего собрания участников общей долевой собственности об аренде спорного земельного участка. Считает что, истцом выбран ненадлежащий способ защиты.
Выслушав ответчика ФИО7 и представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации регулируется Федеральным законом N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно пункту 1 статьи 9 Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон 101 –ФЗ) в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Пунктом 2 статьи 9 Закона 101-ФЗ установлена специальная норма по распоряжению земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, из которой следует, что помимо общего правила Гражданского Кодекса Российской Федерации по распоряжению общим имуществом, когда необходимо единогласие участников долевой собственности в заключении договора, возможно, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Согласно пункту 1 статьи 14 названного Закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Согласно подпункта 6 пункта 3 статьи 14 Закона 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности заключать договоры аренды данного земельного участка и об объеме полномочий.
Согласно подпункта 7 пункта 3 ст. 14 Закона 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
Исходя из требований вышеприведенных норм, для передачи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности более чем пяти лиц, необходим созыв общего собрания участников общей долевой собственности, на котором определяется арендатор и условия договора аренды этого участка.
В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
На основании положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО9 в размере <данные изъяты> доли, ФИО10 в размере <данные изъяты> доли, ФИО11 в размере <данные изъяты> доли, ФИО12 в размере <данные изъяты> доли, ФИО13 в размере <данные изъяты> доли ФИО14 в размере <данные изъяты> доли, ФИО1 в размере <данные изъяты> доли, на момент проведения общего собрания являлись долевыми собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного на <адрес>, категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, который обременен арендой на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя от 26 января 2022 года, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ года на срок 15 лет в пользу ФИО4
В феврале 2021 года в Саратовской областной газете «Регион 64» от 12 февраля 2021 года № 10 (4712), на сайте администрации Бобылевского муниципального образования Романовского муниципального района Саратовской области, а также на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования, было размещено извещение о проведении 05 апреля 2021 года по инициативе арендатора ИП главы КФХ ФИО1, являющегося арендатором земельного участка и собственником земельных долей, общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №.
Извещение содержало сведения о времени и месте проведения собрания, а также о повестке дня следующего содержания: избрание председателя, секретаря общего собрания участников долевой собственности; об условиях заключения с ИП главой КФХ ФИО1 договоров аренды земельных участков, находящихся в долевой собственности; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объеме и сроках таких полномочий.
Согласно протоколу общего собрания от 05 апреля 2021 года, в общем собрании приняли участие (лично или через представителей) 7 из 8 участников общей долевой собственности, что составляет 87,5% от общего числа участников долевой собственности, также на собрании присутствовал глава Бобылевского муниципального образования Романовского муниципального района Саратовской области ФИО15
Как усматривается из протокола собрания, при обсуждении второго вопроса повестки дня председатель собрания ФИО15 предложил ИП ФИО1 огласить условия заключения с ИП главой КФХ ФИО1 договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.
ИП глава КФХ ФИО1 предложил следующие условия аренды: 2000 кг зерна в год или выплата в денежном выражении по среднерыночным стоимости зерна, срок аренды 15 лет, при продаже земельной доли арендатору устанавливается цена покупки доли составляющую 64000 кв.м в размере 250000 рублей. Выплата в денежном выражении в размере, ежегодного налога на земельную долю.
Согласно протоколу за заключение договора аренды с ИП главой КФХ «ФИО1» проголосовал 1 участник собрания, против - 6.
По третьему вопросу повестки дня было принято решение утвердить ФИО7 от имени всех участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также с заявлением об учете изменений объектов недвижимости, заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, сроком на 3 года.
Согласно пункта 11 статьи 14.1 Закона 101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом.
Таким образом, законодатель отнес вопрос определения условий договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения к исключительной компетенции общего собрания и установил запрет на подписание указанного договора уполномоченным лицом на условиях отличных от определенных решением общего собрания участников долевой собственности.
Объем полномочий для лица, уполномоченного решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки, в т.ч. заключать договор аренды данного земельного участка определяется исключительно решением общего собрания и не может быть изменен либо определен в ином порядке.
Исходя из системного анализа приведенных положений действующего законодательства, суд приходит к выводу, что лицо, уполномоченное решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки, обязано действовать в пределах указанного в решении объема полномочий, не подменяя своими действиями компетенцию общего собрания, в том числе, в части определения условий сделки.
26 января 2022 года между ФИО7 действующей на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, расположенного по территории <адрес> <адрес> от 05 апреля 2021 года от имени ФИО12 ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО9, ФИО14, ФИО1 с ИП ФИО16 КФХ ФИО4 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя, сроком на пятнадцать лет, который ДД.ММ.ГГГГ года был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, запись регистрации №.
Между тем, судом установлено и следует из представленных в материалы дела правоустанавливающих документов, что в качестве приложения к договору аренды земельного участка от 26 января 2022 года ФИО7 для государственной регистрации представлен протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № от 05 апреля 2021 года и список собственников земельного участка с их подписями, включая истца.
Данное обстоятельство стороной ответчика не оспаривалось.
Из представленного по запросу суда ответа администрации Бобылевского муниципального образования от 07 июня 2022 года на запрос ИП главы КФХ «ФИО1» усматривается, что администрация Бобылевского муниципального образования не размещала какую-либо информацию в СМИ на информационных стендах и на официальном сайте администрации в сети интернет относительно общего собрания участников общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и не располагает информацией о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:29:040101:156, об утверждении условий договора аренды, либо о передаче данного участка в аренду ИП главе КФХ ФИО4
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что общее собрание участников общей долевой собственности по вопросу передачи земельного участка в аренду ответчику не созывалось и сведений об этом в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах и с учетом положений вышеназванных норм материального права суд приходит к выводу о том, что договор аренды заключен с нарушением положений Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и в силу части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.
Согласно ч. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
На основании ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требовании закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Доводы стороны ответчика о том, что истцом выбран неверный способ защиты, правового значения не имеет, поскольку истцом заявлены требования о признании недействительным договора аренды, заключенного с нарушением закона, и не свидетельствует о том, что заключение спорного договора аренды не нарушены права истца.
Доводы ответчика, о том, что на собрании решался вопрос о передаче спорного земельного участка в аренду ИП главе КФХ ФИО4, а подписанное в сентябре 2022 году дополнение к протоколу общего собрания от 05 апреля 2021 года, впоследствии уничтоженное главой администрации Бобылевского муниципального образования правового значения не имеет, поскольку установлено судом, что данный вопрос не был включен в повестку дня, доказательств обратного стороной ответчика не представлено.
Оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, которые были исследованы в судебном заседании, а также все обстоятельства дела в их совокупности, учитывая, что имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, суд удовлетворяет исковые требования в полном размере, в том числе, и в применении последствий недействительности сделки в виде снятия ограничения права и обременения земельного участка в виде аренды.
руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО7 о признании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения недействительным, применении последствий недействительности сделки, об обязании погасить регистрационную запись об аренде земельного участка, удовлетворить в полном объеме.
Признать договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 640000 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 и собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:29: 040101:156- недействительным.
Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, площадью 640000 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области погасить регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ об аренде земельного участка с кадастровым номером №, площадью 640000 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: <адрес> в Едином государственном реестре недвижимости возникшую на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 26 января 2022 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Балашовский районный суд Саратовской области (29 марта 2023 года).
Председательствующий О.В. Понамарев