Дело № 2-917/2025

УИД 50RS0044-01-2025-000073-31

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2025 года Серпуховский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Козловой Е.В.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания Коробка А.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-917/2025 по иску Администрации Г.о. Серпухов Московской области к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация Г.о. Серпухов Московской области обратилась в суд с иском, в котором просит расторгнуть Договор аренды земельного участка от 09.12.2011 <номер> и Дополнительное соглашение <номер> к договору аренды земельного участка от 09.12.2011 <номер>, с кадастровым <номер> изъять объект незавершенного строительства с кадастровым <номер> площадью 69 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Г.о. Серпухов, <...>, степень готовности объекта незавершенного строительства 10% путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 <номер>, исключить из Единого государственного Реестра недвижимости записи <номер> о регистрации Договора аренды земельного участка от 09.12.2011 <номер> и Дополнительного соглашения <номер>.

Требования истца мотивированы тем, что в администрацию Г.о. Серпухов обратился ФИО1 с заявлением от 27.11.2024 № Р001-8954919449-91837946 об оказании государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов», ссылаясь на то, что является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым <номер> площадью 69 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, <...>, степень готовности объекта «завершенного строительства 10%, дата регистрации 05.11.2024, запись регистрации <номер>. Объект незавершенного строительства с кадастровым <номер> расположен на земельном участке с кадастровым <номер> общей площадью 1285 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного «пользования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположен по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Московская обл., Серпуховский р-н, д. Борисово. Между сторонами в отношении земельного участка с кадастровым <номер> был заключен Договор аренды земельного участка от 09.12.2011 <номер>. 11.12.2012 заключено Дополнительное соглашение <номер> к договору аренды земельного участка от 09.12.2011 <номер> с кадастровым <номер>. Срок действия договора аренды земельного участка продлен с 02.12.2012 по 01.10.2014. Запись об аренде внесена в Единый государственный реестр недвижимости 30.08.2013, номер записи 50<номер>. Администрация Г.о. Серпухов в связи с истечением срока действия Договора аренды земельного участка <номер> от 09.12.2011 направила в адрес ФИО1 уведомление от 02.12.2024 <номер>исх о прекращении Договора аренды и обязании ответчика подписать направленный в его адрес акт приема-передачи земельного участка с кадастровым <номер>. Решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» от 19.12.2024 № Р001- <номер> ФИО1 отказано в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов в связи с отсутствием законных оснований для заключения Договора аренды земельного участка на новый срок. Согласно сводному заключению Министерства имущественных отношений Московской области от 18.12.2024 <номер> администрации Г.о. Серпухов предписано: «изъять объект незавершенного строительства или оспорить право собственности на объект незавершенного строительства в установленном законом порядке» и «расторгнуть договор аренды земельного участка в установленном порядке». Из представленных материалов следует, что срок действия договора аренды земельного участка от 09.12.2011 <номер>, с учетом заключенного Дополнительного соглашения № 1 истек 01.10.2014. По смыслу действующего законодательства разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства. Положения Закона № 137-ФЗ, предоставляющего собственнику не завершенного строительством объекта безусловное однократное право на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства распространяются на правоотношения сторон, возникшие до 01.03.2015, и предоставляют подобное право только тем собственникам, которые получили земельные участки для строительства до вступления в силу изменений земельного законодательства, исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений. Однако, срок для завершения строительства, предусмотренный законодателем и составляющий три года с момента окончания срока Договора аренды земельного участка 01.10.2014, истек уже трижды, в то время как ФИО1 только 05.11.2024 зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства, т.е. за пределами срока действия договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца Администрации Г.о. Серпухов Московской области по доверенности ФИО2 заявленные требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении и письменных пояснениях по иску (л.д. 69-73), в которых дополнительно к доводам искового заявления указано на то, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющимся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества. Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено. Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельной участок. Руководствуясь ст.ст. 610, 621 ГК РФ, администрация обратилась с требованиями о расторжении договора аренды и погашении записи об аренде в сведениях Единого государственного реестра недвижимости. В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Из представленных суду материалов следует, что срок действия договора аренды земельного участка от 09.12.2011 № 58/11, с учетом заключенного Дополнительного соглашения № 1 истек 01.10.2014. Однако срок для завершения строительства, предусмотренный законодателем и составляющий три года с момента окончания срока Договора аренды земельного участка 01.10.2014, истек уже трижды. Точно также и срок завершения строительства является истекшим с даты внесения поправок в земельное законодательство с 01.03.2015 года. Объект незавершенного строительства (фундамент) был возведен в границах спорного земельного участка за пределами срока действия договора аренды, 09.08.2024 года администрацией Городского округа Серпухов выдано Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен. Его представитель по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований и пояснил, что земельный участок с кадастровым <номер> общей площадью 1285 кв.м., расположенный по адресу: Московская обл., Серпуховский р-н, д. Борисово принадлежит ответчику на праве аренды на основании договора аренды земельного участка <номер> от 09.12.2011, данное право зарегистрировано в установленном законом порядке. На земельном участке ответчиком был возведен объект незавершенного строительства (фундамент) и в августе 2024 года он обратился в Администрацию г.о. Серпухов с заявлением о разрешении на строительство индивидуального жилого дома. Администрацией выдано уведомление о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на вышеуказанном земельном участке. В связи с отсутствием уведомлений о расторжении со стороны Администрации, договор аренды земельного участка считается продленным на неопределенный срок. Администрация своими действиями признавала договор аренды действующим. На протяжении всего времени Администрация выставляла счета за аренду, и ответчик своевременно вносил арендные платежи. Земельному участку и жилому дому в границах населенного пункта администрацией был присвоен адрес, что без действующего договора аренды сделать невозможно. Непринятие Администрацией мер по возврату земельного участка свыше 10 лет, факт продолжения владения и пользования ответчиком земельным участком, надлежащее исполнение ответчиком обязательств по перечислению Администрации арендной платы, бремя содержания земельного участка и выдача Администрацией разрешительной документации является обстоятельствами, свидетельствующими о сохранении между сторонами возникших правоотношений, прекращение договора аренды не состоялось. Ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта. ФИО1 имеет однократное первоочередное право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. В связи с чем, заявленные истцом требования являются необоснованными.

Представители третьих лиц – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежаще

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, ответчик ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым <номер> площадью 69 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, <...>, степень готовности объекта незавершенного строительства 10%. Право собственности зарегистрировано 05.11.2024 года, что подтверждено выпиской из ЕГРН (л.д. 22-25). Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым <номер>, общей площадью 1285 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: Московская обл., Серпуховский р-н, д. Борисово.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок (л.д. 17-21) за ФИО1 30.08.2013 года зарегистрировано право аренды на основании договора аренды земельного участка <номер> от 09.12.2011 года.

Постановлением <номер> от 09.12.2011 и.о. Главы Серпуховского муниципального района ФИО1 в аренду сроком на 11 месяцев предоставлен земельный участок с кадастровым <номер>, общей площадью 1285 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: Московская обл., Серпуховский р-н, д. Борисово (л.д. 103).

На основании указанного постановления 09.12.2011 между Администрацией Серпуховского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка <номер> на срок с <дата> по 08.11.2012 (л.д. 104). Дополнительным соглашением <номер> к договору аренды земельного участка от 11.12.2012 срок действия договора аренды земельного участка продлен с 02.10.2012 по 01.10.2014 (л.д.102). Государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды произведена в установленном законом порядке.

09.08.2024 Администрация городского округа Серпухов выдала ФИО1 уведомление о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (л.д.32).

Решением Администрации Г.о. Серпухов <номер>- УГД от 19.08.2024 земельному участку с кадастровым <номер> присвоен адрес: Московская область, Г.о. Серпухов, <...> земельный участок 1, объекту индивидуального жилищного строительства, расположенному в границах земельного участка присвоен адрес: Московская область, г.о. Серпухов, <...> (л.д. 33-34).

Из акта осмотра земельного участка с кадастровым <номер>, площадью 1285 кв.м., от 29.11.2024 следует, что на участке расположен объект недвижимого имущества с кадастровым <номер>, участок не имеет ограждение по периметру, доступ на участок осуществляется посредством земель общего пользования, рельеф земельного участка ровный (л.д.26).

02.12.2024 Администрация г.о. Серпухов в адрес ФИО1 выдала уведомление о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, согласно которому Администрация Г.о. Серпухов сообщает ФИО1 о прекращении действия договора аренды <номер> от 09.12.2011, с предложением ФИО1 обратиться в Комитет по управлению имуществом Г.о. Серпухов для подписания акта приема-передачи земельного участка, приведение участка в надлежащее состояние (л.д. 48-49).

Судом также установлено, что 27.11.2024 ФИО1 обратился в Администрацию Г.о. Серпухов с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым <номер> для целей достройки объекта незавершенного строительства. 19.12.2024 Администрация Г.о. Серпухов вынесла решение за № Р001-8954919449-91837946 об отказе в предоставлении государственной услуги ««Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в аренду без проведения торгов».

Решением Серпуховского городского суда Московской области от 07.05.2025 удовлетворен Административный иск ФИО1, решение Администрации Городского округа Серпухов Московской области от № Р001-8954919449-91837946 от 19.12.2024 «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в аренду без проведения торгов», в отношении земельного участка, площадью 1285 кв.м., кадастровый <номер> признано незаконным. На Администрацию Городского округа Серпухов Московской области возложена обязанность повторно в установленный законом срок рассмотреть заявление ФИО1 от 27.11.2024 № Р001-8954919449-91837946 (л.д. 112-115).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 23.07.2025 решение Серпуховского городского суда от 07.05.2025 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации г.о. Серпухов – без удовлетворения (л.д. 116-120).

Способы защиты гражданских прав предусмотрены ст.12 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

В силу части 1 статьи 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» данный нормативно-правовой акт вступил в силу с 1 марта 2015 года.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в приведенном случае участок может быть предоставлен однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующему с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлен постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года№ 12.

В соответствии с пунктами 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Деятельность ЛПХ регламентирована Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве. Статья 4 содержит классификацию земель для личного подсобного хозяйства, а также некоторые направления допустимого использования объекта.

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства бывают двух видов: в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок); за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок может использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, содержания сельскохозяйственных животных, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений вспомогательного характера с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства выдача разрешения на строительство не требуется.

Соответственно, сроки начала и окончания строительства ответчиком нормами действующего законодательства не установлены и не регламентированы, он мог в любой момент в период действия договора аренды начать строительство жилого дома, в связи с чем доводы стороны истца в указанной части судом признаются несостоятельными.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Серпуховского городского суда от 07.05.2025 установлено, что договор аренды по истечении его срока в 2014 году возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, и раз ответчик начал строительство в 2024 году, в соответствии с положениями действующего законодательства он обладает правом на получение в аренду земельного участка для завершения строительства. Поэтому доводы администрации о том, что объект незавершенного строительства был возведен в границах спорного земельного участка за пределами срока действия договора аренды и о том, что срок для завершения строительства, предусмотренный законом и составляющий 3 года с момента окончания срока действия договора аренды, истек уже трижды, несостоятельны.

На основании пункта 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5 раздела III Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298, при использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

Положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из положений статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 следует, что настоящие Правила устанавливают порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных по результатам аукциона, в связи с прекращением действия договоров аренды таких земельных участков (пункт 1).

Анализируя вышеизложенное, суд приходит к выводу, что поскольку принудительное изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда, то указанное решение в обязательном порядке должно содержать начальную цену продажи данного объекта, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости.

Отсутствие доказательств, подтверждающих начальную стоимость продаваемого имущества, свидетельствует о недоказанности заявленных требований и является одним из оснований для отказа в удовлетворении иска.

Требования истца об исключении из Единого государственного Реестра недвижимости записи <номер> о регистрации Договора аренды земельного участка от 09.12.2011 <номер> и Дополнительного соглашения № 1, являются производными от основных требований о расторжении договора аренды и изъятии объекта незавершенного строительства, при отсутствии оснований в удовлетворении основных треований, так же не подлежат удовлетоврению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Г.о. Серпухов Московской области о расторжении Договора аренды земельного участка от 09.12.2011 № 58/11 и Дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка от 09.12.2011 № 58/11 с кадастровым <номер>, заключенного между Администрацией Серпуховского муниципального района и ФИО1; изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым <номер> площадью 69 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г.о. Серпухов, <...>, степень готовности объекта незавершенного строительства 10% путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299; исключении из Единого государственного Реестра недвижимости записи <номер> о регистрации Договора аренды земельного участка от 09.12.2011 № 58/11 и Дополнительного соглашения № 1, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в месячный срок со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В. Козлова

Решение суда в окончательной форме составлено 19 декабря 2025 года