Решение по делу № 2-4/2025 от 12.02.2025 - о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании недействительным зарегистрированного права на нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Дело № 2-4/2025

УИД 50RS0006-01-2024-000459-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года г. Долгопрудный

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Сухарева А.В.,

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О.Н., А.О., В.В,, Д.П., Н.А., Н.Н., В.В. к ООО «ОпенКолл», администрации г.о. Долгопрудный о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании недействительным зарегистрированного права на нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском (уточнив требования) к ООО «ОпенКолл», администрации г.о. Долгопрудный о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании недействительным зарегистрированного права на нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения. В обоснование своих требований истцы указали, что они являются собственниками помещений (квартир) в МКД по адресу: <адрес>. В указанном доме имеется нежилое помещение по адресу: <адрес>., площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №. Истцы указывают, что данное помещения является общим имуществом вышеуказанного МКД, поскольку предназначено изначально как запасной пожарный выход и используется для нужд более одного помещения. Однако, администрация г.о. Долгопрудный незаконно зарегистрировала право собственности на данное помещение и затем продало его по договору купли-продажи ООО «ОпенКолл».

В судебном заседании истцы Д.П., В.В,, О.Н., А.О., который также представляет интересы третьего лица ТСЖ «Дирижабельная 28», исковые требования поддержали по указанным выше основаниям.

Остальные истцы не явились в судебное заседание, были извещены о времени и месте рассмотрения дела, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика администрации г.о. Долгопрудный просил отказать в удовлетворении требований, указав, что данное помещение являлось самостоятельным, не предназначенным для обслуживания иных помещений в МКД, поэтому на него было зарегистрировано право муниципальной собственности. Кроме того истцы пропустили срок исковой давности.

Ответчик ООО «ОпенКолл» не явился в судебное заседание, отзыва на иск не представил. При этом ответчик был извещен о времени и месте рассмотрения дела.

Третьи лица ООО «УК Сервис 24», ГУ – Отделение ПФР по г. Москва и Московская область, не явились в судебное заседание, были извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании постановления главы г. Долгопрудного от 12.05.2003 г. № 344-ПГ за муниципальным образованием г. Долгопрудный 15.12.2011 г. было зарегистрировано право собственности на спорное нежилое помещение (т.1 л.д. 115-117, 118).

На основании постановления администрации г. Долгопрудного от 10.08.2018 г. № 461-ПА было принято решение о приватизации вышеуказанного нежилого помещения (т.1 л.д. 226-227). Спорное нежилое помещение было продано администрации г. Долгопрудного ООО «Опен Колл» на основании договора купли-продажи от 01.09.2018 г. (т.1 л.д. 232-236).

В настоящее время спорное нежилое помещение находится в собственности ООО «Опен Колл», что следует из выписки из ЕГРН.

Истцы указывают, что спорное нежилое помещение не является самостоятельным помещением МКД, а является запасным пожарным выходом из подъезда.

Из заключения проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы следует, что спорное помещение представляет является двухуровневым (цокольный этаж первый этаж), является нежилым. Доступ в него на первый этаж осуществляется через подъезд и далее через входную дверь из межквартирного коридора, а через цокольный этаж – через ворота с обратного фасада МКД. Данное помещение спроектировано и предусмотрено как пожарный выход (сквозной проход). Таковое назначение спорного помещения указано и в технической документации БТИ на жилой дом. Спорное помещение предназначено для осуществления сквозного прохода через МКД. Использование данного помещения кроме сквозного прохода через МКД несет угрозу жизни и здоровью в части несоблюдения требований норм СНиП II-Л.1-71 «Жилые здание. Нормы проектирования».

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется. Экспертиза выполнена экспертом, имеющим соответствующие познания, основана на материалах дела, проведенном осмотре спорного объекта. Стороны не ставили под сомнение сделанные выводы.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно в т.ч. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно п.п. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

С учетом заключения проведенной по делу судебной экспертизы, приведенных выше норм, суд считает, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу МКД, т.к. фактически является пожарным выходом (сквозным проходом), т.е. предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

В связи с указанном в силу прямого указания закона спорное помещение должно находится в общей долевой собственности всех собственником помещений в МКД, соответственно не могло находиться в собственности одного лица – т.е. в данном случае администрации г. Долгопрудного. Исходя из этого регистрация права муниципальной собственности, а также последующая продажа помещения ООО «Опен Колл» являются незаконными, нарушающими права истцом, как собственников помещений (квартир) в МКД. Более того, использование помещения как самостоятельного, его закрытие, фактически нарушает права граждан (собственников квартир в МКД), создает угрозу их жизни и здоровью, поскольку препятствует использованию помещения по назначения как пожарный выход.

В силу ст. 12, 168, 301, 302 ГК РФ указанный выше договор купли продажи спорного помещения подлежит признанию недействительным, право собственности ответчика ООО «Опен Колл» должно быть прекращенона спорное имущество подлежит прекращению, а помещение должно быть истребовано из незаконного владения ООО «Опен Колл».

Доводы администрации г.о. Долгопрудный о пропуске срока исковой давности на обращение в суд, суд не может принять во внимание.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исходя из данных техпаспорта БТИ, на что указано и в заключении судебной экспертизы, спорное помещение было всегда отражено как сквозной проход.

О том, что зарегистрировано право собственности ООО «Опен Колл» на спорное помещение истцам стало известно после получения выписки из ЕГРН на помещение 18.11.2023 г. (т.1. л.д. 32-36). Договор купли-продажи спорного помещения был представлен, соответственно о нем стало известно, лишь в ходе рассмотрения судом настоящего дела.

С указанного момента не прошло три года. Соответственно установленный законом срок исковой давности не пропущен.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования О.Н., А.О., В.В,, Д.П., Н.А., Н.Н., В.В. к ООО «ОпенКолл», администрации г.о. Долгопрудный о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, признании недействительным зарегистрированного права на нежилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

Признать нежилое помещение по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи № 3-Н, заключенный 01.09.2018 г. администрацией г. Долгопрудного Московской области и ООО «Опен Колл» в отношении нежилого помещения по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, кадастровый №.

Прекратить право собственности ООО «Опен Колл» на нежилое помещение по адресу: <адрес>, <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, а также истребовать данное нежилое помещение из незаконного владения ООО «Опен Колл».

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение одного месяца с момента подготовки мотивированного решения.

Судья

Мотивированное решение подготовлено 05.03.2025 г.