Решение по делу № 2-147/2023 от 18.04.2023 - о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении записи о государственной регистрации сделки, признании права первоочередной покупки.

Дело №2-147/2023 (2-3133/2022)

УИД 03RS0013-01-2022-004485-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 апреля 2023 года г. Нефтекамск РБ

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Хановой А.А., при секретаре Стренго Ю.Л., с участием

истца ФИО1, его представителя ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО5 - ФИО6,

представителя ответчика Управление Росреестра по РБ - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении записи о государственной регистрации сделки, признании права первоочередной покупки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ (далее - Управление Росреестра по РБ) о признании договора купли-продажи 1/2 доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>, недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении записи о государственной регистрации сделки, признании права ФИО1 первоочередной покупки 1/2 доли. В обосновании иска указано, что истец не знал о заключенном договоре купли-продажи, нарушено его права преимущественной покупки доли.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования. Суду пояснил, что не получал продолжений от ФИО3 На вопросы суда пояснил, что 800 000 рублей у него нет, он не найдет столько, но во всем доверяет ФИО2

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО2 суду пояснил, что Управление Росреестра по РБ включили в ответчики для ускорения исполнения решения суда, исключать их из числе ответчиков не согласны. Суду пояснил, что ФИО1 не получал предложения о покупке доли. ФИО1 денег не найдет, но есть деньги на книжке, чтобы их снять понадобится время в течении месяца.

В судебном заседании ответчик ФИО3 суду пояснила, что была сиротой, в данной квартире проживала с бабушкой, которая была ее опекуном. ФИО1 это дядя. Долю в квартире ФИО3 получила в порядке наследования после бабушки. Исковые требования не признала. У истца нет денег, он инвалид, ему неоднократно предлагали выкупит долю и продолжать жить в квартире, но он отказывался. Проживать с ним совместно было невозможно, он был намерен один пользоваться квартирой. На вопросы суда пояснила, что денежные средства по сделке ФИО8 ей передал.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещен. Направил представителя.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 - ФИО6 не признал исковые требования по доводам, изложенным в возражениях. Суду пояснил, что процедура извещения о предложении выкупить долю соблюдена, истец не претендует на замену стороны договора купли-продажи. Также отсутствуют доказательства наличия у истца 800 000 рублей для возмещения цены сделка. Суду пояснил, что ФИО5 в настоящее время не согласен на получение денежных средств для перевода прав покупателя на ФИО1

Представитель ответчика Управления Росреестра по РБ ФИО7 в судебном заседании не признала исковые требования по доводам, изложенным в возражениях. Указала, что Управление Росреестра по РБ не имеет интереса по отношениям сторон, является ненадлежащим ответчиком. Государственная регистрация проведена на основании нотариальной сделки, в данном случае государственный регистратор не осуществляет проверку законности, не проверяет соблюдения права преимущественной покупки. Действия Управления Росреестра по РБ истец не оспаривает.

Третьи лица ФИО8, нотариус нотариального округа г.Нефтекамск РБ ФИО9 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, собственниками квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый №, являются по 1/2 доле в праве истец ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ и ФИО5 с ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ФИО5 приобрел 1/2 долю в праве у ФИО3 за 800 000 рублей на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (в лице ФИО8, действующего по доверенности) и ФИО5 Договор удостоверен ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9, зарегистрирован в реестре №.

Также из материалов дела следует, что 1/2 доля принадлежала ФИО1 на основании договора передачи жилой квартиры в совместную собственность № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Нефтекамском межрайонном БТИ ДД.ММ.ГГГГ за номером 10485, и соглашения об определении долей от ДД.ММ.ГГГГ, составленного после смерти другого сособственника квартиры ФИО11, наследником которой являлась ФИО3.

Также из материалов дела следует, что ФИО3 приобрела право собственности на 1/2 долю указанной квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом нотариального округа г.Нефтекамск Республики Башкортостан ФИО12 наследственное дело №.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9, зарегистрированного в реестре №, истец не указал основания, установленного законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из искового заявления и пояснений истца, его представителя в судебном заседании следует, что основанием для признания сделки недействительной является нарушение права преимущественной покупки. Вместе с тем, нарушение порядка, установленного ст. 250 ГК РФ, не указано в законе как основание для признания договора недействительным.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14. Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ, а именно, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

За защитой нарушенного права преимущественной покупки истец обратился с иском ДД.ММ.ГГГГ, в котором имеется ссылка на статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец указал, что о совершенной сделке он узнал в ДД.ММ.ГГГГ году, когда неизвестные ему люди вошли в квартиру, сняв с петель входную дверь. Сведений об иной дате, когда истцу стало известно о совершенной сделки, материалы дела, пояснения сторон не содержат. Суд приходит к выводу, истец обратился в суд в пределах трех месяцев с момента, когда он узнал о переходе прав на долю спорного имущества к ФИО5.

Из представленных нотариусом ФИО9 документов следует, что ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО9 удостоверено заявление ФИО3 в адрес ФИО1, в котором ФИО3 сообщает ФИО1 о продаже принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей собственности на квартиру адресу: <адрес> за 800 000 рублей, форма расчета по договору наличными денежными средствами в день заключения договора без рассрочки платежа. В заявлении указано о наличии у ФИО1 права преимущественной покупки 1/2 доли в течении месяца, иначе доля будет продана другому лицу. О желании или отказе приобрести долю необходимо в течение 30 дней со дня вручения заявления сообщить нотариусу нотариального округа г.Нефтекамск РБ ФИО9

Также имеется заявление ФИО3 нотариусу ФИО9 с просьбой передать вышеизложенное сообщение ФИО1 Для исполнения поручения нотариус ФИО9 направил предложение ФИО3 ФИО1 (зарегистрировано в реестре № от ДД.ММ.ГГГГ).

Предложение направлено ФИО1 почтой по адресу его регистрации: <адрес>. Почтовый идентификатор №. Вручение ДД.ММ.ГГГГ подтверждено почтовым уведомлением с подписью ФИО1

В судебном заседании не подтвержден надлежащими доказательствами довод ФИО1 о неполучении ДД.ММ.ГГГГ уведомления о предложении выкупа доли, принадлежавшей ФИО3, в праве на квартиру адресу: <адрес>. Данный довод опровергается почтовым уведомлением о вручении предложения. Также истцом и его представителем не подтвержден довод о наличии у истца денежных средств для возможности перевода прав и обязанностей покупателя ФИО5 на сособственника ФИО1

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведенной нормы государственная регистрация лишь признает и подтверждает от имени государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Действительность государственной регистрации зависит от действительности правоустанавливающего документа, на основании которого она произведена.

Законом не предусмотрена возможность признать недействительной государственную регистрацию права собственности, в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право.

Аннулирование (исключение) внесенной в Единый государственный реестр недвижимости записи регистрации права собственности не предусмотрено в качестве способа защиты гражданских прав, соответствующее регистрационное действие законом также не допускается.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов должна осуществляться путем применения надлежащих способов защиты. То есть заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права, характеру нарушения и подлежит применению в случаях, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего его применения.

Согласно пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся в суд с иском, должно доказать нарушение его субъективного права или законного интереса и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Действующим законодательством не предусмотрено такого способа защиты права, как исключение регистрационных записей из Единого государственного реестра недвижимости.

Поэтому требование об исключении записи о государственной регистрации сделки из Единого государственного реестра прав свидетельствует о неверно избранном способе защиты прав и интересов ФИО1

Суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по РБ не является по настоящему спору субъектом материальных правоотношений, связанных с правами на недвижимое имущество и сделками с недвижимым имуществом. Управление не предъявляет никаких прав на спорный объект недвижимости, не препятствует в их оформлении и государственной регистрации, не уклоняется и не отказывается от совершения возложенных на него законом обязанностей. Спор между Управлением Росреестра по РБ и ФИО1 отсутствует. Кроме того, государственная регистрация перехода права собственности ФИО3 к ФИО1 на долю в праве собственности спорной квартиры, произведена на основании нотариально удостоверенного договора.

Соответственно, Управление Росреестра по РБ является по заявленным требованиям ненадлежащим ответчиком, поэтому заявленные требования к Управлению Росреестра по РБ удовлетворению не подлежат.

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, Управлению Росреестра по РБ, ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО5, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9, зарегистрированного в реестре № о признании незаконной государственной регистрации сделки, об исключении записи о государственной регистрации сделки из Единого государственного реестра прав, о признании за ФИО1 права первоочередной покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РБ, ФИО5

о признании недействительным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО5, удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО10, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9, зарегистрированного в реестре №,

о признании незаконной государственной регистрации сделки,

об исключении записи о государственной регистрации сделки из Единого государственного реестра прав,

о признании за ФИО1 права первоочередной покупки 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, кадастровый №, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Нефтекамский городской суд РБ в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись А.А.Ханова

Копия верна. Судья А.А.Ханова