РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 мая 2025 года пгт Оричи Кировской области
Оричевский районный суд Кировской области в составе:
председательствующего судьи Капустей И.С.,
при секретаре Жвакиной Т.И.,
с участием ответчика ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-31/2025 (УИД 43RS0028-01-2024-001024-28) по исковому заявлению администрации Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области к ФИО1 об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов и прекращении права собственности,
установил:
Администрация Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области обратилась в суд с иском к ФИО1 об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов и прекращении права собственности.
Заявленные требования мотивирует тем, что между администрацией Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 04.11.2017 года №, срок договора установлен до 04.11.2020 года, цель использования земельного участка - строительство здания шашлычной и сауны.
29.10.2020 года ответчик обратилась с заявлением к истцу о перезаключении вышеуказанного договора. 23.11.2020 года с ответчиком заключен договор аренды земельного участка № сроком на 3 года.
Срок действия договора аренды земельного участка истек, в связи с чем, прекратил свое действие.
Земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен ответчику в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 47 %, площадью 110 кв.м. Правообладатель согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ответчик ФИО1
12.04.2024 года ответчику направлено письмо № 307 о предоставлении документации о завершении строительства объекта на арендованном земельном участке. До настоящего времени запрашиваемая информация ответчиком не представлена.
Указывает, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Доказательств, свидетельствующих о завершении строительства объекта, расположенного на спорном земельном участке, ответчиком не представлено.
Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, при этом строительство объекта недвижимости не закончено.
Просит суд: изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., путем его продажи с публичных торгов; обязать ФИО1 возвратить администрации Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Представитель истца администрации Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. От главы администрации ФИО3 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. (т.2 л.д.26)
В судебном заседании ответчик ФИО1 исковые требования признала в полном объеме, о чем представила письменное заявление. (т.2 л.д.29)
Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (т. 1 л.д. 58-62), надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск представитель по доверенности ФИО4 указала, что в настоящее время в Едином государственном реестре недвижимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № содержатся следующие актуальные сведения: вид объекта недвижимого имущества – объект незавершенного строительства; назначение – нежилое; местоположение – <адрес>; площадь – <данные изъяты> кв.м.; степень готовности – 47 %; сведения о правах, ограничениях прав – собственность, правообладатель – ФИО1 (далее – ответчик). Данный объект недвижимого имущества расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, в отношении которого содержатся актуальные записи о регистрации аренды в пользу ответчика на основании договора аренды земельного участка от 23.11.2020 №. Обстоятельства, на которые ссылается истец, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ подлежат доказыванию. Оставляет решение по настоящему спору на усмотрение суда. Просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. (т. 1 л.д. 68-70)
Заслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).
При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Постановлением администрации Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области от 25.05.2016 года № объекту капитального строительства, находящемуся на земельном участке с кадастровым номером №, присвоен адресный ориентир: <адрес>. (т. 1 л.д. 142)
27.09.2016 года администрацией Оричевского района на имя ФИО5 (в настоящее время ФИО6) Н.С. выдано разрешение на строительство здания сауны площадью <данные изъяты> кв.м. на земельном участке с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>. (т. 1 л.д. 145)
В материалах дела имеется проектная документация на здание сауны по адресу: <адрес>, технический план данного здания. (т. 1 л.д. 79-133, 134-139)
Уведомлением об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 14.10.2016 года администрация Оричевского района уведомила ФИО5 (в настоящее время ФИО6) Н.С. о том, что муниципальная услуга «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на территории Оричевского района Кировской области» по объекту здание сауны в <адрес> не может быть предоставлена по следующим основаниям: несоответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации: нет перекрытий, полов, не выполнены работы по монтажу внутренних инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, отопление, электроснабжение), нет внутренней отделки, не выполнены мероприятия по пожарной безопасности, не выполнены работы по благоустройству территории. (т. 1 л.д. 143, 144)
31.10.2017 года ФИО5 (в настоящее время ФИО6) Н.С. на имя и.о. главы администрации ФИО3 было подано заявление с просьбой о продлении договора аренды земельного участка № от 07.11.2008 с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. (т. 1 л.д. 10)
04.11.2017 года между администрацией Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области (арендодатель) и ФИО5 (в настоящее время ФИО6) Н.С. (арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка (для физических лиц), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли – земли населенных пунктов. Цель использования земельного участка: строительство здания шашлычной и сауны. Договор действует до 04.11.2020 года. В Приложениях к данному договору содержатся расчет арендной платы на 2018 год, план земельного участка, акт приема-передачи земельного участка. (т. 1 л.д. 11-13, 13 оборот, 14, 14 оборот, 15)
30.08.2019 года между администрацией Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.11.2017 года №, согласно которому информация об арендаторе заменена с фамилии ФИО5 на фамилию ФИО6. (т. 1 л.д. 16)
29.10.2020 года ФИО1 на имя главы Стрижевского городского поселения ФИО3 было подано заявление с просьбой о перезаключении договора аренды земельного участка №. (т. 1 л.д. 17)
23.11.2020 года между администрацией Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли – земли населенных пунктов. Цель использования земельного участка: строительство здания шашлычной и сауны. Срок действия договора 3 года с момента его подписания сторонами. Сведения о характеристиках земельного участка содержаться в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. В Приложении к данному договору имеется расчет арендной платы на 2021 год. (т. 1 л.д. 18-19, 20, 21)
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 26.09.2024 года, в отношении земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли – земли населенных пунктов, 11.12.2020 года зарегистрировано ограничение или обременение объекта недвижимости: аренда; срок действия с 11.12.2020 года на 3 года с момента подписания договора сторонами; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – ФИО2; основание государственной регистрации – договор аренды земельного участка №, выдан 23.11.2020 года. (т. 1 л.д. 22-25, 26, 27, 28, 28 оборот-30, 31, 32, 32 оборот, 33)
Письмом администрации Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области от 12.04.2024 года ФИО1 уведомлена об окончании 23.11.2023 года срока договора аренды земельного участка № от 23.11.2020 года и о невозможности продления или перезаключения данного договора. Ей сообщено о необходимости предоставления документации о завершении строительства объекта на арендованном участке в течение 30 дней. (т. 1 л.д. 34)
Истцом в материалы дела представлена фототаблица с изображением спорного объекта незавершенного строительства. (т. 1 л.д. 43, 44)
По данным отделения по вопросам миграции МО МВД России «Оричевский» от 12.12.2024 года, ФИО1 зарегистрирована по месту жительства по адресу: <адрес> 21.03.2016 по настоящее время. (т. 1 л.д. 65)
По настоящему гражданскому делу судом ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 47 %, площадью <данные изъяты> кв.м., собственником которого является ФИО1. (т. 1 л.д. 74-77)
В соответствии с заключением эксперта № 5СЭ от 07.04.2025 года ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 47 %, площадью <данные изъяты> кв.м., собственником которого является ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на дату проведения экспертизы составляет (округленно) 2602923 рубля. (т. 1 л.д. 148, 149, 150-252)
Приведенное экспертное заключение соответствует требованиям действующего процессуального законодательства, составлено экспертом, имеющим надлежащую квалификацию и стаж экспертной работы. Выводы эксперта однозначны, научно обоснованы, сделаны с применением специальных методик, отраженных в заключении. Оснований не доверять указанному экспертному заключению у суда не имеется.
В судебном заседании установлено, что 31.10.2017 года ФИО7 на имя и.о. главы администрации ФИО3 было подано заявление с просьбой о продлении договора аренды земельного участка № от 07.11.2008 с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. 04.11.2017 года между администрацией Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) был заключен договор № аренды земельного участка (для физических лиц), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли – земли населенных пунктов. Цель использования земельного участка: строительство здания шашлычной и сауны. Договор действует до 04.11.2020 года. 23.11.2020 года между администрацией Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земли – земли населенных пунктов. Цель использования земельного участка: строительство здания шашлычной и сауны. Срок действия договора 3 года с момента его подписания сторонами.
Поскольку договоры аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 04.11.2017 года и от 23.11.2020 заключены с ФИО1 без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; договор от 23.11.2020 года прекращен 23.11.2023 года; строительство объекта не было завершено, то объект незавершенного строительства на основании статьи 239.1 ГК РФ подлежит изъятию у собственника путем продажи с публичных торгов.
На основании части 5 статьи 239.1 ГК РФ средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Таким образом, ФИО1 обязана возвратить истцу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №.
Определением Оричевского районного суда Кировской области от 10.01.2025 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, заключение эксперта положено в основу решения, экспертом заявлено ходатайство об оплате экспертизы в размере 40000 рублей (т.2 л.д. 25), экспертиза стороной истца не оплачена, исковые требования удовлетворены в полном объеме, то на основании части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) с ответчика ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертно-оценочная корпорация» подлежат взысканию судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 рублей.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика, не освобожденного от уплаты государственной пошлины, в доход бюджета муниципального образования Оричевский муниципальный район подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 рублей 00 копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования администрации Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области удовлетворить.
Изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт №, объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., степень готовности 47%, путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в размере 2602923 рубля. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта - ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке <адрес>, паспорт <данные изъяты>, за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Возложить обязанность на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, паспорт №, возвратить администрации Стрижевского городского поселения Оричевского района Кировской области, ОГРН <***>, по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт №, в пользу общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», ИНН <***>, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 рублей.
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт №, в доход бюджета муниципального образования Оричевский муниципальный район Кировской области государственную пошлину в размере 3000 рублей.
На решение суда сторонами может быть подана апелляционная жалоба в Кировский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Оричевский районный суд.
Председательствующий И.С. Капустей
Мотивированное решение изготовлено 14.05.2025 г.