Решение по делу № 3А-181/2022 от 23.06.2022 | Тульский областной суд (Тульская область)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2022 года г.Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Мельничук О.В.,

при секретаре Глебове А.П.,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1, представителя административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-181/2022 (3а-591/2021) по административному исковому заявлению ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником:

Полагает, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № в размере 2 331 186,54 руб. и 32 034 276,09 руб., утвержденная актом по состоянию на 08.11.2021, является необоснованно завышенной, что затрагивает права и обязанности общества как налогоплательщика.

С целью определения рыночной стоимости земельных участков административный истец обратился в

В соответствии с отчетом об оценке , выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 08.11.2021 составляет 1 500 000 руб. и 3 800 000 руб.

На основании изложенного ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» просило установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № равной их рыночной стоимости в размере, указанном в отчете .

Представитель административного истца ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО2 в судебном заседании не возражала против требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика правительства Тульской области; представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, администрации МО г.Тула, УФНС России по Тульской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, выслушав пояснения представителя административного истца ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» по доверенности ФИО1 и представителя административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО2, допросив эксперта суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» является собственником:

Земельные участки с кадастровыми номерами № поставлены на кадастровый учет 08.11.2021.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.11.2021 и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник вышеупомянутых земельных участков, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 № 409 в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области во исполнение ст.16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» передан в Государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» перечень вновь учтенных, ранее учтенных в ЕГРН объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых были внесены изменения 08.11.2021, содержащий, в том числе, сведения об объектах недвижимости с кадастровыми номерами №.

Актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 08.11.2021 на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и установлена в размере 2 331 186,54 руб. Вышеуказанная кадастровая стоимость внесена в единый государственный реестр недвижимости 17.11.2021 и применяется с 08.11.2021.

Актуальная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 08.11.2021 на основании Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и установлена в размере 32 034 276,09 руб. Вышеуказанная кадастровая стоимость внесена в единый государственный реестр недвижимости 17.11.2021 и применяется с 08.11.2021.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился к ».

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 08.11.2021, проведение которой поручено эксперту

Согласно выводам, содержащимся в заключении , отчет об оценке , не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки, а рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № по состоянию на 08.11.2021, определенная в названном отчете, не подтверждается.

После устранения выявленных замечаний, дополнительных расчетов, эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 08.11.2021 рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № составляет соответственно 1 396 000 руб. и 14 159 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, как того требовало распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 №3214, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2007 года, по экспертной специальности 27.1 «Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» – с 2021 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, выполненного оценщиком , то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт поддержала выводы, изложенные в экспертном заключении , дав полные ответы на вопросы, поставленные участвующими в деле лицами.

Доводы административного истца о том, что экспертом для определения рыночной стоимости объектов исследования не приведен анализ рынка; отсутствует отбор аналогов; некорректно подобраны объекты-аналоги, сводятся к несогласию с заключением назначенной судом и проведенной по делу судебной экспертизы. Вместе с тем, административным истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего экспертное исследование.

Как следует из заключения эксперта, рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках сравнительного подхода к оценке, то есть стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения доходного и затратного подходов.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Суд полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО). Его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода является мотивированным и корректным. Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО № 7. Экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»).

В силу пункта 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, отвечает требованиям проверяемости и однозначности. В приведенных в заключении расчетах приведены значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Выбор экспертом подхода к оценке, его метода, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям ФСО; какими-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

Вопреки доводам административного истца использование выбранных экспертом объектов-аналогов не свидетельствует о некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости объекта оценки, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, позволяющих считать их сопоставимыми с объектом оценки по всем основным ценообразующим факторам, оснований не согласится с которыми суд не усматривает. Использование указанных объектов-аналогов не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (абзац третий статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, пункт 5 ФСО №3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

В экспертном заключении учтены объекты-аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объектов оценки и развитости рынка, к которому они относятся, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объектов оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду стороной административного истца не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по мнению административного истца, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (Определения от 3 июля 2014 года № 1555-О, от 16 июля 2015 года № 1769-О и № 1790-О, от 25 октября 2016 года № 2207-О).

По своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Допустимые различия в методах оценки кадастровой и рыночной стоимости, а также допущения, касающиеся индивидуальных характеристик объекта оценки, по-разному учитывающиеся при проведении оценки, делают неизбежными определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот, и другой результаты считаются достоверными, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

При таких обстоятельствах доводы представителя административного истца судом признаются несостоятельными, не соответствующими материалам административного дела.

Следовательно, ссылка представителя административного истца ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» по доверенности ФИО1 на то, что рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № на юридически значимую дату определена экспертом с нарушениями, завышена и не является корректной, является несостоятельной.

В судебном заседании эксперт подробно описал проведенное исследование и дал обоснованное итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

В связи с изложенным отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаками достоверности, и, напротив, экспертное заключение может быть положено в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов, и полагает, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № по состоянию на 08.11.2021 составляла соответственно 1 396 000 руб. и 14 159 000 руб., что ниже внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и затрагивает права и обязанности административного истца, как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 22.12.2021 (согласно дате приема отправления в электронной приемной).

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость является актуальной, указания в решении периода ее действия не требуется.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд.

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ГОТЕК-ТРЕЙД» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка , равной его рыночной стоимости в размере 1 396 000 руб. по состоянию на 08.11.2021.

Установить кадастровую стоимость земельного участка , равной его рыночной стоимости в размере 14 159 000 руб. по состоянию на 08.11.2021.

Датой подачи ООО «ГОТЕК-ТРЕЙД» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого земельного участка является день обращения указанного юридического лица в суд – 22.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий