Решение по делу № 2-1498/2025 от 31.03.2025 - о признании договора займа договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки.

Дело № 2-1498/2025 (2-7712/2024)

39RS0002-01-2024-008734-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2025 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ивановой И.А.

при секретаре Куцовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Петрострой", ООО "Специализированный застройщик СК Калининград" о признании договора займа договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что 03.12.2019 она заключила договор о намерениях с ООО «Специализированный застройщик СК-Калининград» по которому Застройщик обязан предоставить в срок до < Дата > покупателю квартиру, проектный строительный №, сроком окончания строительства в 4-м квартале 2020 года по адресу: г. Калининград, СНТ Сокол в границах земельного участка с кадастровым номером №

< Дата > в обеспечение строительных работ по договору с ООО «Специализированный застройщик СК-Калининград» она оплатила 300000 руб., подписав договор займа с ООО «Петрострой», где директором также является также ФИО2 В дальнейшем < Дата > она внесла по договору с Застройщиком по вышеуказанной квартире сумму в размере 1433500 руб. Подписывая договоры займа она была уверена, что вносит деньги по договору о намерениях, поскольку директор в указанных организациях один и тот же, сам ФИО2 пояснял, что это безопасно. В дальнейшем договоры о намерениях, договоры займа множество раз пролонгировались. В начале февраля 2024 года она получила от ООО «Специализированный застройщик СК-Калининград» на свой счет 150000 руб., < Дата > – 1820675 руб. от ООО «Петрострой». С расчетом возврата денежных средств не согласна. Считает заключение договоров займа с ООО «Петрострой» притворной сделкой, цель которой скрыть перечисление денежных средств застройщику по договору о намерениях, в уходе от эскроу счета, предусмотренного по Закону о долевом строительстве. Просит признать договоры займа между ней и ООО "Петрострой" договорами долевого участия в строительстве, взыскать с ответчиков солидарно неустойку по закону "О защите прав потребителей" в сумме 1496325 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, в полученной телефонограмме просила судебное разбирательство отложить в связи с ее болезнью.

Рассмотрев заявленное ходатайство об отложении, суд полагает его не подлежащим удовлетворению, ввиду отсутствия доказательств наличия уважительных причин для отложения судебного разбирательства, поскольку болезнь представителя в соответствии с положениямистатей 167,169Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является безусловным основанием к отложению дела, документов подтверждающих невозможность неявки представителя в судебное заседание не представлено. В случае болезни представителя истица имела возможность самостоятельно явиться в судебное заседание, либо направить в суд иного представителя, с учетом того, что ранее в судебном заседании представитель истца указывала, что иск готовила не она, а другой представитель.

Ранее представитель истца в ходе судебного разбирательства исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика ООО "Специализированный застройщик СК Калининград" по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что оснований для признания договора о намерениях договором долевого участия в строительстве не имеется. ООО «СЗ СК-Калининград» не является стороной договоров займа ни от < Дата >, ни от < Дата > ООО «СЗ СК-Калининград» является ненадлежащим ответчиком по иску о признании договоров займа договорами долевого участия. В договорах займа нет положений, касающихся какого-либо недвижимого имущества. Согласно п. 1.1 договора займа ФИО5 предоставляет, а ООО «Петрострой» принимает в долг денежные средства, именуемые «Займ». Согласно п. 1.2 Займ является нецелевым и предоставляется Заемщику на коммерческую деятельность. Между ФИО5 и ООО «СЗ СК-Калининград» заключен договор о намерениях от < Дата >, согласно которому ООО «СЗ СК-Калининград» и ФИО5 на условиях, предусмотренных настоящим договором, обязались в срок до < Дата > заключить договор долевого участия или в срок до < Дата > договор купли-продажи на квартиру, расположенную по адресу: г. Калининград, СНТ Сокол в границах земельного участка с кн № (далее – договор о намерениях). Истцом не представлено никаких доказательств, что между договором о намерениях, заключенным с ООО «СЗ СК-Калининград» и договорами займа, заключенными между ФИО5 и ООО «Петрострой», имеется взаимная связь. Просила в удовлетворении исковых требований отказать, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве.

ООО «Петрострой» в судебное заседание представителя не направило, извещалось надлежащим образом.

Выслушав явившихся лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ООО «СЗ СК-Калининград» с < Дата > является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности является 41.20 «строительство жилых и нежилых зданий».

< Дата > между ООО «СЗ СК-Калининград» (застройщиком) и ФИО5 (покупателем) заключен договор о намерениях, согласно которому Общество обязалось на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить по своему усмотрению в срок до < Дата > договор долевого участия или в срок до < Дата > – договор купли-продажи на квартиру проектной площадью 47,69 кв.м, расположенную на третьем этаже и антресоли на отм. +9.000, строительный №, по адресу объекта:Калининградская область, г. Калининград, СНТ Сокол в границах земельного участка с кадастровым номером № со сроком окончания строительства в 4-м квартале 2020 года (далее Объект), а покупатель – уплатить за него застройщику 2200000 руб. (п. 1 договора о намерениях).

Судом также установлено, что в связи с вступлением ФИО5 < Дата > в брак, была изменена фамилия на ФИО1.

В соответствии с п. 7 договора сумму, указанную в п. 1 договора, покупатель выплачивает в срок до < Дата >.

Согласно п. 5 договора, если застройщик отказывается или необоснованно уклоняется от заключения договора долевого участия или договора купли-продажи, застройщик обязуется выплатить покупателю неустойку в размере 150 000 руб. в течение трех дней с момента обнаружения факта такого отказа или необоснованного уклонения от заключения основного соглашения.

Из материалов дела также следует, что денежные средства по договору о намерениях от < Дата > в размере 2200 000 руб. ни в срок, установленный п. 7 договора, ни впоследствии ФИО1 застройщику ООО «СЗ СК-Калининград» не уплачивались.

В материалы дела истцом представлены квитанции о перечислении денежных средств от < Дата > в сумме 300000 руб. и от < Дата > в размере 1435000 руб. в адрес ООО «Петрострой».

Судом также установлено, что срок действия договора о намерениях сторонами - ООО «СЗ СК-Калининград» и ФИО1 неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений от < Дата >, < Дата >, < Дата >, < Дата >, < Дата > и < Дата >.

Из материалов дела также следует, что < Дата > между ООО «Петрострой» (заемщик) и ФИО6 (кредитор) заключен договор займа, в соответствии с которым ФИО1 предоставила, а ООО «Петрострой» приняло в долг денежные средства, далее именуемые займ.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что ООО «Петрострой» с < Дата > является действующим юридическим лицом, основным видом деятельности является 68.10 «покупка и продажа собственного недвижимого имущества». В качестве дополнительных видов деятельности указано: 41.20 «строительство жилых и нежилых зданий».

Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что займ является нецелевым и предоставляется Заемщику (ООО «Петрострой») на текущую коммерческую деятельность. Размер займа определен в сумме 300000 руб. (п. 1.3), срок займа – до < Дата > (п. 1,4), процентная ставка определена в размере 0.5 % годовых (п. 1.5).

Пунктом 3.1 Договора займа предусмотрено, что при несвоевременном возврате займа, Заемщик уплачивает кредитору пени из расчета 1 % в месяц от неуплаченной суммы займа и начисленных процентов.

Кроме того, < Дата > между ООО «Петрострой» (заемщик) и ФИО6 (кредитор) также был заключен договор займа, в соответствии с которым ФИО1 предоставила, а ООО «Петрострой» приняло в долг денежные средства, далее именуемые займ в размере 1433500 руб.

Пунктом 1.2 Договора займа предусмотрено, что займ является нецелевым и предоставляется Заемщику (ООО «Петрострой») на текущую коммерческую деятельность, срок займа – до < Дата > (п. 1,4), процентная ставка определена в размере 0.5 % годовых (п. 1.5).

Из материалов дела также следует, что договор займа от < Дата > и от < Дата > неоднократно продлялся сторонами ФИО1 и ООО «Петрострой», последнее продление на срок до < Дата >.

< Дата > в адрес ФИО1 от ФИО2 направлены письма, согласно которым указывалось, что между ФИО1 и ООО «Петрострой» заключен договор займа от < Дата >, договор займа от < Дата >, а также сообщалось о готовности возврата полученных по договору денежных средств и процентов, в связи с чем просил предоставить реквизиты для перечисления денежных средств и процентов.

< Дата > ООО «Петрострой» внесло денежные средства в сумме 315500 руб. и 1 505 175 руб. руб. на депозит нотариуса Янтарного нотариального округа ФИО7, что подтверждается распоряжением о принятии безналичных денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса № от < Дата > и справкой № от < Дата >, а также распоряжением о принятии безналичных денежных средств на публичный депозитный счет нотариуса № от < Дата > и справкой № от < Дата >

В соответствии с ч. 1 ст. 1 ФЗ РФ от < Дата > № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на момент заключения договора о намерениях) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу п. 2 ст. 1 этого же закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2).

Как следует из ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, вступить в правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве, стороны могли лишь на условиях, установленныхФЗ РФ № 214-ФЗ.

Пунктом 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлены обязательные условия договора участия в долевом строительстве, относящиеся к существенным: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Согласно п. 5 ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условия привлечения денежных средств участников долевого строительства, одним из которых является размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 данного закона.

При этом ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что при отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно материалам дела на момент заключения сторонами договора о намерениях от < Дата > ООО «СЗ СК-Калининград» в отношении указанного в договоре объекта по адресу:Калининградская область, г. Калининград, СНТ Сокол в границах земельного участка с кадастровым номером №, не имело выданного в установленном порядке разрешения на строительство, а также опубликованной в установленном порядке проектной декларации, правами на указанный в договоре земельный участок не обладало.

В этой связи ООО «СЗ СК-Калининград» не соответствовало критериям застройщика, предусмотренным ФЗ РФ № 214-ФЗ, следовательно, не обладало правом заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать денежные средства участников долевого строительства.

В свою очередь ФИО1 не была вправе выступать в таких правоотношениях участником долевого строительства, стороны не могли заключить в отношении спорного объекта договор долевого участия, что для них являлось очевидным, в связи с чем ими и был заключен договор о намерениях, предусматривающий заключение в будущем договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий заключенного сторонами договора о намерениях от < Дата > прямо следует, что его предметом не является передача ФИО6 построенного за ее счет объекта долевого строительства, а является лишь намерение сторон заключить либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи.

Следовательно, на согласованных сторонами условиях в установленный договором срок – до < Дата >, продленный до < Дата > – они могли заключить только договор купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (п. 2). Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В срок, установленный договором о намерениях, договор купли-продажи сторонами не заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении такого договора, указанный в договоре объект недвижимости не создан и в собственность ответчика не перешел, в связи с чем следует прийти к выводу о том, что обязательства, предусмотренные договором о намерениях, прекратились.

По делу также установлено, что при заключении с ООО «СЗ СК-Калининград» договора о намерениях от < Дата > ФИО1 было достоверно известно об условиях и правовых последствиях такого договора, равно как об условиях и последствиях договора займа, заключенного с ФИО2 < Дата > и от < Дата >.

Информация о выданных застройщику разрешениях является открытой и содержится в Реестре выданных разрешений на строительство, опубликованном на официальном сайте Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (в настоящее время – Министерства градостроительной политики Калининградской области).

Кроме того, как установлено судом и подтверждено представленными ответчиком письменными доказательствами, ООО «СЗ СК-Калининград» заключило ряд договоров о намерениях с иными лицами на аналогичных условиях именно в связи с отсутствием у застройщика разрешения на строительство, о чем всем покупателям было достоверно известно на момент заключения договоров.

Как указано представителем ООО «СЗ СК-Калининград», подтверждено представленной им информацией, размещённой в чате группы «Чкаловск (пер. Лукашова)» в мессенджере «WhatsApp», застройщиком ООО «СЗ СК-Калининград» неоднократно проводились собрания с лицами, заключившими договоры о намерениях, где сообщались результаты действий, направленных на получение разрешения на строительство. ФИО1 также состояла в данной группе, соответственно, располагала информацией об отсутствии у ООО «СЗ СК-Калининград» разрешения на строительство, при этом своим правом на расторжение договора о намерениях наряду с иными покупателями воспользоваться не пожелала.

При этом со стороны застройщика как до заключения таких договоров, так и впоследствии принимались меры к получению необходимых разрешительных документов, что следует из представленного в материалы дела постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от < Дата > и от < Дата >.

Оснований для признания договоров займа от < Дата > и от < Дата >, заключенных между ФИО1 и ООО «Петрострой» договором долевого участия в строительстве отсутствуют, поскольку в указанных договорах нет указаний на то, что займы ФИО1 предоставляла в счет последующего заключения договора в отношении какой-либо квартиры и то обстоятельство, что денежные средства в любой момент могли быть затребованы ФИО1 назад исключает их использование в качестве оплаты в счет заключения договора долевого участия. Исходя из условий договоров займа, денежные средства предоставлялись истцом ООО «Петрострой» на коммерческую деятельность, займ являлся нецелевым, что явно следует из условий договоров. Заключение договора займа от < Дата > и от < Дата > не является доказательством внесения истцом денежных средств застройщику ООО «СЗ СК-Калининград» в целях приобретения недвижимого имущества, указанного в договоре о намерениях. Доказательств того, что ООО «Петрострой» имело разрешение на строительство и соответствовало критериям застройщика, предусмотренным ФЗ РФ № 214-ФЗ, в материалах дела также не содержаться.

При этом, сами договоры займа также не содержат обязательных условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 ФЗ РФ № 214-ФЗ, предъявляемых к договорам участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО "Петрострой", ООО "Специализированный застройщик СК Калининград" о признании договора займа договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30 апреля 2025 года.

Судья И.А. Иванова